二手房理财需算细账

　　随着北京市新房房价的持续增长，以及危改拆迁力度的加大，二手房市场日益升温。在哪些区域买二手房能够更加保值？运用何种理财方式购买二手房更为划算？这些问题被越来越多的消费者所关注。

　　■哪里二手房升值保值空间大

　　在人们的概念中二手房就是古老、陈旧的房屋，其实不然。虽然上世纪80年代公房房龄较长，但是随着城区内土地供应量的逐渐减少，新建楼盘开发量的减产，致使许多90年代甚至2000年之后的房屋逐渐进入二级市场。

　　这些二手房大都具备地段成熟、交通便利、房屋

户型合理、物业完善、配套齐备等优势，其价值也将会随着该区域整体价值的提升而得到进一步升华。

　　■两种理财购房方式

　　1.一次性付全款购房：

　　如果经济小有实力，购买二手房时不妨一次性付全款。其优势有三点：首先，一次付全款购房后就不再有任何经济负担，同时也不必涉及到任何资信认证。

　　其次，再次出售时不必受银行贷款的约束，一旦

房价上升，转手套现快，退出容易。如发生经济困难，还可以向银行进行房屋抵押。

　　第三，一次性付全款还可作为与售房业主讨价还价的筹码，如果对方想要快速出售，还可进一步节省购房款。这种方式购房，买卖双方需要带不同的证件。

　　2.按揭贷款购房：

　　这种方式的第一个优点，就是钱少也能买房。从投资理财角度上说，办按揭的购房者可以把资金分开投资，贷款买房出租，以租养贷，剩余资金还可用于其他项目投资。

　　但值得注意的是，购房者一定要结合自身经济、财力量力而行，最好预留出总购房金额50%以上的款项，再考虑贷款买房事宜，否则容易造成入不敷出的局面。这种方式购房，买卖双方需要带不同的证件。

　　■三套可选择的购房方案

　　本市最大的二手房经纪公司“我爱我家”的专家根据不同家庭的薪金收入，分别定制了三种购买二手房的方案。

　　1.月收入3500元：

　　如果家庭给予10万元作支持，而自身又有2万到4万的存款，可以购买总价在25万到30万之间，面积在40至50平方米的一居室

小户型二手房较为适宜。

　　据专家计算，25万的房屋，银行可贷款17万元，首付款8万元，月还款额1170元。30万的房屋，银行可贷款21万，首付款9万元，月还款额1445元。

　　建议：适用人群：首次置业者、中低收入家庭。

　　2.月收入6000元：

　　月收入在6000元左右，存款额在15万元以上，可以选择购买40万到45万的二手房。

　　据专家计算，按照7成20年贷款额度来计算，40万的房屋，银行可贷款28万，首付款12万，月还款额1928元。45万的二手房，银行可贷款31万，首付款14万，月还款额2135元。

　　建议：适用人群：公司、企业白领阶层；个体老板或手中有闲钱的外地人士。

　　3.月收入8000元：

　　月收入8000元以上，存款额20万到25万元之间，事业小有成就的成功人士，二手公寓是不错的购房选择。其中，价格在60万到70万间的价位较为适中。

　　据专家计算，按照7成20年贷款额度来计算，60万的二手公寓，银行可贷款42万，首付款18万，月还款额2892元。70万的二手公寓，银行可贷款49万，首付款21万，月还款额3374元。

　　建议：适用人群：外企蓝领；公司、企业主管阶层等高薪水、高学历、高素质的购房人群。

　　由于买卖二手房手续比较复杂，专家建议，购房者可以委托正规、大型房屋中介机构代为办理，以帮助购房者规避风险。

　　买卖二手房具体流程

　　1.寻找符合要求的房屋看房

　　2.买卖双方签订《房屋买卖合同》、《居间中保合同》，客户交纳房款10％的定金

　　3.产权登记

　　4.对于贷款购房者：收取买方首付款办理贷款后收尾款；对于非贷款购房者：收取买方剩余房款、国家规定交易费用及中介服务费

　　5.过户（买卖双方到场）

　　6.支付卖方70％房款

　　7.物业交验

　　8.支付卖方剩余房款

　　9.客户领取房产证（贷款须办理抵押登记）（编辑：盛秀华）