提前还贷收取违约金普遍遭到买房人的质疑

　　本报记者 辛红

　　最近一段时间，房子绷紧了人们的神经。房价还涨不涨、何时买房本来就是难题，贷款加息、提前还贷在部分地区又收违约金更让买房人“腹背受敌”。央行加息能否遏制房价高涨势头

　　尚待观察，提前还贷收取违约金却普遍遭到买房人的质疑。

　　合同法第208条：提前还贷不算违约

　　据了解，目前广东、重庆的个别银行对提前还贷已打算收取违约金，违约金的数额是提前还款额的月利息。对于各地分行的做法，四大国有商业银行总行的态度是，如果合同中约定了违约金就以合同为准，总行没有整体计划。股份制商业银行则没有收取的考虑。

　　事实上，提前还贷收取违约金，银行打算已久。三年前，上海的几家银行曾经宣布要逐步对房贷中提前还贷的“违约”行为以收取一定比例的违约金作为“惩罚”，当时的理由是“国际惯例”。是不是国际惯例，能否简单拿来引用，当时引发了媒体的讨论。

　　去年9月和今年3月，央行两次加息之后又各引起一阵提前还贷潮，银行又酝酿收违约金。前前后后几次要收取违约金，银行振振有辞，理由无非是：国际惯例；提前还贷造成利息损失；影响了银行中长期资金的安排；增加了人工成本。

　　对此，消费者并不赞同，理由其一是提前还贷事实上降低了银行后期收不回贷款的风险；其二提前还贷是由于央行加息使得买房人负担加重而被动造成的。

　　曾参与过合同法制定过程的全国人大法工委巡视员、民法专家何山认为，从合同法第208条的规定看，银行收取违约金是违法的。他说，收取违约金完全是银行从自身利益出发的行为。合同法在制定时正是考虑到提前还贷的情况才规定了第208条，这一条明确：“借款人提前偿还借款，除当事人另有约定外，应当按实际借款的期间计算利息。”这说明法律允许提前还贷，鼓励提前还贷。提前还贷不算违约，银行收什么违约金？

　　即便是有的合同中有约定违约金的条款，何山认为收取违约金仍然违法。因为银行的合同大都是格式合同，并非跟消费者“一对一”的约定，因此不能算是“另有约定”。他说，媒体应该加大对合同法第208条的宣传。

　　中国政法大学赵旭东教授认为，从法理上讲应该尊重合同的约定，当合同约定不清楚时，提前还贷能否收取违约金，现行法律中没有规定，按照一般合同原理可能会有违约金，但作为特殊的合同，借款合同还应该从交易习惯来做出解释。他说，通常在中国的商业交易中是鼓励提前还款的，所以银行收取违约金理由并不充分。

　　消费者应特别关注合同中利率、提前还贷条款

　　也有的专家认为应该遵从合同约定。中国人民大学法学院教授叶林认为，对银行来说，提前还贷是否收取违约金，应该看合同是否有约定。他说，商业银行是以追求利润最大化为目的的，在商业化发展过程中肯定会对人们消费、存款和储蓄习惯带来冲击，收取违约金是银行运营过程中采取的经营策略问题。经营成本提高，银行可能通过某种方式转嫁给消费者，但一旦影响到银行的竞争力时，银行可能又会转变策略鼓励提前还贷。

　　环球律师事务所的张涛律师认为，如果合同有约定，银行收取违约金并不违法。消费者在选择哪家银行贷款时应该仔细阅读合同条款，并就某些事项做特别约定。社科院金融研究所金融发展室主任易宪容也提醒消费者，应仔细阅读合同条款，提前有所准备，以免造成不必要的损失。

　　据了解，“国际惯例”中收取违约金的前提是银行与借款人在“一对一”的谈判中，对利率、借款时间、提前还款的金额和时间等在合同中约定，虽然3月17日央行取消房贷利率优惠之后，对利率进行下限管理，消费者在签定合同时可以根据自身还款能力与银行就利率、提前还贷的情况进行单独谈判，但专家认为，银行更有义务完善条款。而从近几年来，银行在收取银行卡年费、部分中间业务收费引起的诉讼看，银行在自身降低业务经营成本的同时，在收费时更应注重是否有法律依据。