业主理性维权 新纪元业主换掉物业没翻脸

　　北京海淀区新纪元家园小区的业主新年办了一件大事——与前物业公司说再见，成功换了“新管家”，这在其他小区看来简直创造了一个奇迹。

　　昨天记者赶到小区时，保安岗位新人已经上任。业主委员会办公室里，“新纪元家园新老物业交接现场”的红色横幅还悬挂着。旧物业公司人员在等候收取部分业主未缴纳的水、电、物业费。新物业公司正紧锣密鼓地各就各位，电话铃声不断，一片繁忙景象。

　　■为什么下决心炒掉物业

　　下决心换物业不是一天两天的事情。三年前500多户居民入住新纪元家园小区，业主们渐渐发现，北京银达物业公司提供的服务越来越不能让大家满意。一位居民比喻说，“就像你去饭馆吃饭，点的是鱼翅，上来的却是白菜，还要你鱼翅的钱。”

　　没经业主同意，物业公司私自把1号、2号楼一层生态大堂出租用作超市、租给儿童培训中心、开咖啡馆。对小区里的私搭乱建、违章建筑，物业公司态度则是“管不了，找城管”。小区业委会在对物业财务

审计中发现，多项收费不合理。如物业公司3台内网电脑的维护费，一年竟然高达5万元。而对部分不交物业费的业主，物业公司请律师打官司，律师费要由小区全体居民承担。业委会成立一年多，与物业公司的交涉从未间断。双方谈判未果，使得业主下决心战略转移，“炒掉”物业公司，招聘新物业。

　　■换物业先成立业委会

　　与物业公司对话，第一步就是成立业主委员会。从2004年9月起，小区居民开始认真筹备成立业主委员会。从候选人报名中确定9人作为业主委员会成员。选举主任、副主任共三名，特聘全职秘书。与居民网上展开讨论《业主公约》、《业主大会议事规则》，制定全年工作计划。

　　为了明明白白地与物业公司打交道，业委会成员边做边学，吃透各种法律条文，研究最新出台的物业管理法，成了业主维权的专家。据了解，小区居民中多是政府工作人员、企业家、老板、教育工作者等，层次较高且空前团结。

　　小区业委会成立了专门的财务组、督察组、宣传组、条法组，邀请有专业背景的热心人士参与。如条法组由小区里的人民大学法学院教授做组长。小区招聘专职秘书为业委会处理日常工作，聘请专业审计公司做财务统计。与新物业签订协议时，居民中的法律界人士甘做志愿者，为各项条款把关。

　　■招物业公开竞聘

　　真的要换新物业吗？之前少有成功案例。为了找到自己信得过的“管家”，小区业主纷纷在网上展开积极讨论。

　　从最初推荐口碑较好的物业公司，到缩小推荐范围圈定五六家公司，集中投票，现场逐个走访考察，邀请物业公司到新纪元小区谈判，投标现场答辩等。最后确定招聘“北京中实杰肯道夫物业公司”，该物业公司也是附近峰尚小区的好管家。记者在小区网上论坛里看到，参与投标的物业公司、业主现场考察物业照片都发表在网上。竞聘物业最新动态、倡议书、公告、通报、致函等也都及时公布出来。一位参与竞聘物业工作的业主把整个过程称为“累心的旅程”。据了解，为此召开的业主讨论会有70次之多，最后阶段平均两天一次会。

　　小区换管家被比做“难于登天”的事业，新纪元小区给广大业主树立了一个好榜样。小区业委会主任表示，成功的关键要各方面积极参与，懂得该做什么不该做什么，吃透法律，理性维权。

　　对于成功经验，业委会齐主任总结主要有四点：“一定要成立强有力的业主委员会；要与居委会保持密切联系，重大业主会议邀请居委会负责人参与；争取

开发商的支持；选择新物业时采用邀请招标的方式，招聘过程要透明。” （编辑：盛秀华）