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5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施，所提出的6条针对性的措施之一是，“进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。”中央政府再次将整治目标对准了近来盛行于房地产营销界的捂盘惜售等销控手段。
惜售成为开发商的营销手段
“卖葡萄与吃葡萄不同。吃葡萄可以先将好的吃掉以避免未来有人抢，卖葡萄就要费尽心机将成色差的先卖掉，剩下的待价而沽。同样道理，楼盘越卖越好、越卖越贵的唯一渠道，就是将位置最好的房子留在最后。”一位长期担任房地产销售工作的项目主管曾在介绍其销售经验时这样告诉记者，“销控就是要对销售进度进行控制，根据市场变化改变房源投放量和价格，实现利益最大化。”在他看来，惜售是一种正常的企业营销手段。“让市场处于一定程度的饥饿状态，才能使房价稳步上升。”
但政府显然不认同这种观点，去年“国八条”出台时，就已把打击囤积房源作为目标之一。不久前，北京市建委下发的《关于加强本市房地产交易市场动态监管的通知》，要求自6月1日起，发现开发企业有发布与北京市房地产交易管理网公示信息不同的销售进度，预售商品房时不实行网上认购、网上签约，恶意哄抬房价和诱骗消费者争购等52种违规行为，都将对其进行处罚。显然政府的态度越来越明晰，囤积房源、惜售、提供虚假销售进度信息，是不允许的。
但据记者调查发现，京城很多楼盘不同程度地存在着向消费者提供虚假销售进程和捂盘惜售的现象。
声称销售进入尾声，网上显示可售房有200多套
5月13日下午，记者来到了位于朝阳路十里堡附近的朝阳嘉园售楼处，售楼处显得有些冷清，销售人员告诉记者，整个楼盘快卖完了，所以来看房的人很少，只有3号楼还有几套房子。可半个月前，记者曾来过朝阳嘉园，并对一个户型感兴趣，销售人员表示这个户型手头可供销售的已经卖完，要过一段时间才能销售下一批。
记者随后通过北京市房地产交易管理网进行了查询，根据该网提供的数据显示，朝阳嘉园1号楼还有11套房子可售，2号楼还有37套房子可售，3号楼还有42套房子可售。
类似的情况还发生在宣武区马连道附近的格调小区（依莲轩二期4、5号楼）。5月16日下午，记者来到其售楼处，售楼人员告诉记者，现在可供销售的房子只有5号楼，其中一居已经卖完，两居仅剩下两套，三居还有一部分，基本上进入销售尾声。
但北京市房地产交易管理网提供的数据显示，到5月17日，格调小区4号楼还有251套可售，5号楼还有242套可售。
与格调小区相距不远的远见名筑小区的实际销售情况也与销售人员所言相差颇远。远见名筑分别于今年4月20日和4月22日取得了7号楼以及另外一栋跃层住宅楼的销售许可证，根据销售人员所言，目前跃层楼的两居和7号楼的一居、两居所剩无几，三居还有一些，但也不太多了。记者从北京市房地产交易管理网上看到的数据是，跃层楼可供销售的225套住宅中有111套可售，7号楼的284套房子有184套可售。记者向销售人员询问，为什么交易管理网上的数据与他们提供的有所出入？销售人员表示，有一些房子是开发商给内部关系户留的，不能卖。
有业内人士告诉记者，向来看房的消费者表示“房源不多，欲购从速”是房地产销售界常用的办法，这能够加重消费者的恐慌心理，更容易做出买房的决定。
捂盘助推房价上涨
除了给消费者提供虚假销售进度等信息外，捂盘惜售也是推涨房价的重要手段。
业内人士告诉记者，一般来说，惜售有两种方式，一种是放慢销售速度，将整个销售周期拖得很长，一年内有好几次调价的机会，前后价格每平方米可能相差上千元；另一个方式则出现在那些还有下一期开发计划的楼盘，当现有房子销售到一定程度后，开发商会停止销售，把一些房子留到下一期一起卖。当然，这些搭着新房卖的老房，价格也是新房的价格，甚至更高，因为它是现房。
东恒时代二期ＴＩＭＥＳ紧邻ＣＢＤ，有４栋楼早在今年１月２日就已经取得了预售许可证，５月１３日才开盘，而目前投入市场的仅有Ｆ座和Ｇ座，即使这两座楼，也不是所有房子都投入市场。销售人员告诉记者，目前销售的是底部的和最高的几个楼层，每平方米均价１万元，以后每过一个月将放出一批房源，每次价格每平方米涨５００元左右。值得注意的是，目前其出售的还仅是选号权，消费者需交纳２万元意向金，几天后才正式摇号，被摇中的消费者才能买房。
实际上，推迟开盘日期是大多数楼盘广泛采用的招数，比如格调小区在２００５年２月１日取得了预售许可证，其开盘时间则是该年３月８日，和平里ｄｅ小镇小区是在今年４月１３日获得预售许可证的，其开盘时间迄今还没有确定。
对开发商而言，捂盘惜售不仅仅是获得更高利润的营销手段，而且也是对付政府进行宏观调控的手段。早在去年中央进行宏观调控时，不少开发商就开始进行捂盘，人为造成市场资源稀缺。
对于此类行为，中央政府显然已经明确了整治的决心，而一些地方政府更出台了整治措施，如北京市建委明确表示北京市有１２．７万套房未售，“房源严重不足”的说法并不属实（详见本报今日《楼市周刊》Ｃ１版），并规定对捂盘惜售的“惯犯”将给予禁售一个月的处罚。但是知名地产商潘石屹发表文章认为，这种处罚措施实际上正好帮助开发商完成了囤积捂盘的工作，将更加造成市场资源稀缺。
很显然，对政府而言，在下了打击决心之后，下一个面临的就是如何能够有效、有力地打击捂盘惜售的行为。（编辑：李旭波）
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