业主委员会形同虚设 小区居民利益受损难维权

　　曾几何时，各种广告悄悄潜入了居民住宅小区。当大大小小的广告逐渐布满了电梯、报栏、停车场，越来越多的业主开始质疑：开发商是否有权利在小区的公共建筑内外设置广告？这些广告的收益又流向何方？

　　实际上，由于小区往往缺乏能够有效代表业主利益的业主委员会，开发商或物业公司在有些问题上可以擅作主张，使业主的权益在无形中受到侵害。

　　小区广告对百姓有多大的影响？

　　春节过后，家住太原市一新建小区的王先生发现自己所住居民楼的楼顶多了一块巨大的广告牌。由于王先生家住在顶层，家里每天晚上都会被广告牌的灯光照得很亮，影响了全家人的休息。为此，王先生几次与小区的物业管理公司交涉，但最终也没有结果。

　　对于王先生的投诉，物业公司表示，广告牌确实会对业主产生一定的影响。但他们已经和广告公司签订了合同，在合同期满前肯定不能将广告牌撤下。

　　记者在太原市的一些高档住宅小区看到，小区内道路两侧的灯箱和电梯内都有着各种各样的广告。对此，住户们也是褒贬不一，有人认为，这些花花绿绿的广告使小区显得更有活力；也有人说，住宅小区应该有一个恬静、清洁的环境，但现在却好像成了商场一样。

　　王先生表示，对于一些比较实用的广告，比如商场、超市的促销信息，住户会比较欢迎，因为可以使他们足不出户便了解到最新的商品信息，而且这种广告也不会影响小区居民的生活。但像这种大型的照明广告牌，最好还是不要裝在住宅小区，如果安装也应先经过业主的同意。他说，业主在乎的不是广告收益归了谁，而是物业公司根本就不尊重业主的权利。

　　来自中国社会调查所的调查数据显示，北京市近90％的居住小区都设有各类广告。这些广告通常设在楼顶上和居民流量比较大的区域，如电梯间、楼道和小区大门内外，广告样式五花八门；涉及的内容也很广泛。

　　广告的收益应该归谁？

　　中国社会调查所的调查结果表明，目前大约有60％的业主对小区广告收益权并无太多概念。

　　据业内人士介绍，小区越高档，商家投放广告的费用也越高。因此，好一点小区的广告收益一年至少可以达到10万元；如果设置临街的大型户外广告则收益更高。但这些广告收益应该归谁，却一直是一笔糊涂账。

　　山西省社科院社会学所副所长谭克俭认为，既然小区建筑内外的设施都附属于建筑物，其所有权也应该属于全体业主。物业公司在这些建筑物上做广告，必须经过双方协商并获得业主同意，除非在售房合同中另有明确说明。至于具体的广告收益归属，则应按照双方的协议来分配。

　　《物业管理条例》也规定，小区业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

　　王先生表示，物业公司当初装广告牌时既没有征求业主的意见，也没有说明广告的收益如何分配。他在和物业公司交涉时也提到过这个问题，但公司并没有做出明确的表示。

　　据了解，小区户外广告收益究竟归谁，除了产权归属之外，业界比较统一的认识是要看合同的约定。有的物业公司表示，由于业主所交纳的管理费有限，不足以弥补电梯维修等管理费用，管理处需将广告收入用于补充经费。当然，管理处在对发布广告进行管理和维护时付出了劳动，部分广告费应作为给物业公司的补偿。

　　业主应通过业主委员会进行维权

　　山西省社科院社会学所副所长谭克俭认为，小区业主委员会的“不作为”，是开发商或物业公司自行从事经营活动的重要原因之一。他解释说，业主作为分散的个体，没有严密的组织，其利益很容易受到侵害；而小区的业主委员会大多是名存实亡，没能真正发挥应有的作用。

　　以小区广告来说，按照我国《物业管理条例》的规定，若利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。但据了解，我国现在约有3/4的居民小区没有或没有正式的业主委员会，使业主的潜在权利受到损害。由于部分业主委员会形同虚设，物业公司在采取许多行动前根本不需要和业主委员会协商。这样，就算单个业主反对，由于个人势单力薄，最后大多无济于事。

　　对于业主现在比较关心的小区车位问题，谭克俭认为，小区车位的使用也要看合同的规定。如果

购房合同内包括了车位，业主就可以免费使用；如果合同中没有说明，那么物业公司就有权在有关规定的许可范围内对车位进行出租或出售。

　　谭克俭说，小区业主权益受到侵害的表现还有很多，如有的开发商在建筑物上安装微波发射塔等通讯设备，使居民长期生活在对人体有害的辐射之下。他说，为了保护自己的合法权益不受侵害，业主应注意以下两点。

　　一是居民在购房时要认真了解购房合同的内容，对车位的使用、广告的收益如何分配等，不能听信开发商或物业公司的口头承诺，而要在合同中注明，以备将来有案可查。业主还要明确自己的权利和义务。

　　二是小区要建立正式的业主委员会，并建立有效渠道，由业主委员会与物业管理公司定期沟通。这样，物业公司就不会忽视业主的存在，在做出任何决定前都会听取业主的意见。同时，如果业主的权益已经受到侵害，也可以由业主委员会出面与物业管理公司交涉解决。（编辑：李旭波）