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前言
近日，发生了两起业主维权失败事件。一起是朝阳57住户以拒交物业费方式抗议物业服务，被法警强制执行；另一起是昌平太平家园小区业主通过业委会投票罢免物业公司，但结果得不到承认，旧物业赖着不走，小区多名业委会成员被不明身份者袭击。
两起事件给业主维权敲响了警钟：拒交物业费方式维权行不通，成立业委会投票罢免维权还是行不通，业主维权似乎到了山穷水尽的地步。业主到底怎样才能有效维护自己的权益？业委会在业主维权过程中，到底面临什么困难？
焦点1 2/3票权
●新闻事件 罢免公决遇核查难题
2005年6月12日，昌平区太平家园业委会召开业主大会，1400多户业主中的1113户业主对现有的北京嘉仁物业公司服务不满意，投票同意更换物业公司，人数超过小区业主总户数的2/3.但昌平建委在核查公决“炒”掉物业公司的1113张选票是否代表小区内全体业主所持票权的2/3时，业主因为担心暴露身份，业委会拒绝配合。
法律条文：《物业管理条例》第十二条规定，业主大会作出选聘和解聘物业管理企业等决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。这里所说的2/3票权，不是以户为单位，而是以面积为单位。
●业主 根本是实名和匿名的区别
一位姓唐的市民就此事发表意见，他认为，2/3票权实际上就是让业主采用实名投票，在罢免物业公司这样矛盾尖锐的投票中，采用实名制投票，肯定存在风险。“不能保证安全，要调查记录我们的选票绝对不行。”万一罢免不成功，我们费劲白忙活不说，和物业的矛盾会更大。即使成功，相关人员也不能保证选票信息不外泄。我们是担心物业找麻烦啊。
一位业委会成员表示，在罢免物业这种特殊投票中，搜集每户居民的住房面积是非常困难的。2/3票权规定，不能以户为单位，而必须换算成面积票权，即住房面积大的，所持票权就多。而小区的私人面积、公摊面积、底商面积和物业占地都需要统计，这些都在物业掌握中。如果物业不配合，业委会就拿不到这些数据，投票也就得不到有关部门的承认。
●建委 2/3业主不代表2/3票权
昌平区建委物业管理科一位工作人员表示，政府部门对物业公司的监管也要根据《物业管理条例》，业主炒物业不是个人行为，要通过业主大会投票，“必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过”。“投票权”和选票不一样，比如一个小区3平方米，住有3名业主，其中一名业主占2平方米。即使另外两名业主投票“炒”物业，票数上达到2/3，按规定仍不能更换物业，因为没有达到“经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过”规定。
业主有权利“炒”物业，但是有前提的，要按《物业管理条例》规定操作。
●律师 面积票权实施有难度
北京忆通律师事务所主任李劲松认为，《物业管理条例》中所说的“物业管理区域”到底是多大，这个区域到底谁说了算，都没有明确说明，都给“2/3票权通过”实施增加了难度。物业和业主、业委会矛盾中，一些政府部门管理不力使矛盾升级。例如太平家园小区事件，昌平建委的做法在一定程度上为旧物业公司拖延了时间。他认为，1113张选票代表1113户业主，按照面积相当于10万多票权。当时投票时有政府人员监督，昌平建委完全可以调查监督人员。
●专家说法 面积票权体现对财产尊重
也有专家指出，按面积计算票权数存有弊端北京市小区业主委员会建设的前沿人物、银枫家园业主委员会委员北野认为，《物业管理条例》中按面积决定投票权的规定，体现了法律对财产权的尊重，100平方米住宅业主对小区的贡献要大于50平方米住宅的业主，理应拥有更多的投票权。小区开发商在小区内拥有面积，事实上也是平等的业主，要受到平等的对待。同时，根据业主大会规范，小区业主大会投票，2/3投票权同意，可以给称按户投票。
海淀区人大代表许志永认为，“2/3票权”制约了业委会的成立和行使权力。按面积计算票权数存有弊端，有的小区开发商自己占有大部分面积，势必给业委会成立和维护业主权益带来困难。
焦点2 事实服务
●新闻事件 被罢免物业拒交管理权
太平家园小区的北京嘉仁物业公司是开发商指定的物业公司，2004年年底合同已到期。业委会随后重新聘请了新的物业公司，但旧物业公司拒绝交出物业管理权。而按照“事实服务”的规定，即使没有签订合同，业主也必须向物业公司交费。
法律条文：北京市高级人民法院提出的《关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第24条规定，物业管理企业与业主委员会虽未签订书面的物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务的，物业管理企业可以要求业主交纳相应的物业服务费用。
●业主 不满物业不签合同还得交费不合理
“事实服务给那些不合格的物业公司提供了空子，”市民刘先生说，这个规定的另一层意思是，即使业委会没有和物业公司签订合同，只要物业公司赖着不走，业主就拿他没办法，而且物业费还得照常交。这也就是说，所谓不满服务态度，通过投票罢免，都成了空话。
刘先生说，根据《物业管理条例》规定：“业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同生效，前期物业服务合同自动终止。”既然没有合同，自然没有提供服务和享受服务的协议。当业主不愿让不满意的物业提供服务，但物业赖着不走时，难道业主还要必须交纳服务费？
●建委 执行必须要有条文依据
昌平区建委物管科工作人员称，政府部门按照《物业管理条例》组织业主和物业双方进行协调，一般很难达成共识。业主和物业在法律上都是平等的民事主体，双方都可以利用法律武器，申请法院进行裁决。至于“事实服务”的规定是否合理，是法学界研究的问题，不好表态。
北京一家物业公司人员透露，现在北京出现的业主“炒”物业执行难，根源就在于被“炒”的物业公司会想尽办法、利用所有资源，干涉业主大会投票选举，拖延退出小区时间。“只要多在小区一天，就有一天的事实服务利益。”该人员说。
●律师 业主没有养活物业的义务
北京忆通律师事务所主任李劲松说，个别物业公司钻了法院关于“事实服务”规定的空子，只要“事实服务”存在，即使没有相应合同规定，业主也必须向物业公司交费。这就造成业委会“炒”了物业公司，只要物业想尽办法一天不走，业主虽然没和物业公司签合同，但“事实服务”存在就要交费。物业公司通过手段，延长在小区的时间，就等于获得了利益。
事实上，业主确实有为共有财产分担义务而缴纳相关费用的法定义务，但这并非物业费，而是维护建筑物极其附属设施的成本费用的分摊。物业费包括了物业公司的利润，业主没有法定义务养活物业公司。
●专家说法 事实服务违反《合同法》
北京汉卓律师事务所律师秦兵表示，现有的《物业管理条例》当中，业主的维权成本过高，是导致业主维权难的一大主因。秦兵的一项计算表明，一个有1000户业主的社区，通过成立业主委员会，以诉讼方式换掉物业公司，在一切顺利的情况下，需耗时35个月，耗资70万元。
秦兵称，“事实服务”严重违反了《合同法》，去掉双方协商过程，实质上就是“强买强卖”。按“事实服务”理论，100个物业公司都进了小区，业主难道就要缴纳100份物业费吗？（编辑：王彦艳）
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