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新物业收费管理办法明起执行
本报记者 陈静
《北京市物业服务收费管理办法(试行)》明天起施行。在新一年里，业主有权利依据市场情况与物业公司商议物业费的高低。
但是，记者调查采访发现，现阶段绝大多数业主，包括一些物业公司，还搞不明白双方该如何“讨价还价”。在多数情况下，物业费的“市场协商”其实很难实现。
议价原则有待具体化
昨天，记者通过面谈、电话以及网络等三种方式，采访了数十位不同年龄以及不同工作性质的有房人群，发现他们对物业费一事100%关心，却只有两个人对“议价”一事“有研究”。这两人一位是北京市律师协会消费者法律事务专业委员会主任邱宝昌，另一位是不愿透露姓名的某小区业主委员会委员。
《北京市物业服务收费管理办法(试行)》一年前酝酿，今年7月实施听证，12月28日正式发布，最终，对于物业费收取标准，按发改委有关负责人说的是“不如交给市场，让参与者自主协商”(见本报29日A06版)。
在记者的采访对象中，多数提出对新政策的条文“看不明白”，来自丰台区的公务员陈女士表示，她根本不知道该如何与物业议价；在联想集团工作的单先生认为，既然有了“议价”的权利，自然“该议”，但他也并不清楚该如何下手。某房产经纪公司老总邱先生也表示，自己居住的公寓房物业每月每平方米收费4元多，“价格实在不低”，但他个人查过相关政策后，却仍不清楚应拿什么标准来议价，“如果真可以议的话，我只好请律师了！”
这些人对政策的“了解程度”，可能体现了大多数业主的状况。记者还发现，就连许多房地产记者以及物业公司的管理人员，对于“议价”的理解也是“公说公，婆说婆”。总之，多数人认为新办法的议价原则还需进一步细化。
无业委会小区难议价
虽说新政策赋予了广大业主“议价”的权利，但仔细分析发现，并不是业主个人想谈就能跟物业谈，业主的权利有限，行使难度不小。
“新收费办法”规定，物业服务的收费标准由业主大会也就是全体业主决定。北京市小区办一位不愿透露姓名的负责人表示，在社区业主大会成立之前，物业管理公司通常由开发商指定，物业收费也由其单方制定，对于前期收费，业主根本没有“讨价还价”的余地。
北京市律师协会消费者法律事务专业委员会主任邱宝昌说，目前全市有4000多个小区，却只有300多个业主委员会。也就是说，绝大多数没有业委会的小区业主现在根本不能议价。
邱宝昌是当初“新办法”听证代表之一，当时曾提出过许多建议。“经济适用房物业收费部分的代表意见，基本被听取了，也制定出了0.55元的基准价，但普通住宅不知为何却没有明确规定。”邱宝昌说，如此一来，普通业主只能按照当初入住时签订的《物业合同》交费，直至成立业委会，这对业主来说显失公平。“更何况，目前业委会成立根本就是困难重重！”
对此，市发改委有关负责人表示，取消0.9元的基准价，实施市场调节，主要是为了避免物业收费因新规定出台而波动。
记者了解到，当初在听证会上，几乎所有的物业管理公司都刻意叫苦不迭，有的公司甚至声称撒手不干。为此，发改委也承受了不少压力。
如何扫清议价阻碍
早在“新办法”在北京市发改委官方网站上公布之时，一些法律界人士就在对“新办法”的积极作用进行肯定的同时，指出“新办法”的部分条款缺乏相应的可执行性———其核心表现是：标准和罚则缺失。
今年，全市发生了数十起物业诉讼，个别小区业主为了驱赶旧物业公司还发生流血事件。老管家坚决不下岗，新物业迟迟进不来，甚至两家保安同时站岗的事也时有发生。邱宝昌表示，发生这种情况的很大原因来自政策配套不全，老物业为了利益刻意阻挠业主大会以及业委会的成立，没有上述组织，单个业主就算想据理力争，也是困难重重。“如提起诉讼，又缺乏法律依据以及权利，胜算很小。”
邱宝昌说，政府只有根据实际情况，强制要求物业公司配合，为业委会的审批速度设限，扫清“议价”阻碍，才能将保护业主权益落到实处。
邱宝昌建议，已有业委会的小区，如果对物业的要求不高，可参照0.55元的经济适用房标准与物业公司议价，“因为对经济适用房，政府也并不存在补贴，也就是说，0.55元可以满足一个物业公司管理以及生存的需要。”
《京华时报》(2005年12月31日第A46版)
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