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对房市的调控基本失败 不该有“政策底”


http://finance.sina.com.cn 2006年05月17日 14:24 中国消费网

  不断飞涨的房价证明,国家对于房地产市场的宏观调控基本失败。失败的原因是复杂的,其中包括政策难以下达执行,包括信贷增长过快,包括国际游资大规模炒作等。

  这个观点不是媒体发明的,也不是开发商编造的,而是主管部门不断透露出的政策信息。除了政策宣示,调控手段的使用也表现出调控目标的模糊不清。如,一方面强调要抑制房价增幅,另一方面同时控制土地供给,其结果就是让市场产生土地供

  给不足的误解。又如,一方面表明要打击房地产投机行为,另一方面却对银行信贷不加约束,同时也对国际资本进入房地产市场放任自流。流动性泛滥的结果也自然是推高资产市场的价格。

  很显然,抑制房价增长速度与让价格退回到合理均衡水平是不同的概念。抑制房价增长速度的目的在于让房价慢慢涨,而不是快涨或暴涨,也可以理解为房价不会低于目前的价格水平,只是涨价的速度放缓。正是因为有了房价不会在当前水平下跌的“政策底”,才导致市场预期价格不断上涨,进而导致房价的“政策底”也不断升高。

  由于调控政策目标模糊,再加上调控手段不到位,那么在经历一段观望期后,市场在没有看到房价有任何下跌迹象的情况下,也就强化了房价继续升高的预期。在市场预期一致和资金市场流动性泛滥的推波助澜下,自然就会形成新一轮的炒房热潮。面对难以抑制的房价,

宏观调控的思路和手段应该及时进行调整。

  首先是政策目标应该明确。

  对房地产市场的调控目标应该分为短期目标和中长期目标。

  短期目标是抑制市场投机行为,避免房地产投资过热。而中长期目标则是使房价回归到合理水平,满足普通民众的一般性居住需求。这两个目标不仅要明确,而且要将信息准确传达给市场。如果消费者了解到国家存在可以满足个人住房需求的中长期政策,则会避免盲目跟风炒作,制定合理的个人购房计划。其次是合理使用政策手段。

  如果明确了政策目标,那么为了实现不同的目标就要使用不同的政策工具。对于抑制投机的短期目标来说,为了避免市场波动,减少金融风险,可以采用稳妥的政策,如提高房贷首付、提高贷款利率、提高住房交易税等。而为了实现中长期目标,则应该改革住房政策,增加市场供给。

  对于抑制中长期房价涨幅,最好的办法是增加供给。我在此前曾提出,国家应该制定居住政策,建立为普通人提供一定标准住房的供给制度。在居住政策能够满足普通人一般性购买和租赁住房的前提条件下,再通过市场向高收入人群和投资者提供一定的高质量商品房。这种作法不仅可以满足居住需求,同时也可以解决中国土地资源紧缺与人口众多之间的矛盾。

  该市场的就市场,该规划的就得规划。住房问题,不是简单一个市场化就能解决的。

  就目前房地产市场而言,国家应该重新出台有效的调控政策,放弃原有的以抑制房价涨幅为目标的政策目标,明确打击楼市投机、稳定市场供给、将房价回归市场合理水平的政策取向。而实现这个目标的重要一点就是避免房价的“政策底”。

  当然,如果还有“政策底”的话,那么这个“政策底”就是普通住房供给的五年和十年规划。这也是社会稳定的底线。(编辑:谭捷)


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