面对房产新政的出台 理财思路也要更新

　　随着国家税务总局下发的“108号文”的出台，个人房产转让所得已经被正式列入“财产转让所得”项目，20%的税率也让众多投资者和买房人的理财神经被深深触动。在房地产政策层面发生了众多变化的今天，作为普通置业者，如何在新政之下进行选择已经渐渐成为焦点。

　　 持有还是抛售

　　受“108号文”影响最大的莫过于二手房市场，由于担心出售房屋的收益将会大打折扣，不少业主在考虑将自己的房子“转售为租”。但根据记者的采访和实例计算，“转售为租”并不一定获得更好的收益。

　　刘女士2003年以每平方米5500元的价格购入一套上海万里城（巴黎之春第二期）100平方米的商品房，总价为55万元，首付15万元，银行贷款40万元，年限为20年。前一阵刘女士刚以每平方米8000元的价格出售此房，挂牌后不久就遇上了新政出台。

　　根据税收征收规定，个人所得税＝（转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－合理费用）×20%，刘女士如果售出这套80万元的房子，需要缴纳的个税为 (800000-558420-44400-41425.0255)×20%＝31150.9949元（注：房屋原值=原

房价+印花税+契税+产权证印花；合理费用=住房贷款利息+手续费+公证费；住房贷款利息以最新的房贷利率计算，计算三年的住房贷款利息。根据“商品房及其他住房

装修费用最高扣除限额为房屋原值的10%”的规定，案例中合理费用假设为原值的10%）。

　　因此，刘女士所要缴纳的税费总额为营业税+印花税+个税=44400+400+31150.9949=75950.9949元。

　　该房现在出售的话，实际收入为转让收入－首付－应缴税收－三年房贷利息（800000-150000-75950.9949－41100.0255=532948.9796元）。

　　如果刘女士“转售为租”三年后出售此房，届时因购房已超过5年，因此不用缴纳营业税和个人所得税。根据业内人士分析，今后房价会趋于平稳，不会大跌或大涨，因此，我们姑且把三年后的转让价仍定为80万元，每个月的房租收入为2000元。

　　三年后的实际收入为转让收入－房屋原值－房贷利息＋房租收入－装修费用－印花税＝800000-150000-82200.051+60000-50000-400＝577399.949元（案例中除主力税种之外，其他税率忽略，因考虑到实际上并非能每年租满，故以每年10个月来计算出租月份数。因此房是毛坯房，要出租需有一定的装修，故需支出装修费至少5万元）。

　　如果按照目前新政细则所规定的“对于未能出具合理费用相关凭证的业主，个人所得税以转让价的1%来征收”，刘女士只要缴纳8000元的个人所得税就可以了。如此算下来，刘女士售出此房的实际所得将会更高，实际收入为转让收入－首付－三年的房贷利息－营业税－印花税－个人所得税＝800000-150000-41100.0255-44400-400-8000＝556099.9745元。

　　如果刘女士将房售出，用其投资于其他领域，以每年5％的投资回报率计算，则售房所得的53.3万元三年后将变成61.7万元，比三年后出售此房的收益高出4万元。如果只缴8000元个税的话，刘女士获得的收益将更高。

　　由此可见，“转售为租”三年后的实际收益虽然比现在抛售要高，然而随着大量投资客“转售为租”，市场上的出租房可能会供大于求，租房收入也可能受此影响而下滑，刘女士的收益并不见得就会比出售房子高。由于刘女士的贷款数目不是很大，还贷年限也较长，所以每月的还款数目不大。如果贷款数目较大，每月的出租收入可能还不够用来还贷款。

　　从

理财角度看，除非刘女士长期将此房出租，从长远看，收益会比现在出售高。否则，即便现在售房需要缴纳20%的个税，只要合理规划资金，仍然能使自己的财富更快增值。

　　租房还是买房

　　不少人都认为，买房要比租房划算，因为付利息和付房租相比，付房租是白白给房东交钱，而给银行付利息则心甘情愿，因为不管怎么说，房子是自己的，是在花钱买属于自己的东西。但在目前政策频出的情况下，众多计划买房的人心头出现诸多疑问：房市将会如何走？现在买房合算吗？是不是租房更加省钱呢？……

　　小张前一阵看中了一套90平方米价格为95万元的两房，想买来作为今后的婚房。但随着房产新政的推出，上家把房价抬高到了100万元。面对自己所中意的房子，小张有些犹豫了，房价可能下跌的传言让他左右为难，是买还是租？

　　银行理财专家表示，对于那些想要购房的人来说，短期内可能不是购房的最好时机，租房却是一个值得考虑的选择。比如小张，他购房打算首付三成，为30万元，其余70万元申请20年期商业贷款，按照目前贷款利率的下限计算，如果用等额本息的方法，小张每个月还贷额为4914.58元，总共要还银行479500.29元的利息。平均算下来，小张每个月光还的银行利息就是1997元，比他现在每月1200元的房租还要贵。

　　因此，现在买房就意味着在未来的几年中，如果出现更安全、收益更高的投资机会，由于资金被套牢而无法抓住。而且购房人的每月支出也会多出不少。

　　理财专家还给小张算了一笔账，房产新政的主要目的是为了打击炒房者、保护自住客，未来几年里，即使房价不下跌，大涨的可能性也不是很大。就算他看中的那套房子依然卖100万元，几年下来，小张用自己的首付款30万元所进行的其他投资的所得收入以及这些年的薪金收入，可以在购房时帮助小张少申请一些商业贷款，从而减轻其月供压力。如果房产新政的调控奏效，小张可以用同样的钱买更好的房子，这笔30万元资金的利用率也会比现在高得多。

　　（编辑：王彦艳）

文章来源：上海证券报