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有太多的理由支持房地产价格继续上涨，同时也有更多的道理要求楼市调整。争论无休无止，背后实际上牵扯着利益之争。如果希望我们的房地产市场能沿着可持续发展道路健康稳定地发展，避免大起大落，不妨听听学者的冷静思考后发出的诤言
可能有人要问：你是不是前几年没有买过商品房，因此才会写出这样的文章?如有人这样怀疑我，那么我可老实告诉诸位，我正是在1998年房价最低谷时买了一套158平米，位
置、朝向、房型都十分好的商品住宅。凡到过我家的人无不称赞，那时价格每平方米4700元，现在这套住房主要是我们老夫妻两人住着。现在我写此文，与我个人利益毫无关系，目的只是希望我们上海房地产市场能沿着可持续发展道路健康稳定地发展，千万不能大起大落！
上海房价是高了，还是低了
目前，支持上海房价不仅在长期而且在短期会继续上涨的一个重要理由是，上海是全国甚至亚洲的经济中心，地位特殊支持房价会继续涨，而且上海楼市尽管前两年涨幅惊人，但目前房价绝对水平不仅离日本东京很远，而且离我国香港和台北，也有很大距离，何况2010年世界博览会要在上海举行，房价上涨怎么可能停止甚至出现调整呢?
对此，我的看法是，第一，不能光比房价，还要比人均可支配收入。上海的房价和人均可支配收入之比已远远高于这些城市；第二，我很不希望上海的房市走东京、香港和台北当年那种大起大落的老路，这样毕竟对经济伤害太大；第三，至于2010年世博的概念，早已被提前消化了。现在再奢谈“世博”题材，用意值得怀疑。我很赞成这样的分析：“房地产市场最强势的声音是：供求关系决定一切。2002年下半年上海房地产为什么开始发力上攻?我们倒过来看看，1999年是土地供应最少的一年，如果当年拿到土地，经过设计、规划和建造，2002年拿出来正好。因为当年土地供应量最小，供求关系平衡嘛。如果这个结论成立的话，那么，今天在房价最高的时候，土地供应量反而增加，那么，到了2005、2006年市场价格不就下来了吗?”(参见《财富地产》第6期第41页“楼市‘警报’再度拉响”)。
促进还是阻碍旧区改造
赞成和支持房价不断上涨的另一个理由来自关于改变城镇面貌的认识。有人说，房价不断上升，有利于房地产业的发展，而只有房地产业的发展，才能推进旧区改造，旧貌换新颜。然而，这种想法在实践中碰壁了。旧区改造，必须拆迁大量旧的居民住宅。当房价一路飙升，而动迁补贴金额已远远不能买到和原来居住面积差不多以及居住地点不太偏僻的住房时，顶牛户就会越来越多，拆迁困难也就越来越大，上访甚至极端事件时有发生，造成很坏影响。后来国务院下令不许强行拆迁，要妥善处理矛盾。这样，拆迁就更难了。在现实中，“刁民”可能有，但是极个别的。笔者住宅小区外面马路正要拓宽，少数居民不肯动迁，其中一位说：“我不要高补贴，只要一套和原来差不多大的住房，而且不能搬得太远，否则我饭碗丢了。”然而，满足这样一个还算合理的要求，谈何容易。市区的房价已高得惊人，要补足买70平米楼价的拆迁金额，市政实无力负担。可见，房价涨速太快，涨幅过大，绝不会推动而只会阻碍旧区改造。上海市2004年计划动迁8万户(已经比2003年和2002年少了许多),但上半年只动迁2万户，旧区改造之难，可见一斑。
降低还是增大金融风险
有这样一种相当普遍的看法，认为只有让房价不断上涨，房地产金融风险才可避免，因为房价不断上涨，开发商的房子才会很快清盘，归还开发贷款和建筑企业的流动资金贷款，并且房产投资者的贷款也会及时按月归还。如果房价不涨，甚至出现适度调整，开发贷款和投资性贷款都可能成为呆帐或坏账。最近几年来我国房地产业蓬勃发展，确实全靠金融的支持。房地产金融主要由银行房地产信贷构成，贯穿于土地储备、交易、开发和销售的全过程。商业银行通过土地储备贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和住房消费贷款，参与了房地产开发全过程，银行实际上直接或间接地承担了房地产开发的全部信用风险。由于所有环节合起来的房地产资金中，80%来自银行，融资渠道和形式仅为银行信贷一种，在房地产价格上升初期时，看起来房地产金融风险很小。然而，房价不断上升过程又是房地产泡沫逐步形成并增大的过程。如果能在泡沫还未膨胀时及时作出政策上的调整，让房价升势慢下来或作适当调整，显然有助于化解房地产金融风险。目前我国房地产金融风险已经十分明显，但如能立即采取措施，让房价止涨或适度向下调整，就可以防止和克服将来可能发生的金融危机。这是因为，目前我国城镇新造楼盘的成本其实并不很高，让利空间极大，即使让房价适当下调以便使房子迅速全部出清，开发商还是有钱赚，银行贷款又可很快回收。而且房价适当下调后，消费者贷款压力也减轻，显然也有助于化解住房消费信贷中的风险。总之，目前有两种选择：一是放任房价再涨，使风险进一步积累；一种是促使房价适度回调以化解风险。
目前政策是打压还是支持
现在开发商中普遍流行的一种观点是：本来好端端一个房地产市场热火朝天，开发销售两旺、房价节节攀升、交易活跃、空置率下降，就是给你银行从去年下半年起到今年上半年一系列政策打压，又是提高准备金率、又是提高开发企业自有资金比率、又是提高预售门槛、又是收紧开发和消费信贷口子，弄得现在市场不死不活，新楼盘销售和二手房交易日益清淡、价格波动、投资者缩手缩脚、消费者持币观望、开发商忧心忡忡，“没有土地想土地，拿到土地做不起，谁想接盘谢谢伊(上海话：他)”。再加上各地地方政府的一些调控措施，房地产市场就开始出现一些变化。开发商认为，造成这种变化的原因是政府的宏观调控，而调控就是打压。笔者认为，这种观点完全不正确。的确，目前房市上的变化与政府调控是有关系的，然而，这种调控绝不是打压房地产市场，相反，是积极支持这一市场朝理性方向健康地发展。具体说来是：第一，控制别墅、高档房产脱离市场实际需求盲目发展，大力支持中低价商品房建设；第二，控制销售中的投资性需求，以挤掉一些“泡沫”；第三，加强信贷审查和监控，更规范房地产市场的信贷运作，以控制风险。政府的调控是促使房地产市场作结构性调整，防止和减少“泡沫”，使我国房地产业能更理性地沿着健康方向发展。如果说这种调控可能使部分前阶段涨幅非理性上升过大过快楼价作适度回调，那也完全是好事而不是坏事，可以使房价在若干年后继续上升有一空间。
可能有人要说，前几年你不是在媒体上大力呼吁要发展住房按揭贷款以促进市场发展吗?不错，几年前我写过一些这方面文章，但是，我主张和赞成的是发展住房消费信贷而不是住房投资或投机信贷。既然国家一再明令严禁贷款炒股，为什么允许贷款炒房呢?因此，我完全赞成目前商业银行对投资性购房贷款加以严格限制，以控制信贷风险。
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