银行个人贷房频“走钢丝” 银监部门预警

　　5月18日，上海市银监局发布《规范房地产信贷业务创新与竞争秩序》公告，对个贷新品提出风险预警信号。房贷中介业人士认为，房贷新品设计本身的风险系数不大，相比之下，银行在操作流程中放松警惕，可能成为更明显的风险信号。

　　个贷有放松迹象

　　“我们选择合作银行的标准取决于个贷审批政策的宽松程度。”上海一家中介公司的房贷部门经理说。

　　传统的“宽松”标准是指银行在贷款成数、贷款年限、房龄要求、总价要求等方面是否严格要求，而现在，因为房贷新品种的增加，也因为个贷业务竞争加剧，这一标准有了新内容。

　　“目前上海一些银行对贷款资质的审查不再像以前那么严格，有的可以免去一部分资料，或者只需要复印件。”上海一家知名的个贷金融服务机构工作人员介绍。

　　个贷放松的另一个现象是银行放款时间提前。根据常规，一、二手房交易过程中，买方贷款时需要向银行提供过户证明和他项权利证明，而这两个证明由房地产交易中心在20个工作日后出具。这样，从买卖合同签订到银行放款，时间最少在20天以上。

　　但是，这一硬性要求目前正在被打破。上述个贷服务机构人员介绍，某银行目前在上海的一些支行已经可以做到将贷款时间从20天缩短至三四天。具体做法是，不需要房地产交易中心出具的过户证明和他项权利证明，只要有担保公司提供担保，买卖合同签订后即可放贷。

　　凭“两证”放款的政策源于2005年4月，也就是

宏观调控之初。上海市银行同业工会与上海房地局联手，从审批流程上叫停了转按揭，这一重拳此后被市场视为最有力的打击投资的政策之一。具体做法是，自房产买卖合同签订，并递交房地产交易中心起，在20个工作日后，产权过户手续才能完成，银行据此向出售方放款。想通过短线投资方式炒作房产，或向银行骗贷的做法在这一新政下得到了根本性抑制。

　　但目前，原本通过拉长交易时间而抑制的银行风险重新回来。“如果在买家还没有拿到

房产证时，银行就已放款，一旦房产出现问题，比如法院查封，银行是没有权利拍卖房产的，而这时银行的钱已经放出了。”中原地产分析师称。

　　新品隐含风险

　　上述做法如果放在一手房交易过程中，就是目前银行界热推的“直客式房贷”。“银行可以通过选择品牌开发商来规避风险，如果是二手房，房产背景就比较繁杂，银行风险就更大。”市场人士介绍。

　　据了解，去年开始，直客式房贷开始在中国银行和万科、中海等品牌开发商中尝试。购房者直接向银行贷款，只要签订了合同，银行就可以一次性向开发商付清购房款，而不用等产证最终过户完毕。这些节省下来的时间对于一直倚重银行贷款的开发商来说就显得非常重要。而申请房贷者还可以节省需要支付给开发商的按揭保证金，并享受一次性付款优惠。

　　“推出直客式房贷，先于在没有实际交易的情况下发放贷款，如果流程监管不严，可能会加大银行风险。”某国有银行工作人员分析。

　　另一种风险较大的贷款新品是循环授信。“循环授信是目前银行业拉拢房贷客户的十分有效的工具之一。”上海某房贷服务机构人士表示，他们最近就做了好几笔这样的引荐业务。

　　循环授信又称加按揭，名称不同但内容相似。房产拥有者可以以房产最高额抵押为基础，向银行申请多次循环授信。如果此时房产已经升值，还可以申请重新估值，估值的增加额可以加入到贷款最高限额中。

　　比如贷款者共贷款100万元，归还30万元后，贷款者仍可以向银行重新申请不超过30万元的新增贷款，如果此时房产经评估又升值20万，最高贷款额就可以达到50万元。

　　预警银行

　　上海市银监局此前向媒体表示，随着贷款者逐年归还本金利息，银行风险也逐年降低，但这种循环授信无疑使可能逐年降低的风险一直保持在较高的水平上。一旦房地产发生波动，抵押物贬值，风险就会加大。

　　正是基于这些房贷新品的风险性较高，5月18日，上海市银监局发布《规范房地产信贷业务创新与竞争秩序》的文件，对日前银行业大量推出个人购房贷款新品提出风险预警。而这一天也正是国务院发布促进房地产业健康发展的六条措施（下称“国六条”）的第二天。

　　“除了直客式房贷和循环授信，大多数房贷新产品并不存在更大的风险。”上海知名房贷服务机构亿通代书某研究人士告诉《第一财经日报》。比如双周供、两代供、固定利率等房贷新品只要审理严格，风险程度和一般的贷款产品性质一样。“而对于直客式房贷和循环授信，只要银行严格审批流程，风险也是可以控制的。”该人士称。

　　据了解，目前银行对循环授信的贷款用途的监管仍比较严格。用于买车、上学等用途的贷款都需要出具明确的支付证明。

　　信息显示，截止到今年4月，上海市内资

商业银行的个人购房贷款余额连续十个月下降。个贷业务的持续萎缩直接影响着银行的收益。“毕竟目前大多数银行50%以上的贷款收入来自房地产业，其中个人购房贷款一直是银行业风险较低的优质产品。”民生银行北京分行一位信贷部门经理称。

　　为了扭转商业银行房贷增幅下滑的局面，各家商业银行推出房贷新品的尝试可谓不遗余力。从去年底至今，已经有近十种房贷新品推出，而民生银行等一些商业银行的个贷新品仍在积极酝酿中。（编辑：李旭波）