装修费免税着数不易拿

http://www.sina.com.cn 2006年07月28日 07:50 信息时报

　　文/记者李婧、李妍

　　由于广州早在去年年中已实施住房转让强征个税的政策，所以，此次国家税务总局颁布相关政策并未在广州引起强烈反响，记者昨日在广州市房地产交易登记中心看到，过户交易的业务量与平时相差无几。但昨日不少市民和业内人士在预期按揭利息、装修费税前扣除政策会给市民带来着数的同时，也担心这些着数因为难以操作而“看得见摸不着”。

　　国家政策对广州市民利好

　　市地税局有关人士昨天表示，此次新政对广州目前的二手房转让缴税影响不大，只是新明确了装修费、贷款利息、公证费等可以列入合理费用进行税前扣除，这对纳税人是有“着数”的(参见案例一)。

　　其实广州市去年6月1日已经开始执行了

国家税务总局这次规定中的一些做法；今年1月1日开始，广州市又明确开始执行个人转让房产征收个人所得税有两种方法：一种是“据实征收”，另一种是“核定征收”。可以说目前广州市对二手房转让个人所得税征收所采取的做法已经属于比较规范的，国家税务总局的新政是针对全国范围而言的。

　　省地税局有关人士称，目前还没有接到国家税务总局的正式文件。广州市地税局有关人士也表示，他们目前也没有收到上级税务部门转发的这份通知，广州目前对二手房交易个人所得税仍分核定征收和据实征收两种规定执行。

　　专家建议无需着急入市成交

　　对于这一新政，广州地产中介业界大多表示，对已经执行强征个税政策的广州楼市短期影响不大。

　　满堂红地产研究部副经理周峰表示，由于国家的这一新政还可让广州市民少交税，交税减少可使售房成本下降，所以，未来可能让目前较为吃紧的二手房盘源增加，何况不少买家7月下旬开始已经不再观望了。

　　广州中原地产副总经理黄韬则认为，短期之内，广州二手楼市上的买卖双方仍是观望态度较多，何况国家政策中优惠的额度较小，也较难操作，所以，二手楼市不会有过多的波动。他同时认为，从长期来看，该政策会令二手房交易更加透明，对广州市民、二手楼市是有利的，未来会向好的方向发展。

　　同时，专家们都提醒市民，在政策没有明朗之前，无需着急入市成交，毕竟，这一税收新政看起来对广州市民还是较为有利的。

　　案例一：

　　装修费多2万免税4000

　　李先生购入一套50万元的房屋，在2年内把它以60万元卖出，当中中介费2万元，装修费5万元，房贷利息1万元。那么他扣除所有合理费用后盈利只有2万元，据实按盈利20%征收4000元的个人所得税。如果装修费超过7万元，并且有合法的发票凭证，李先生就可以免征个人所得税了。

　　案例二：

　　按核定价格交税更划算

　　一套二手房的实际成交价格为60万元，报价45万元，核定价格为50万元(业内人士表示，根据经验，一般核定价略高于报价)，按核定税率1%计算，只需交税5000元；但如果据实根据房屋原值(比如45万元)、成交价(比如60万元)，这样，买房后盈利15万元即便减去大约两成3万元的中介费后(装修费、按揭利息设定难以界定)，按20%税率，差不多要交2.4万元。

　　对于税务部门这一还未出台细则、各地也尚无具体贯彻意见的新政，不少市民就装修费扣除、家庭唯一住房、报低价等问题产生了不少疑惑，尤其觉得装修费上的这点免税优惠真是“不容易拿啊”。一些业内人士对可在税前扣除的按揭利息都不抱乐观态度，“银行查找出具有关数据和证明没那么容易”。

　　问题一

　　装修费发票哪里找

　　政策：住房装修费用需要纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致。已购公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的10%。但纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板，装配了洁具、厨具等)的，不得再重复扣除装修费用。

　　市民反应：“有多少人装修有发票，又有谁会留着啊”，市民王先生表示忧虑；还有市民担心“会不会因为要发票，以后装修价格也会涨啊”，有人估计装修价格会因此涨一成左右；而地产中介业内人士指出，装修费的扣除额是有限的，市民着数也不会太大。

　　地税反馈：市地税局提醒市民，注意保留相关凭证，装修最好找正规公司索要发票。

　　问题二

　　“唯一住房”难确认

　　政策：个人转让五年以上家庭唯一住房免交个人所得税。

　　市民反应：不少市民疑惑到底怎样才算“家庭唯一住房”？市民严小姐和老公龙先生结婚前，各自在广州购买了一套商品房，婚后夫妻俩想卖掉严小姐的房子赚笔钱；林小姐和老公陈先生在广州、深圳各自有一套房产，林小姐想把在广州住了7年的房改房卖掉，前往深圳；李先生有一套房龄6年的小房，想换大房，必须先买新屋，搬进去后，再卖掉旧房。诸如严小姐、林小姐、李先生的房子能否算“五年以上家庭唯一住房”呢？

　　部门反馈：对此，税务部门表示，具体界定以房管部门审核确认为准。房管部门一位业内人士透露，鞯挡榈岛苣选R恍┲薪槿耸勘硎荆负趺挥杏龅秸嬲创讼钫甙斐晒γ馑暗陌咐?/p>

　　问题三

　　报低成交价更普遍

　　政策：若纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例在住房转让收入1%～3%的幅度内确定。

　　市民反应：广州自从去年开始对二手房转让强征个税后，广州市场上就出现二手房转让时为了避税故意向税务部门报低成交房价。对此，业内人士表示，与据实征收中20%的税率相比，依据核定成交房价、核定税率来交税更为“划算”(参见案例二)。“按核定征收方式来交税，交的税又少，我们中介也省心，何乐不为？”中介业内人士预测，今后成交价报低价来避税的做法会更普遍。

　　地税反馈：广州地税表示，个人在转让自有房产过程中通过低报、瞒报成交价格等虚假申报方式进行偷税的，或者

房地产中介等教唆、协助他人偷税的，税务机关将根据有关规定进行处罚，罚款最高达五倍。

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