2005年各季度房租下降房租下跌，当房东要加小心

http://finance.sina.com.cn 2006年02月23日 01:35 北京娱乐信报

　　从２００５年北京楼市来看，房价呈现一涨再涨的局面，相反房租却出现持续下降的态势。尽管不少人认为，对商品房的供求影响不是很大，但对许多以房产作为投资手段的人来说，却是一个不太好的信号。特别是，一些以租养房的投资者，租金持续下降，所承担投资风险也会更大。

　　２００５年北京房租持续下降

　　北京市建委最新公布的信息显示，２００５年第四季度北京市楼房一居室平均租金比上季度１２６７元／月下降３．３％；楼房二居室平均租金比上季度１５９８元／月下降５．４％；楼房三居室平均租金比上季度２１４１元／月下降６．３％。楼房一居室平均租金比上年同期１２６０元／月下降２．８％。楼房二居室平均租金比上年同期１５４７元／月下降２．３％；楼房三居室平均租金比上年同期２０５３元／月下降２．３％。

　　业内一些人认为房租是靠市场调节，一段时间内房租下降也是很正常的事情。但是，把去年北京市建委四个季度的

房屋租赁信息放到一起比较就会发现，２００５年每个季度房租都在呈现一个下降趋势。

　　不仅如此，从各中介行业反映出来的数据来看也是——租金持续下跌的态势。著名

房产中介链家地产总经理左晖对记者说出了其中原因。国家对投资过热行业的宏观调控力度继续深化，各银行为控制房地产信贷风险，对二手房购房按揭贷款、转按揭贷款等业务的掌控尺度也依然没有放宽。另外，针对房屋交易出台了税费政策，这些政策会令很多炒房人将可能出手的房子转到租赁市场，从而增加了出租房屋的供应量，使得租金下降。

　　一手商品房转售为租现象的增多也增加了租赁房源供应量，租赁价可能继续下滑。

　　对商品房供求影响不大

　　对于房地产开发商来说，房屋租金变化好像对他们影响并不大。房租下降远没有房价的下跌让开发商们较为顾忌。今典集团总裁张宝全说，自己对此是做过分析的，结论是“不足为虑”。

　　他的理解是，房租的下调主要反映的是商业住宅或写字楼的供求关系，对住宅的影响是间接的。何况，房租的变化态势是有点任意的。“任何时候都有上涨或下跌的可能。”张宝全说。他也承认房租下跌对售价肯定是有影响，但“对商品房的供求影响绝不是很大”。

　　不过对于一些房屋投资者来说，这就相当敏感。对于投资者来说，除了要多交贷款利息外，最让他们担心的是，楼市供不应求的局面恐怕将被打破，房价有可能下行，他们买来保值增值的房产将面临贬值的危险。事实上，租金的下滑必然会对投资回报率产生向下的拉动作用。

　　租赁冷风让投资者更谨慎

　　租赁市场的冷风让那些打算买房作为投资的消费者变得更加谨慎。“他们不忙着签合同了，而是不断计算着租金回报。”一位高档楼盘的销售人员告诉记者。

　　现在买了两套房子的刘先生对记者说，除了自己住的房子外，还买了一套小户型出租。前年，以房养房就能把小户型的按揭款还清，并有一定盈余。可是去年下半年租金所得收入，在扣除物业、供暖等费用后，也就能持平了。因此，担心租金持续下跌的话，收支平衡都存在一定的问题。

　　投资性购房的火爆也就是这三四年的事情。在北京，申奥成功的重大楼市利好直接引发了２００１年的投资热潮。另一方面，股市持续下行，也把有投资需求的资金推向了房地产市场。一时间，买房成了资产保值增值的不二法宝。

　　但在最近记者采访中，听到的大多是一些投资者的抱怨。要不就是房子有价无市，要不就是房屋租金达不到预期目标。

　　左晖告诉记者，均价七八千元以上的二手房现在基本有价无市，供大于求。

　　由于二手房的购买者大部分是自住而非投资，心态比较理性，因此二级市场的泡沫比一级市场小得多，更能反映出房地产市场的真实情况和楼盘的投资价值。“不要只看一手房噌噌往上涨”，左晖提醒大家，“租金是二级市场实现的，转手出卖也将在二级市场上受到检验，如果二级市场显示没有升值，没有合理回报，投资就存在问题。”

　　信报记者邹玉瑞

　　【有此一说】

　　购房成本和租金基本持平

　　房屋租金的下降对许多中低收入的家庭来说，这也是一个福音。买不起房子住，也可以租一套好房子住。在２００５年曾经发表过“买房不如租房”的中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭日前发表文章指出，对去年调查过的１２个城市１６７个楼盘在２００６年春节期间的再次调查显示，购房资金成本与租金比率均有所上升，这一指标的提高主要是房价涨幅依然大于租金增幅。因此，买房不如租房。

　　据哈继铭称，２００５年初，中国国际金融公司以下简称中金公司研究员走访了全国近２０个城市，实地采集了各类楼盘的商业信息，包括价格、按揭贷款和租赁数据等，构筑了购房／租房成本指标，并得出“买房不如租房”的结论：购房资金成本和月供分别是租金的１．１和１．３倍，地处长江三角洲的主要城市购房资金成本为租金的１．３－１．５倍，月供为租金的１．５－２倍。

　　相隔一年后，２００６年春节期间，中金公司研究员对去年调查的部分城市和楼盘进行了复查。复查的１２个城市１６７个楼盘这一年来购房资金成本与租金比率均有所上升，平均升幅为１１％。这一指标的提高主要是房价涨幅依然大于租金增幅，因此，与２００５年相比，２００６年买房更不如租房。

　　哈继铭认为，北京和苏州２００５年房价涨幅较大，但是租金下降，购房资金成本和租金已经基本持平，未来房价涨幅必将趋缓。而广州和深圳２００５年尽管房价大涨，但目前购房资金成本依然低于租金，未来房价有继续上涨的空间。邹玉瑞

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