写字楼物业管理水平有待提升 安全问题至关重要

　　常枫

　　高档的装修、宽敞的空间、智能商务高度发达的办公环境是很多公司外在企业形象的一部分。在北京、上海、深圳等发达城市，高级写字楼由于区域环境、配套设施等硬件条件的

　　高度集中，中心商务区等群落逐步形成并趋于成熟。在这些以硬件设施著称的写字楼成为一种标识时，物业管理这一“管家”的作用也日益凸现出来。

　　电梯、空调、车位、安防……企业很容易向硬件设施的高标准和品牌“投降”。但是，谁曾料想，电梯的维护不力造成客货两用，光线暗淡的楼道间明明有摄像头却从未启用过，早就租下的车位却总是被别人占着，空调暖风开放永远要在好些天瑟瑟发抖地办公之后……这是很多企业曾经遭受的烦恼，而不少企业也总是在入住写字楼之后才意识到：原来物业管理是这样重要！

　　选择物业的误区

　　一些大公司在选择写字楼时，一开始并没有特别重视大楼的物业管理水平，由于硬件的东西可以一目了然地看到，企业往往容易被表面所看到的东西所蒙蔽，但软性的服务不经过亲身体验是无法感受的。

　　在北京、上海、深圳这些商务写字楼高度密集的城市，写字楼所处区域的交通环境和写字楼本身的车位管理已经成了首当其冲的问题。

　　在北京的CBD中央商务区、上海的浦西等地，城市早期的规划等各类因素造成了今天交通的极其拥堵。在这些地方，许多人都经历过一件原本半个小时就能办好的事情却因为堵车、找车位而白白折腾了好几个小时的过程。

　　其次，由于很多企业在选择写字楼时只注意写字楼的外观以及内部装饰够不够自己理想的档次，大楼内部公共区的照明、室内温度、客货电梯数量是否配备合理，以及通讯和电力设施是不是能够满足要求等细节往往被忽视，结果由于设备维修或保养影响到正常办公，两根照明灯管坏掉一个时长时间得不到及时更换，数部电梯，经常有的开，有的不开，或者停在那里一个备用等情况得不到及时处理，这都是源于品质低劣的物业管理。

　　那么，对于一个新的写字楼，或许企业有理由相信有品牌的物业管理公司。但作为一个客户来讲，在没有感觉到物业公司的服务之前，或者作为一个外行人，一切就还言之过早。由于不太清楚物业管理的差别、物业公司的诚信度以及物业合同中权利义务的落实，那么漫长而繁琐的官司也许就在物业公司背后等着自己。

　　安全问题至关重要

　　安全问题在物业中永远占据着至高无上的地位。当业主把写字楼及其设施交给物业公司管理的时候，当企业入住各种酒店、写字楼、公寓或是度假村的时候，也同时把他们的生命及财产安全托付给了物业管理公司。

　　这是对物业经营管理者的绝对信任。由此，物业公司对他们的生命及财产负起了不可推卸的道义责任和法律责任。

　　目前全国各地的一些写字楼相继出现安全隐患的问题，但出多出少不一样，后果也不一样，所以入住写字楼的企业首先应当考察的是物业管理公司是否把时间花在了预防方面，而不是事后的处理。

　　安全防范重要的一点应当注意物业管理公司在设备投入上是否到位，光靠人海战术的物业管理公司是不称职的。没有足够的设备手段，想解决突发事件，想追踪调查是不太方便的。

　　其次物业管理人员的安全素质也尤为重要。无论保安人员还是其他工作人员必须要有安全意识，物业公司的员工懂不懂安全，安保人员有多大的责任心，能投入多少到日常的工作之中，对安全隐患的认识有多高，有没有居安思危的意识，这些都很重要。

　　物业管理公司只是一个“集成者”、“组织者”，只有当其自身专业化的组织管理结构和安全防范设施达到更专业的水平才能最大限度地保障客户的安全。

　　质量认证带来服务保障

　　写字楼物业管理行业在过去的变化，足以反映企业对环境要求的提升。现在企业并非满足于简单的办公基本需求，写字楼必须能提供多功能服务，从基本的舒适环境，以至作为一个休闲甚至是高级商务工作的地方。但我们仍应看到，物业管理企业数量众多，水平却参差不齐。仍存在南北差异，东西差异。即使同一个城市，物业管理企业之间的水平差距也很大。

　　现在的物管公司亦各出奇招，主动提供各式各样的增值服务。北京的大部分物业公司都能提供送餐到户，代订酒席等服务；在上海，发放演唱会门票，免费借用复印机及传真机早就不是什么稀奇事；在深圳甚至出现物业管理公司帮助客户对幼儿短暂托管，夜间安全护送等服务。

　　这些现象是市场开放的必然结果。事实上，因行业竞争，导致价格下降，管理水平不断提升，业户亦享用到内容丰富的增值服务。但挑选一个称职的物业管理公司，最重要的一点应该是考察其通过的各种质量认证和是否具有第三方质量评估机构的报告。

　　从ISO2000系列、ISO14001环保系列到

　　ISO18001职安健系列，各物管公司纷纷进行各种质量标准认证，这是竞争剧烈、汰弱留强的需要。2004年11月，总建筑面积达10万多平方米的深圳龙岗文化中心项目的物业管理招投标中，该中心提出，投标单位在中标后，必须每年提供一份由专业的、权威的、独立的、公正的第三方质量评估机构出具的物业管理服务质量评估报告，并将这一要求写进了招标文件及物业服务合同，这在全国尚属首例。

　　物业管理企业往往由于经营和专业的优势而处于信息优势地位，而广大企业由于专业知识缺乏、学习成本过高和“搭便车”的心理存在，普遍处于信息弱势地位。正是由于这种天然存在的信息不对称，物业管理企业就有可能存在“机会主义”倾向，利用自身的信息优势损害写字楼入住企业的利益来谋求自身的利益。

　　在物业管理服务中由第三方进行专业物业服务质量评估，则能通过借助“外脑”和“外眼”的方式，通过专业的调查和分析，对获取的各种信息进行整合鉴定，得出客观的结论并对物业服务质量评定相应的级别以供广大企业参考和决策。

　　目前在物业管理服务中，由于签约前没有明确的服务质量监督评估措施，事中又缺乏必要和合适的监督方法，各种成本向下游转移，使得事后纠纷处理成本大大增加。通过在物业管理服务中引入第三方专业的物业服务质量评估机制，在入住企业接受物业服务时期内按照合同双方约定，定期进行物业管理服务质量的评估，入住企业就能清楚及时地知道目前所接受的物业服务质量的综合水平和所存在的问题，避免问题积重难返，带来大的损失，进而决定是否有必要重新选择物业服务提供方。

　　其实物业管理的品质体现了人的品质，体现了管理者的品质。一个真正好的物业公司，错了就是错了，能做什么就做什么，出现问题，从来都不去埋怨，但努力去解决。如果扯皮找借口，只能体现出这是个不负责任的物业管理者，或许最简单的也是最好的一个方式就是多走几家写字楼看一看，通过比较来获得结论。