杭州悄然兴起私家农庄置业风

    本报记者 方政

　　“山顶茶楼品茗，湖畔赏荷垂钓，茶园地里弯腰采摘，风送清香……顺着山间的石径回家，属于您的竹木雅居就在山水旁”——这不是哪个楼盘的广告，而是杭州一家公司对其推出的会员制农庄的描述。眼下，随着休闲概念的兴起，一股去乡村置业的热潮正方兴未艾。

　　置身于钢筋水泥的高楼大厦和纷繁嘈杂的街道社区，承受着快节奏生活和高强度工作压力的城里人梦想着一种世外桃源式的生活方式。花七八万元甚至四五万元，就能在杭州周边的风景区安置一套独属于自己30年的公寓甚至小别墅，想什么时候去度假就什么时候去度假。这种颇有野趣的田园生活已成为不少现代都市人的时尚休闲活动。据记者了解，目前此类项目已涉及安吉、临安、桐庐、建德等多个县市。

　　城里人置业乡村有无风险

　　城里的人希望回归自然，而农业和旅游观光又无法充分挖掘游客的长期消费资源，吸引城里人到农村置业似乎是解决这一问题的好办法。但其背后所隐藏的法律问题和投资风险却不容忽视。

　　如果城里人到农村置业成为一股潮流，会不会导致农村林地的流失和破坏性开发？开发方所承诺的“关于转让、转租问题，只要客户觉得价格合适，即可以办理相关手续”是否有法律依据？如果农庄用地被政府征用，投资者权益如何保障？

　　杭州联众农业公司总经理余学兵坦陈，他们最早开发的新安江生态休闲果园就因为考虑到政策风险，结果并没有在果园兴建房屋。据他介绍，果园的房屋建设属临时用地，在未来长期使用上面临不确定因素。

　　针对记者提出的一系列问题，浙江六和律师事务所于建国律师认为，根据我国的《土地管理法》和《农村土地承包法》相关规定，集体组织以外的个人或单位承包农民集体所有的土地并没有法律上的直接障碍，但有两点却值得商榷：

　　其一、承包人(也就是本文所指的项目开发方)能否将承包的土地整体或分割后转包给他人。对于这一点，法律尚没有具体的条款规定，《土地管理法》也只是规定了农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准，并未见再转包的效力问题。这一方面是法律的滞后性使然，但又是承包各方不得不面对的现实问题。参照其他的法律条款，转包应当经过发包人的同意，在发包人未明确表态之前，转包合同的效力是待定的。如果发包人同意，转包合同就是有效的；反之，则合同无效。

　　其二、承包人能否改变集体土地原来的使用性质，特别是能不能将土地进行非农业建设。从目前的现状来看，一些承包人是在打“擦边球”。《土地管理法》明确规定，承包的土地不能改变原来的用途，更不能用于非农业建设。

　　农家乐生活概念开始兴起

　　农家乐生活，其实是一种休闲方式，吃上一顿农家菜，感受一下大自然的气息，使身心抽离城市，得到放松，这就是目前国际上风行的“慢生活”概念。

　　约翰·列侬曾说，当我们正在为生活疲于奔命的时候，生活已经离我们而去。投资私家生态农庄，在欧洲国家早已成为城市各企业主、中高收入者的投资热点。而在深圳等地，类似“私家果园”的投资也早已兴起。

　　“在杭州，我们推出的项目还是第一家，今后类似的投资肯定还会越来越多。”推出多个农家乐公寓项目的杭州联众农业公司总经理余学兵告诉记者，农家乐公寓非常受欢迎，客源以杭州、上海为主，现在两处公寓的200套房源已销售80%，他们已着手天目山的一个景区主题公园建设，其中也包括此类住房项目。

　　世外白茶源项目开发方杭州四季农科公司的孙小姐也表示：“安吉的项目市场很好。”据她介绍，整个项目共规划200户，目前已订出50多户，目标客户主要是都市里的休闲一族以及退休人士。

　　据一些投资人士分析，“私家农庄”的兴起，归结原因主要有几点：一是城市里生活的人希望能找到一个休闲好去处，提高自己的生活品质；二是投资不大，几万元即可；三是农业概念在休闲经济中正逐渐成为热门话题。

　　专业人士预测，在未来的几年里，深层次开发与长期租赁相结合的农家乐经营模式将流行。房地产商会纷纷把目光投向农村，一股城里人“返乡”的热潮也必将来临。

　　几万元拥有30年私家农庄

　　“只要加入世外白茶源会所，就可以参与认养茶园或其他农业地块，成为在这里营造梦想童话的主人。”记者在安吉世外白茶源会所的网站介绍中了解到，该项目位于安吉县皈山乡孝源村，据称是浙江省第一个概念性的会员制私家庄园。会员所属面积包括建设看管房用地、茶园或自选菜园大棚等合计约一亩，时限为30年，包括建房在内，最低总投入只要9.6万元。在会员权益一项中，列出了建筑物权所有、农作物收获所有、出租木屋收益所有等内容。茶园中可建小屋的面积在33.25～60平方米不等，能享受到正规的景区

物业管理，日常管理费每月105元，在竹木屋闲置时管理人员还可以帮你出租，产生效益。

　　与安吉世外白茶源项目相类似的，有杭州联众农业技术开发有限公司更早些推出的建德市乾潭镇的新安江生态休闲果园，此外桐庐的唐宝山农庄也属于此类项目。

　　和私家农庄相比，杭州联众农业公司的天目山西坑农家乐公寓虽然没有茶(果)园，但其价位和政策稳定性似乎更具竞争性。西坑公寓由联众公司统一规划改建，每个房间面积在40平方米左右，共推出80多套房源，每套价格为4万元～5.5万元。因为同样是租用农村用地，西坑农家乐公寓也只有房子的使用权，即花一笔钱获得一套公寓后，业主可免费居住30年。联众公司之前在天目山还有过另一个项目九思湖农家乐公寓——在位于西天目半山腰九思湖绕湖一周建起十余幢4层小楼，公寓均为统间设计，面积在40平方米左右，均价5.5万元一套。