土地使用权收回悬疑_消费市场_财经纵横

土地使用权收回悬疑

http://finance.sina.com.cn 2004年08月04日 13:58 中国经济时报

　　本报记者谢闻南

　　7月15日上午，山东省日照市东港区果品公司的职工宿舍及营业场所在短时间内被夷为平地，据反映，有职工被打伤。涉及此事的日照市汽车运输总公司在向市政府报告时称，“几百名职工自行涌到东港区果品公司，对非法建造的房屋进行拆除。”“伤人的问题纯属捏造。”“是在自家的土地上拆除外来非法建房，维护全体职工的权益。”此事缘由如何，

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还要从一宗债务纠纷说起。

　　祸起质押担保纠纷

　　1998年6月，日照市中级人民法院(下称日照中院)就日照汽车运输总公司(下称日照汽运公司)诉日照市东港区竖旗山供销合作社(下称竖旗供销社)借贷质押担保纠纷一案作出判决，判令竖旗供销社归还日照汽运公司借款本金人民币276万元，日照汽运公司申请日照中院强制执行。此前的5月，日照中院查封了竖旗供销社花生皮果800吨、两处货场、两处加油站。据悉，在执行过程中，竖旗供销社给付了53万元现金，226床篷布。

　　此时出现了风波。被查封的800吨花生果被竖旗供销社变卖，用于兑付该社股民的股金。按照东港区供销总社的解释，1998年4月竖旗供销社发生股金挤兑，区社作为管理机关，从各个基层社调入资金，用于平息兑股风波，但杯水车薪。面对危急局面，为预防发生哄抢，区社迅速向东港区委、区政府做了汇报，并向竖旗供销社派驻工作组。

　　东港区供销总社主任辛崇玉在接受本报记者采访时表示：“出于无奈，经领导同意，为确保社会稳定，从兑付股金的大局出发，由竖旗供销社领导班子和工作组组织将市中院查封的花生果进行了处置，变现资金兑付了竖旗山乡股民的股金。东港区社又根据区委、区政府的指示，从其他基层社抽集了320万元资金，帮助竖旗社兑股，才使竖旗供销社的股金挤兑风潮得以控制。”

　　对此，日照汽运公司表示不能接受，不断向上反映情况。据了解，日照市人大、政法委多次听取了该案的汇报并做出指示。日照汽运公司在给日照市政府的相关情况报告中称，市委领导指示让东港区财政拿出50万元先归还我公司，其余欠款由东港区供销社以土地作价偿还。

　　与此无关为何被牵连

　　那么，这起债务纠纷怎样把原本与此无关的东港区果品公司陷进去的呢？

　　东港区供销总社在向政府递交的情况报告中说：在法院没有对追加查封的财产进行拍卖变现的情况下，1998年11月26日法院做出1998日执字第94号《民事裁定书》，责令区社对转移的花生皮果承担赔偿责任价值约300万元，因区社无财产可供执行，没有履行赔偿义务。随后，中级法院查封了区社的财务科，对财务账目进行审计，发现东港区果品公司欠区社借款人民币230万元，于是市中院就把东港区果品公司变为被执行人，并作出1998日执字第94-2号《民事裁定书》，查封了果品公司32.85亩的土地使用权。

　　1999年12月29日日照汽运公司以222多万元的价格买受果品公司32.85亩的土地使用权。2000年11月27日日照中院做出1998日执字第94号《民事裁定书》和第94号《协助执行通知书》，裁定因拍卖成交而解除对果品公司土地的查封，并请国土资源管理部门协助办理土地的过户手续。2001年2月26日由日照中院在《收回土地协议》上盖章，由执行人员代果品公司填写了“乙方即果品公司不愿盖章，但法律手续齐全，可以收回”的内容。

　　2002年7月18日日照中院又做出了1998日执字第94-2号《协助执行通知书》，再次要求国土资源管理部门办理过户手续，并由执行法官在该裁定书上填写了“该土地无其他房产，不影响过户办证”的内容。2001年3月28日日照汽运公司与日照市国土资源局签订了日土合字第2001第14号《土地使用权出让合同书》，取得了东港区果品公司的土地使用权。

　　执行过程中是否存在问题

　　东港区供销总社及果品公司认为，日照中院在该案的执行过程中存在问题：

　　1、执行立案

　　日照中院1998日经初字第74号《民事判决书》于1998年6月30日制作完成，即使是当天送达也应于1998年7月14日后生效，再加上其确定的10天履行期，故此执行立案的最早期限是1998年7月24日。但日照中院于1998年7月17日进行了执行立案，同日下达了执行通知书。

　　2、变更东港区果品公司为本案的被执行人

　　东港区果品公司虽然是东港区供销合作总社的下属单位，但其是一个独立核算、自负盈亏的法人实体，通过查阅工商部门的企业档案就可以证实果品公司不是区社即供销集团公司的子公司，没有任何义务承担其相应的债权债务。东港区供销合作总社转移处置法院查封的财产，应由其自己承担责任，与果品公司无关。

　　东港区供销合作总社对果品公司享有的230万元债权并非到期债权，与本案没有任何联系。即使是到期债权，也只有在法院查封后通知其履行义务而果品公司拒绝履行时，才可以执行该债权。但本案中法院并未履行通知义务，而是直接执行果品公司的土地使用权。

　　3、对果品公司的土地使用权进行拍卖

　　该宗土地于拍卖前未告知果品公司，从实体上剥夺了果品公司的优先购买权；不送达给果品公司鉴定结论书，从程序上剥夺了果品公司依法享有的异议权；据果品公司调查，1999年12月29日拍卖成交的事实并不存在，日照市拍卖行1999年12月29日当天并未进行土地拍卖活动。对果品公司土地的所谓“拍卖”，除一纸《拍卖成交确认书》外，别无其他任何资料。

　　4、“拍卖成交”的价格

　　果品公司该宗土地于1995年办理抵押贷款时评估价为26万元／亩当时南环路尚未开通，总价值为852万余元。日照中院1999年12月委托“拍卖”以222多万元的超低价格卖出，而且还是由日照汽运公司竞得，两额相比，果品公司600余万元的财产权益被侵犯。

　　5、土地过户程序

　　“拍卖”成交后，依法应由果品公司与土地主管部门签订《收回土地协议》，然后重新办理确权手续。本案中的《收回土地协议》仅有土地主管部门盖章，而由执行法官写上果品公司“不愿盖章，可以收回”的内容。事实上从变更果品公司为被执行人到拍卖果品公司的土地，果品公司根本不知道，不存在“不愿盖章”之说。

　　果品公司的该宗土地上建有总面积为5600平方米的房产，日照中院下达给土地主管部门的第94—2号《协助执行通知书》上写着“别无其他房产，不影响过户办证”的内容，导致了在地上附着物未做处理的情况下，土地被重新确权。

　　房地产权属变更始末

　　但日照汽运公司在对东港区供销总社与果品公司的资产关系、土地使用权权属和房产方面存在不同的看法。日照汽运公司在向市政府递交的相关情况报告中陈述：

　　经法院的两次审计结果表明，东港区供销总社的主要资产全部集中在其下属的各全资子公司，果品公司、装饰公司、土畜产公司、农资公司等均属于东港区供销总社的全资子公司，其子公司的全部资产皆属东港区供销总社的所有权。所以一开始，东港区供销总社同意用位于济南路北的装饰公司土地偿还，双方手续已基本办妥，但以后他们反悔，又改为将位于北京路以西、铁路以北的畜产公司土地偿还，但该土地出让期为20年，已使用12年，尚余8年，我公司不能接受。

　　最后，东港区供销总社提出以其所属的东港区果品公司的位于铁路以北、南环路以南、昭阳路以东的一宗土地偿还。当时，我公司资金十分紧张，要求法院能否将该土地拍卖后付我们现金，但当时该地非常荒凉，拍卖无人问津。后经法院协调，双方协商，最终将此土地计32.8亩划归我公司以偿还欠款本息，不足的少量尾债，我方同意不再追讨。至此，本案告结。

　　2000年年底，我公司改制为有限责任公司，在市改制工作组的主持下，又将该地块计入改制总资产，将原划拨土地经由全体职工出资购置变更为出让土地，用地性质变更为交通用地，出让期为50年，并于2002年7月18日缴完契税后，依法正式颁发给我公司土地使用权证书，土地证号为日国用2002字第0386号。

　　综上所述，我公司对该土地拥有合法使用权。南环路拓宽期间，东港区果品公司无视我公司的权益，在此宗地上建造房屋。我们按照法律程序逐级向有关部门反映情况，但一个半月没有实质性动作，该土地明显增值，而工程即将交付使用，这是导致我公司部分职工7月15日自行拆除东港区果品公司所建房屋的导火索。

　　被收回土地使用权却不知情

　　记者在采访东港区供销总社主任辛崇玉时，他出示了果品公司分别于1998年和1997年取得的房产证日房字＜0903＞号和土地证东国用＜1997＞字第9704102号，他说就是凭着这个他们得到了上级主管部门的支持，在迎宾路拓宽绿化过程中，按照“拆一补一”的原则，在果品公司院内用拆迁补偿款和职工集资筹款建设3660平方米营业设施。

　　日照市规划建设委员会在2004年7月20日向联合调查工作组递交的“拆迁情况汇报”中陈述：

　　2004年4月20日，东港区果品公司提交了房产证日房字第0903号、土地证东国用1997字第9704102号，当时被拆迁人的房屋、土地无任何人提出异议，故认定东港区果品公司具有被拆迁人资格，并由评估公司对被拆迁房屋及附属物进行了丈量评估。

　　为维护被拆迁人的权益，尽量减少不必要的营业损失，允许被拆迁人在拆除沿街临建的同时，退出拆迁红线后，建设临时性建筑，用于困难职工的再生产，实行边拆、边建、办手续的原则。鉴于当时情景，我们做出的决定完全正确。东港区果品公司于2004年5月13日开工建设临时房屋6月13日完工。

　　认定东港区果品公司存在土地纠纷问题后，我们立即通知规划等相关部门，停止办理临建手续。按照法律规定“房地合一”的原则，待土地纠纷问题解决后，再予办理相关手续。

　　东港区供销总社主任辛崇玉对记者说，果品公司32.85亩土地、5600平方米房产按照今天的房地市场价格，评估值可达1480万元，而竖旗供销社欠日照汽运公司的债务仅276万元，即使由果品公司还债，也不能以1480万元的资产还280万元的债。该土地先被评估为369万元，继而通过“拍卖”变成了222万元，最后将与本案无关的果品公司1480万元的资产变到了日照汽运公司的名下，况且将地上5600平方米的房产说成是附属设施，也没经房管部门办理合法手续。

　　所以，日照汽运公司与竖旗供销社所形成债务关系清楚，理应由竖旗供销社和日照汽运公司双方解决，与其他企业没有任何关连，涉及果品公司的土地使用权执行一案更是无从谈起。

　　据东港区供销总社的有关负责人介绍，日照汽运公司现在确实握有这32.85亩的土地使用权证，是日照市国土资源局2002年颁发的；而果品公司原先的土地使用权证是东港区国土资源局1997年颁发的，如今仍被用于农业银行的抵押贷款，没有被废止；同时果品公司还持有这块土地上的房产所有权证。在果品公司被作为竖旗供销社债务的被执行人，直至其32.85亩土地被查封、拍卖、收回，最后被重新确权的整个过程中，果品公司竟毫不知情。

　　在采访日照市国土资源局时，有关部门负责人向记者提供了该局与日照汽运公司2001年3月28日签订的国有土地使用权出让合同。其中“交付日期及方式”一项写着：根据国企改组发(2000)9号文件批复，该出让金计入总资产，甲方(国土局)不再收取。

　　记者来到日照市中级人民法院要求采访此事，有关部门负责人在向上联系反映后告知，采访要经过市政法委和宣传主管部门批准，关于东港区果品公司与日照汽运公司房地产纠纷一案，日照市已成立了联合调查工作组，还没有完成调查，不宜对外公布。

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