小区业委会告赢物业乱收费 实在不容易

　　１２月１５日，对北京美丽园业主来说是个重要的日子，这一天他们接到了北京市第一中级人民法院的终审判决书，法院支持业主委员会１３项诉讼请求中的１２项，认定北京鸿铭物业管理公司乱收费，业主维权获胜。

　　据悉，此案是北京市发展和改革委员会公布《北京市物业服务收费管理办法》后，京城业委会起诉物业公司乱收费的第一起案件，美丽园小区以业委会作为原告打赢官司，在 北京尚属首例。业委会代理律师周杰告诉记者，这一判决对当前愈演愈烈的物业费纠纷裁决将起到较好的参考作用和较强的示范效应。

　　物业收费较混乱

　　“这胜诉来之不易啊！”１２月２７日，记者在美丽园业委会办公室采访时，业委会委员朴寅吉长长地呼出一口气，仿佛要呼出

维权过程中的所有艰辛。

　　据朴寅吉介绍，美丽园的业主们对物业费的质疑始于２００３年，业委会物业管理委员会在核查小区物业实际情况时发现，小区内的电梯数量、水泵数量等与计算物业费单价时所使用的数量参数不相符，“只有一组水泵，物业公司却按３０组水泵收费，只有１１１部电梯，物业公司却按１１８电梯收取运行费、维保费”。

　　代理律师周杰告诉记者，“共用天线管理费，北京市物价局已在２００２年取消，物业公司照收不误；电梯广告位收益与业主相关，物业公司却独占。在收费标准换算过程中，物业公司使用错误参数，如错误采用住宅建筑面积、小区住宅套数进行计算，虚抬物业费的收费数额。”

　　业主们就此问题与物业公司多次协商未果，在这种情况下，业主们决定团结起来，成立业主委员会维权。

　　协商无果上公堂

　　 ２００４年８月１９日，美丽园第一届业主委员会经业主大会选举产生。２００４年１０月２０日，即业委会正式备案后第１２天，业委会主动与物业公司商谈物业费问题，希望通过协商解决纠纷。

　　“当时，物业公司提出降低物业费，单价由２．７２元／平方米／月下降为２．０７元／平方米／月。业委会认为，这一标准距复原的真实物业费单价还相差甚远。”朴寅吉介绍说，协商中，业委会的意见是物业费虚高的部分要减掉，确有多提供的服务或多支出的成本可算清账后加上。几次接触后，物业公司表示不愿再降一分钱，导致会谈无法深入进行。之后，物业公司单方面发布了《会谈纪要》，出台《公约补充协议》，欲绕开业委会，与业主单独签订协议。

　　在这种情况下，业委会召开第二次业主大会，以超过全体业主２／３的票数通过了７项决议，其中包括授权业委会以１．６９元／平方米／月的单价为基准，与物业公司商谈并签订过渡协议，如协议不成，授权业委会代表全体业主提起物业费诉讼。

　　２００４年１２月２７日，业委会再次向物业公司发出会谈邀请函，无果。今年３月，业委会向法院提起诉讼请求，要求被告北京鸿铭物业管理公司对包括保安费、保洁费、垃圾清运费、中小修费、电梯维保费、运行费、高压水泵费等１３个方面收费标准进行更改。

　　历经坎坷终胜诉

　　５月１１日，一审法院开庭审理，美丽园小区几十名业主旁听。一审法院认为，根据鸿铭物业管理公司提供的证据，该公司各项收费标准和计费方式，与国家规定和业委会所要求的没有矛盾。业主关于电梯费、水泵费等诉求，国家规定中没有可以参照的计算方法。９月１４日，一审法院驳回了业委会全部诉讼请求。业委会不服一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院。

　　北京市第一中级人民法院依据北京市居住小区管理办公室核准的《美丽园小区房屋使用、管理、维修公约》认为，这份经政府主管部门核准的公约，对鸿铭物业管理公司以及小区全体业主均具有约束力，凡未经对方同意，背离公约或者相关法规文件的规定，自行增加、减少物业收费项目或者变更收费标准，都属违约行为。

　　据此，北京市一中院终审撤销一审判决，明确了业委会提出的保安费、保洁费等各项收费标准，并判决物业公司将１８万元电梯广告位租赁收益，及其他相关费用返还业委会。业委会在胜诉后表示，根据判决，美丽园小区的物业费单价由物业公司收取的２．７２元／平方米／月还原为１．５８元／平方米／月，小区物业费单价平均下降１元多，涉及金额约８００多万元。

　　物业纠纷在上升

　　“美丽园小区业委会状告物业乱收费胜诉，具有示范效应，这一判决，揭开了一些物业收费的黑幕。”北京市律师协会

房地产专业委员会律师秦兵在接受本报记者采访时如是说。

　　近年来，由于收费不透明、超标乱收费、服务与收费不符等而引起的物业纠纷不断上升。今年年初，北京市消费者协会对北京１００个小区５０００名业主的调查结果显示，７３％的业主对社区物业公司的服务质量不满意，其中最突出的是物业管理收费问题。北京市朝阳区法院提供的数字表明，今年该院受理７０００多件物业纠纷案，２００４年的这一数字为１８９８件，在２００２年仅有１９４件。

　　“垄断和监管乏力是导致物业乱收费的根源。”秦兵认为，

房地产商和物业公司掌控了庞大的资源和话语权，业主处于弱势地位，只能委曲求全。另外，目前一些小区的物业收费还处于无人监督、管理、审批的状态，给物业公司乱收费以可乘之机。秦兵分析说，要使消费者从物业维权困境中走出来，一方面要进一步完善物业管理方面的立法，强化政府对物业公司的监管，建立更多、更方便解决物业纠纷的途径；另一方面，业主要团结起来，成立能代表业主利益的业主委员会，合力维权。（编辑：金楠）