| 本报调查：高档公寓租金十年降一半 | ||||||||||
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| http://finance.sina.com.cn 2004年08月18日 15:07 北京现代商报 | ||||||||||
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八月过半，各种房地产政策纷至沓来，但仍然有一处“桃花源”超然于各种政策之外——高档公寓租赁市场。然而，其表面的傲然并没能掩饰其内在的慌乱。在日益走低的市场中，他们必须直面新一轮的降价。 从48美元跌破20美元
从1995年的波峰，到如今的波谷，巨大的反差让现在已经身居高位的地产精英们唏嘘不已，然而更多的业内年轻人并没有经历从“黄金时代”到“青铜(资讯 论坛)时代”的更迭。到目前为止，波谷还未探底。 1995年，在地产界工作10年以上的人回忆起那个年代的时候，都会带着颇为复杂的心情。就在那一年，北京高档公寓租赁市场的月租金达到历史的顶峰，平均月租金冲到了48美元／平方米。随后，自1996年年初，开始了漫长而持续的下滑，这个趋势几乎是不可阻挡的，至1999年，在4年之中月租金下降到了25美元／平方米，这段时间在业内被称为“巨变的年代”。 直到今天，下滑仍然没有终止，2004年初，月租金维持在20美元，在立秋之后，月租金已经跌破了20美元。 “这是一种理性的回归。”太平戴维斯租赁部的冯小姐冷静地说，“而且，这种理性还会延续下去。” 1995年前后，外资开始骤然增加，高档公寓租赁市场明显处在供不应求的局面，一批外国公司派人来到北京长驻，但却找不到合适的住所。而当时的高端物业供给量少得可怜，只有国贸地区可怜的百余套公寓。外国人在争抢中将价格抬到了天上，即便如此，他们仍然认为是值得的。对于这批中国淘金者来说，金矿的诱惑远比租金重要得多。 未来三年还会再降 供过于求在情理之中，租金下调已成共识。未来三年，高档公寓的空置率成了一个异常敏感的话题。 2002年，高档房地产项目开始大规模投入建设，按照房地产界“三年”的建设周期，至2005年，高档房产将开始大幅度投放市场，届时，供大于求的局面会相当突出，有人将其称为高档地产的“冰期”。 戴德量行董事胡港文在北京已经工作了4年的时间，坐在位于光华长安大厦的北京总部里，这个四十开外的香港人操着一口流利的普通话：“未来三年，会出现非常明显的供大于求。” 在随后的采访中，记者在仲梁联行副董事张红口中得到了同样的印证，租金“肯定有一个下滑”。 旁边的研究部经理卡罗琳给出了一个预测性数据：“总体而言，各个项目的租金都会下降3%到4%，但某些项目，甚至会下降10%。” 对于“三年率”的提法，张红做了一个延伸，她认为，1992年到1995年，这大体三年之间，以外商投资为主；从1997年到2000年，是一个平缓的过度期；2001年到2004年是房地产蓬勃发展的时期，几乎每三年一个档，到了下一个三年，高档公寓租赁市场竞争会加剧。 对地产商来说，高档公寓租赁必然会出现一个冰期，但对于房地产中介服务商来说，却仍然是艳阳天。在地产界颇具盛名的仲梁联行，去年刚刚从丰联广场搬到国贸西楼，由B级写字楼迁进了A级写字楼，过去10年利润保持了15%以上增幅。装饰一新的办公室令人们对整个行业都充满了信心。同样在地产行业，中介商和开发商在高端市场完全是冰火两重天。 需求年增5% 供给年增10% 需求与供给的失衡已经初步显现出来，在基数本已拉开的前提下，彼此的增速也在朝更加不均衡的状态发展。 卡罗琳的市场调查为记者提供了更为丰富的资料，从2003年高档公寓就开始大幅度放量，增量从昔日平均每年的2000多套，一下翻了一倍，跃升到4000多套，2004年，整体公寓增量将达到6400多套，但截止到上半年只增加了2000多套，下半年将是放量的重点，其压力将在明年开始显现。 2005年，预计将再增加2200套公寓，600套别墅，2006年将增加1200套公寓，400套别墅。三年合计增加近1万套公寓，相当于此前整体存量。根据太平戴维斯的统计，截至2004年上半年，北京市高档公寓存量为6920套。 “供给平均每年会增加10%。”张红给出了一个定量的推测。 而与此相对应的需求情况更为复杂。 “需求在增加，但赶不上供给的增加速度。”胡港文表示。他认为，外资企业在上海和北京的权衡中，在悄悄地发生变化。前一阶段以开拓业务为主，将总部设在上海为宜。经过10年左右的渗透，现在已经过渡到了第二阶段，以政府公关为主，这样一来，将总部设在北京就方便得多了。 但这并不意味着需求增加会突飞猛进，恰恰相反，增长还是缓慢的。 据了解，高档公寓租赁市场90%以上的客户是外资企业，只有不到10%的比例被国有企业和其他成分的人士占据。民营企业大多会选择买房，而不是租房。只有外资企业一直保持着这个传统。 “每个外企高管的个人偏好不同，选择的公寓也不会一样。” 而且，外企高管的任期一般为3到5年，继任者是不会再住前任的房子的。 高档公寓市场的情况比较特殊，而对于大众租赁市场而言，前景仍然很广阔，据21世纪不动产市场部经理高学忠推测，全市租赁市场的供需比例仍然是16左右。 空置率下降有隐情 空置率下降只是暂时性的统计技巧。 目前，从入驻京城的各大国际高端中介得到的口径是，高档公寓的空置率在下降，维持在25%左右，但同时，大量项目投放市场。高投放量基础上的低空置率是如何形成的呢？ 张红给记者解开了其中的谜团。 租赁市场和商品房一级市场有所不同。对于一级市场而言，建筑商交房时间就是可销售时间，从交房的时间算起，该项目就可以被统计进市场增量。 但租赁市场有自己特殊的地方，尤其是高档公寓租赁市场，交房的时候并没有进入可入住状态。其中包括多重原因，比如物业管理没有到位、内部装修没有到位、综合协调没有到位……高端租户对房子的整体品质要求很高，硬件条件只是其中一部分， “一般要经过3到6个月，这也仅仅是保守估计。”张红说，因此，老公寓比新公寓还好租，这在业内也不是什么新鲜事了。 当前的统计并没有把这部分已经进入市场，但不具备入住条件的项目计算在内，致使分母比实际情况小了很多。 半年的时间差所形成的低空置率并不会维持太久，在明年年初，专家预期，空置率将会再度上升。 商报记者 李海
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