厦门纠纷起 物业服务与收费到底谁应先到位?

　　昨日上午，福建厦门市思明区法院开庭审理了锦绣广场某物业管理公司与业主刘先生纠纷案。此案中，物业管理公司向刘先生催讨物业管理费、公共维修金和滞纳金共9187元。据了解，在锦绣广场这个小区，象刘先生拖欠物业管理费的业主至少有20多人。而据思明区法院资料显示，今年1—6月，思明区法院调裁庭受理了184件物业管理纠纷案，占全庭总收案数的32％，呈明显上升趋势。在这184件纠纷案件中，均为物业管理公司索讨物业管理费。业主为何拒交物业管理费？记者为此深入小区，还走访众多物业管理公司及相关部门。

　　广场业主

　　小区脏乱且缺乏安全感

　　在锦绣广场小区，新旧物业公司正处于对峙状态，新物业已进驻，而旧物业则迟迟不愿意退出。与此同时，为讨

物业管理费，物业公司最近与不少业主频频对簿公堂。到底是什么原因促成如此尴尬的局面呢？

　　据业主许先生说，旧物业公司在管理方面存在很多不足。保安岗亭形同虚设，就连当初入住时向业主承诺过的“可视对讲”都没有实现。外人可以随便进入，经常是深更半夜，小区里还有许多陌生的面孔聚集。因为没有门禁，经常有不明身份的人乱敲门，推销者也很多。此外，物业账目从来不公开，小区广告牌的收益及属于公摊范围内的店面出租等收益都非常模糊。

　　而被物业公司催讨物业费的刘先生认为，原物业与

开发商同属一家集团，他们之间自然一唱一和。原双方签订的每平方米1.25元的物业管理合同，经物价局批准的最高收费标准才1元，目前由业主委员会聘请的物业公司收费才0.85元，还立刻对小区实行了封闭式管理，采取刷门禁卡方式出入，新旧两个物业的收费及提供的服务一目了然。

　　由于对旧物业管理公司存在不满，锦绣广场小区部分业主强烈要求更换物业。今年3月，新成立的锦绣广场小区业委会通过竞标，选中了大唐物业公司。5月28日，大唐物业公司正式进驻小区。

　　物业公司

　　管理费入不敷出

　　锦绣广场某物业管理公司副总经理刘先生说，锦绣广场是一个非常优秀的小区，2003年被评为厦门市花园式小区，2004年通过了复查。从该物业公司进驻锦绣小区到现在，一直都以一贯的服务态度对小区进行管理。每天保安24小时值班，在固定时间打扫卫生，一切按物业管理规程办事。现在出现这样的状况，是因为个别人的因素。因为个别业主的意见，使许多业主都持观望态度，导致现在的物业费非常难收。截至目前，整个小区拖欠物业管理费达20多万元。

　　刘副总还认为，物业管理费主要用于小区维护保养等必须费用。如果允许任何一个业主以物业服务存在瑕疵等为由拒付管理费，必然导致物业管理费入不敷出，物业管理公司因缺乏资金对小区的维护管理将难以为继，这必然导致全体业主的共同利益遭受损害。该公司为优惠业主，曾经对物业费打过七折，后因起诉才转升为1元。

　　至于锦绣广场小区物业管理公司是否会新旧交替。据刘副总介绍，要有三分之二业主的同意，新的物业管理公司才能进驻。

　　权威人士

　　通过对话化解纠纷

　　据了解，拖欠物业管理费这一现象在我市许多小区屡见不鲜。对此，思明区法院调裁庭有关人士认为，引起纠纷的主要原因是业主认为小区的物业管理有瑕疵，小区存在安全隐患、卫生管理不到位、维修服务不健全等问题。此外、物业管理法规不健全，如对前期物业管理的规定还存在着漏洞，也是引发纠纷的一个原因。

　　如何化解双方纠纷，该人士建议，要真正解决业主和物业公司之间长期以来的矛盾，还要进一步完善物业管理法规，加强物业管理法律、法规的宣传，使业主更好地维护自己的权益，也履行相应的义务；与此同时，增加业主和物业公司之间的沟通渠道，通过对话化解纠纷。

　　业内人士认为，要让小区居民对物业公司更满意，关键在于物业公司的服务要跟上，要到位，同时其收费和收益也要增加透明度。如果能做到这样，双方难缠的结就可以容易解开。

　　（编辑：谭捷）

文章来源： 厦门商报