“土政策”坑了购房者多少钱

　　如果你买的新房阳台是未封闭的凹阳台，按照国家标准（ＧＢ／Ｔ17986．1－2000《房产测量规范》，以下简称《规范》）规定，应该算半面积，但经当地房产主管部门‘特许’算全面积，导致你因此多交了成千上万的‘购房款’，你会怎么想？怎么办？

　　2004年3月，一位自称肖削（化名）的知情者向记者反映：在成都市建委和市房地产管理局的“纵容”下，成都市这种凹阳台被按全面积收取购房者费用。因为成都市建委、成都 市房管局曾在2000年联合发文（成建委发?眼2000?演67号文，以下简称67号文），规定“三面均有建筑围护结构的凹阳台，按其水平投影面积计算建筑面积。”“土政策”大于国家标准？

　　凹阳台，是指凹进外墙面，三面有围护结构的阳台。有的凹阳台封闭，有的则未封闭。

　　据了解，2000年8月1日，我国正式实施了《房产测量规范》。《规范》明确规定：“全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。”而成都市67号文件则不是这样规定的。这份由成都市建委、市房管局联合制定的《关于统一我市房屋面积计算有关问题的通知》第一条就明确规定：“三面均有建筑围护结构的凹阳台，按其水平投影面积计算建筑面积”，即未封闭的凹阳台也按全面积计算。

　　3月9日，成都市房管局又通过当地报刊刊登了阳台面积计算方法。“但那是骗人的”。国家标准规定是“未封闭的阳台”，报道中却篡改为“未封闭的挑阳台”，虽然只有一字之差，但意思却完全不同，将规定按半面积计算的凹阳台有意删掉了。这样，“我们广大购房者就要为这一字之差付出惨重的经济代价。”4月23日，记者前往成都市房地产管理局采访。该局产权监理处商品房面积测量办公室杨龙副科长坦言：成都市所有凹阳台面积都是按全面积计算的。“那不是个人行为，是发了文件规定的。”杨龙还解释说：“国标并没有强制规定凹阳台只算半面积，只是用‘封闭’与‘未封闭’来区分。国标只规定了未封闭的凹阳台，才按半面积计算。但没有要求强制执行啊！”

　　据杨龙介绍，成都市67号文的制定，是邀请了许多专家进行论证的。

　　5月20日上午，该局产权处副处长范亮、新闻信息办公室主任李建以及杨龙来到记者办公室，说成都制定67号文事出有因。这样规定的目的一是规范商品房面积计算，二是我国其他城市，如上海、珠海、武汉等城市都是计算的全面积。对于房管局这种说法，从事房屋面积测量的肖削表示“不敢苟同”。三位部门负责人叫记者看在拆迁安置户的份上，不要将此事披露于世，不然会产生“不安定效应”，并承认67号文的制定、颁布并没有呈报四川省建设厅、国家建设部等上级主管部门批准。

　　当日下午，该局给记者发来一份“这是我们制定全面积计算依据的材料”，这份一共4页的传真材料除一页是已过期的《四川省建筑工程计价定额》（注：该《定额》在执行中简称《九五定额》，实用于1995年至2000年期间在建工程的建筑工程计价。该《定额》于2000年废止，但在当年，四川省在《九五定额》的基础上制定了2000年版的新《定额》）以及一页连杨龙也无法说明“是哪一本建筑教材里的东西”的教材内容外，还有一页图纸、一份《建筑面积计算规则》。问及传真的目的，杨龙坦言“想证明我们的是有据可依，不是胡来的。”5月27日上午，杨龙送来了与商品房面积计算没有任何关系的四川省2000年版的《建筑工程计价定额》复印件。

　　6月3日，这三位部门负责人再次强调不是个人行为，“就在6月2日下午，我们还邀请了专家再次论证凹阳台算全面积是否正确的问题，与会专家一致认为算全面积的规定不违反国家法规，按全面积计算是正确的”，记者提出能否告知参与讨论专家姓名、联系电话，便于深入采访，范亮慷慨地同意了，并当场表示回到局里马上给记者传真过来，但至今记者也没收到。同时，权威专家、四川大学副校长杨继瑞教授却明确告诉记者：“凹阳台面积我国历来就是按半面积计算。”

　　“土政策”助开发商增收多少？

　　据消协系统公布的房地产投诉中80％与房屋面积差有关。记者在调查中也发现，许多消费者根本不清楚房屋面积是怎么计算的。

　　肖削给记者算了笔账：成都市每年竣工的房屋面积在五六百万平方米，平均每套房子算80平方米，一年建成62500～75000套房子，再按每50套房子有一套有凹阳台，每个凹阳台全面积7平方米，每平方米均价2000元，一年下来购房者就要多交给开发商850万至1000万的购房款，2000年至2004年的4年时间里，在成都市这份“土”文件的支持下，广大购房者在凹阳台面积上多交给开发商近5000万元的“冤枉钱”，这还是最保守的算法。

　　调查中，记者在成都市东门某品牌小区获悉，该小区就有两幢房子的阳台是未封闭的凹阳台，全是按全面积计算，开发商将多收购房者200多万元的购房款。另据调查，2000年，成都双楠小区宜苑在凹阳台计费上，开发商就曾因多收业主8000多万元购房款而被告上法庭。

　　国家政策：凹阳台历来只算半面积

　　在肖削的帮助下，记者查阅了我国从1982年至今，关于阳台面积计算的国家法规。1982年，原国家经委基建办公室发布的（1982）58号通知（《建筑面积计算规则》）第一章16条规定：“封闭式阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积，凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。”该规则从1983年1月1日起执行，是我国最早明确阳台面积计算方法的国家法规。直到1995年，随着我国商品房开发的快速发展，建设部于当年下半年发布了《建筑面积计算规则》《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》以及国家质量技术监督局1998年发布的《商品房销售面积测量与计算》和2000年中华人民共和国国家标准《房产测量规范》，均明确规定：“未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算”。建设部还明确规定“原有关房屋面积测算的规定与《规范》相矛盾的，以《规范》为准。”

　　2001年5月1日，建设部、国家测绘局联合发文（建设部?眼2001?演83号令）规定：“在房产面积测算中不执行国家标准、规范和规定的；在房产面积测算中弄虚作假、欺骗房屋权利人的；房产面积测算失误，造成重大损失的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告并责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下的罚款；情节严重的，由发证机关予以降级或者取消其房产测绘资格。”

　　5月10日，建设部标准定额司一位负责人在电话中告诉记者，“凹阳台面积，我国一直都是按半面积计算的。”这位负责人表示，“像成都市这种情况，有国家标准不执行，却执行地方文件，这是严重的渎职行为，是在侵吞人民的血汗钱，这种现象我们一经查实，一定严处。”

　　作者：何 国 本报记者 龚志伟

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