“空置物业全额收费”广受质疑

　　“我刚刚买了新房，最近手头缺钱暂时不想装修，物业管理费该从什么时候开始交？”如果按照南京市以前的规定，空置时间超过6个月，应该按50%缴纳物业费；如果按照新办法意见稿的第15条，办理入住手续后未入住或未使用的物业,物业服务费用或者物业服务资金就要全额交纳。上述关于“空置物业全额收费”的条款成为各项改革措施中反对声最高的一项。一位市民的意见很具代表性：“如果用全额收取物管费的方法遏制炒房，对炒房者来讲，这简直是九牛一毛，效果甚微。就一般购房者而言，之所以有一段时间的空置，其都是有一 定的特殊原因的。例如：夫妻俩在外地工作，即将退休，希望回到家乡生活，事先将房屋购置好；又如，随着房屋行情的飞涨，并不宽裕的工薪阶层为了给即将成家的儿子购置结婚用房，借贷购房，加上还要积累经济基础装修房屋，可能要推迟两年使用。政府制定政策，要为大部分人着想。物业空置时，物业部门尚没有提供实质的服务，业主也没有委托其服务，怎么可以全额收取服务费用呢！这不是在鼓励物业部门不劳而获吗！考虑到空置物业也在物管的范围内收取30%的费用应是合理的”。

　　物业服务内容不该是糊涂账

　　意见稿中规定了物业服务支出的构成因素，包括物业管理服务人员的工资、社会保险和福利费；物管区域清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用等，南京市民殷先生认为，这些服务内容都不够具体，容易导致服务不到位、光收钱不服务等问题，所以应该对服务内容进行细化、具体化。例如对楼梯间、门厅，电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等多久进行一次清扫；小区每天要扫几遍地，需要雇用多少保洁人员，工资多少；几分钟巡逻一次，雇多少保安，工资多少等。如果无法履行或未按标准履行的承诺项目，还应附加相应的赔偿制度。

　　应主推“酬金制”付费方式

　　意见稿中给出了两种物业费的付钱方式：“包干制”和“酬金制”。大多数意见认为两种方式给了业主充分的选择权利。目前南京市绝大多数小区采用的都是“包干制”付费方式，由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，市民吴文军等人认为这种付费方式不够合理，无法激励物管企业的干劲，也无法起到“奖勤罚懒”的作用。许多物业公司往往以降低服务水平、减少服务项目来获取更多的利润；而“酬金制”则与之相反，能够体现“多劳多得”的原则。“酬金制”是指在预收的物业服务资金中按约定比例或数额提取酬金支付给物业管理企业。

　　业委会不能站在物管一边

　　很多意见认为，业主委员会自身就存在很多很多不完善的地方，不首先解决这些问题，各项物管矛盾就无法妥善解决。江阴市华昱千禧园业主委员会的意见称：“业主委员会不够专业，现行全国、省、市、县的物管条例中没有对业主委员会专业自治管理出台具体细化标准、条例。”听泉山庄双联别墅业主张颖说：“业主委员会缺乏必要的监督。业主委员会本应是维护业主合法权益的组织，但近些日子却屡屡听闻业主状告业主委员会主任的事件发生，究其原因，无非是业主委员会以义务工作为借口而不作为，或是与物管干脆坐在了一张板凳上，甚至被物管所收买，已无法代表业主权益……是否可以由小区全体业主定期投票并公布于众，给予必要的监督，并在某些重大问题上实行一票否决权，能者、勤者上，庸者、贪者下，让业主委员会真正在其位，谋其政，维护业主权益。”

　　价格全放的时机待商榷

　　意见稿对不同性质的物业收费或“收”或“放”，其中普通住宅的公共服务收费实行政府指导价;非普通住宅以及写字楼、办公房、厂房、经营性用房等物业的公共服务收费、满足部分业主和使用人需要或接受委托开展的服务收费,实行市场调节价。听泉山庄双联别墅业主张颖认为，在物管总体水平和觉悟还很低的今天，为切实保护业主权益，对于别墅小区，物价部门不宜完全放开价格，可以确定不同房型的收费系数，例如以联排为基数1，双联系数为1.5，独立系数为2，各个小区根据服务设施和服务水平的高低来套这个系数，或是干脆不同房型统一收费标准，因为物管公司提供的服务完全相同，服务仅到公共部分。只有这样才能从根本上杜绝多数业主群体“合法地”侵害少数业主群体利益的现象。

　　“加收滞纳金”还待细化

　　“物管有时候是白管。”收不到钱是物管企业最大的心病。据南京市物价局的一项调查,物管费收缴率最高的96%,最低的还不足60%。意见稿第20条为物管企业解了难：“业主应按时交纳物业服务费用或者物业服务资金,违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。”但也有物管企业表示担心，一位署名“一物管企业收费员”的市民在传真中说：“这条款对拒交物管费的人似乎有了惩罚，但实际操作性不强，有些业主连正常收费都不交，再收滞纳金，他们仍不交怎么办？建议对这项规定再进行具体化。”

　　专家解读物业收费新办法

　　业内人士对这部新办法的看法如何呢？南京市物业管理办公室主任谢云龙认为，酬金制的推行有利于解决现行物管中的一些矛盾，南京现有几个非住宅物业在进行酬金制试点，效果较好。

　　关于反响强烈的“空置物业全额收费”问题，谢主任提醒业主应该从物业管理的特性上加以理解。“物业管理是公共性服务，不是专为哪一户服务的，尽管你尚未入住，但并未就此减少物业服务，如绿化、保安等服务还是正常进行；又如装潢施工阶段，尽管人未入住，但是产生的生活垃圾通常比正常入住时还要多……”

　　另外，房屋质量出现问题，很多业主不知道该找谁负责，开发商还是物业公司，其实，购房合同中早已明确，房屋质量有5年的保修期。“特别是当前房屋建设与物业管理单位有2/3都解决了‘父子兵’的问题，这个问题的职责就更加明确了。”