二手房贷误区破解商贷转公积金费劲又不省钱

http://finance.sina.com.cn 2006年09月19日 09:16 中国消费网

　　王先生近来有买房的打算，他希望通过公积金贷款买一套二手房，但中介公司告诉他，公积金贷款办理周期长，且这种贷款方式与商业贷款不同，需要将房子先过户到他的名下才可以办理，大多卖主都不接受这种方式。有中介建议他先办理商业贷款后再转为公积金贷款，“很简单，自己去银行交个申请，再把公积金贷款时需要的手续交给银行就成”。但在另外一家中介公司，工作人员很肯定地说：“要么商贷，要么公积金贷款，北京还不能商业贷款转公积金。”如何将商业贷款转为公积金贷款成为困扰王先生购房的主要因素。

　　众所周知，央行宣布提高个人住房贷款利率以后，公积金贷款相比商业贷款的优势进一步显现。转换成公积金贷款后，可节省利息，还可退还保险费，而且每月供房款可先扣除当月

住房公积金，较大程度地减轻了经济负担。在部分外地城市已开始了商贷转公积金的办理，北京目前尚没有开展此项业务。

　　况且，专家介绍，商业贷款转换成住房公积金贷款并不适合每个人。只有那些还款期限还没超过两年，贷款额度在10万元以上的贷款人办理转换手续后，才可省下一笔可观的费用。

　　据了解，如果想把住房商业贷款转公积金将会遇到下列问题：需交纳多项手续费用。资金转移需担保公司出面担保，费用将包括担保服务费和相当于贷款金额0.6％至1％的担保费。全部办妥几千元的开销在所难免。另外还需投入较多的精力和时间，需在担保公司、公积金管理中心、公积金贷款银行、原按揭贷款银行等多个部门办理多项手续。一般都要20多天才能办理完毕。需要提交大量证明材料。现房需要房屋产权证明等。

　　此外，记者还了解到，除担保公司可提供担保服务外，京城一些中介公司还为客户垫资还贷，主要应用于转按揭客户，但收费较高，一般办理一宗业务要收取数千元至几万元不等的“垫资费”，如果垫资额度较大还会加收费用。这样办理相当于提前还贷后重新贷款，但由于银行一般要求提前30天申请提前还贷，且只有房屋解押后才可办理公积金贷款手续，因此“商贷转公积金”全套程序走完不仅费钱而且费时。

　　综合各项因素，专家建议，原来商业贷款余额较大、剩余贷款期较长的购房者，办理商贷转公积金贷款比较划算。而对于有提前还贷意向的购房人，把商业贷款转为公积金贷款也省不了多少利息，反而加大的转贷成本，得不偿失。

　　另据了解，商业贷款转换成住房公积金贷款包括房改房、

经济适用房、商品房、集资建房和二手房。

　　【理财案例】

　　 精打细算提前还贷

　　王先生买了一套总价70万元的房子，首付50％后，贷款额为35万元，贷款期限20年，在其采用等额本息还款法还款6个月后，考虑提前还款。此时，他所剩贷款额为335180元，其中所还利息共10117元。从以上数据可以看出，仅半年时间王先生已经支出了1万多元的利息。而通过分别采用以下的5种还款方式计算总利息支出，算出哪种提前还款方式更经济省钱。

　　◆第一种：将所剩贷款一次性还清

　　利息总额＝提前还贷前的利息额10117元

　　◆第二种：部分提前还款，月供不变，缩短还款期限

　　提前还款10万元，仍保持之前的月供水平，即2470元，贷款期限则缩短为10年零6个月，提前还款后的总利息为81000元。

　　利息总额＝10117＋81000＝91117元

　　◆第三种：部分提前还款，减少月供，还款期限不变

　　提前还款10万元，贷款期限剩余19年零6个月，月供减少为1682元，提前还款后总利息为158494元。

　　利息总额＝10117＋158494＝168611元

　　◆第四种：部分提前还款，减少月供，缩短还款期限

　　提前还款10万元，月供减少为1960元，还款期限缩短为15年，提前还款后总利息为117804元。

　　利息总额＝10117＋117804＝127921元

　　◆第五种：部分提前还款，增加月供，缩短还款期限