沪上银行热论个人房贷安危

　　本报记者 黎稚平上海报道

　　高房贷支撑高房价？

　　上海房价的高速增长超乎很多人的意料。当持币待购的人们还在为错过机会而懊恼不已的时候，更多的人又在为未来的房价走势忧心——继续涨，还是跌？

　　在房价快速攀升之际，商业银行也在分享住房贷款这个越做越大的蛋糕。来自人民银行上海分行的统计称，2004年一季度，上海个人住房贷款余额达到2286亿元，同比增长48%。时间退回到2001年9月末，当时上海个人房贷余额才首次突破800亿元整数关，达到809亿元。

　　即便是在信贷政策收紧的今天，沪上多数银行还是表示将继续拓展该项业务。“个人房贷可为银行提供长期、稳定的利息收入来源。”交通银行上海分行发展研究部副总经理罗日军表示，目前国内商业银行的按揭贷款往往可以占到新增贷款的50%，在全部贷款中的占比已经上升到10%～20%左右。

　　在沪上银行对个人房贷的一片叫好声中，两点隐忧犹在：一是居高不下的房价，一是个贷的系统性风险。

　　对于高房价的担忧无非是如果泡沫挤出后，房价下跌可能给银行造成的打击。今年年初，国家统计局发布的全国房地产市场景气报告显示，2003年，上海市商品房平均价格达到每平米5118元，成为全国房价最贵的城市。不仅如此，上海还以24.2%的增速成为全国房价增长最快的地方。

　　对此，美国纽约银行上海分行总经理龚天益认为，上海的房地产的价位不会一下子调整，但如果照目前的状况发展下去“肯定会泡沫化”。

　　当然也有不少人对此表示乐观。“关键看是不是真实需求。”上海浦东发展银行发展研究部李松涛博士认为，如果真的有这么多人要买房子，那么客观需求在，其房价就不能说有泡沫。

　　而个人房贷的系统性风险却一直是人们热衷谈论的话题。这个问题的提出，最早缘于人民银行上海分行。

　　2002年下半年，人民银行上海分行把加强房地产信贷管理、防范房地产信贷风险列为年度工作重点之一；同年12月4日，又颁布了《关于加强房地产信贷管理的若干意见》，对此项业务进行规范。

　　然而房贷的增势并没有放缓。据人民银行上海分行统计，今年1～3月，全市各金融机构发放商业性个人住房贷款(公积金除外)共303亿元，较去年同期增加116亿元。

　　“银行普遍看好个人房贷业务，但如此大规模的(放贷)，却容易产生系统性风险。而目前首付比率大多并不是很高，一有风吹草动，银行可能首当其冲。”建设银行上海分行的一位高层也有此担忧。

　　上海市房屋土地资源管理局统计资料显示，今年1～2月，全市商品房预售总额252.39亿元，其中，个人自有资金占全部商品房预售总额的47.1%，公积金和商业贷款占52.9%。也就是说，上海现时的房价中，有一半多都是银行支撑起来的。

　　“由于目前的房价持续走高，上海人心中产生了‘买涨不买跌’效应，而这些人大多依靠房贷。”上述建行上海分行的高层分析，在这种情况下，一旦将来经济增速减缓，个人贷款者就将面临较重的还款压力，进而影响到偿贷能力。随着国家对投资过热行业日益严厉的调控，目前房价的高涨让银行在经济回落时可能承担更多风险。

　　据此，他认为目前的房贷增速已经过快，个人房贷的系统性风险存在，为了解决这个问题，需要对个人房贷进行控制。“要将首付比例大幅提高，比如40%，来控制个人房贷的增长。以免产生系统性风险。”

　　“对存在的系统性风险，我们很早就讨论过，注意过。”中信实业银行上海分行零售业务部人士说，目前该行通过调整高价房、投资房的首付比例和还款期限来控制房贷业务量。

　　房贷风险交锋

　　上述看法显然没有在银行业内达成一致，而更多银行业受访者认为对购房者偿付能力的担心是多余的。

　　交通银行上海分行的罗日军分析了多数商业银行的想法：对于个别人无法还款的微观风险，银行认为目前不值得大惊小怪，因为有两个方面的保障——房产的抵押率和房地产的价值。

　　如今，住房抵押贷款的抵押率一般在80%以下，可以理解为只要房产价值不降到原价的80%以下，这笔贷款可以通过拍卖等方式全额收回。另外，近几年上海的房地产价值已增长一倍甚至更多，实际上使银行贷款的保障提高了一倍或更多。正是这两种认识，使银行不担心借款人还不起钱。目前，各家银行的个人房贷违约率不高，这又强化了上述印象。

　　浦发银行的李松涛也不认同房贷增长过快的看法，“从国际情况看，我国个贷的绝对量和相对量都是偏低的，这个市场其实还有很大的空间。”

　　他认为，银行控制信贷风险最关键的是要辨别购房者的真实需求。“比较恶劣的是炒作楼花，只要将这部分打掉就可以，因为短期投机对于房地产业来说太可怕了。”他说，投机者在购房者中所占的份额虽然不高，却能使人形成某种心理预期，造成了不正常的涨幅，进而威胁到房贷的安全。

　　对此，美国纽约银行上海分行的龚天益建议，中资银行的个人房贷业务最应该去做的是“信贷的风险控管跟分析”。

　　不过，罗日军说，目前银行还没有建立或者根本没有考虑建立一套有效的风险预警机制，将经济增长率、价格指数、工资增长率、经济景气度等经济指数与按揭贷款的安全程度联系起来。

　　他认为，沪上银行发放的个人房贷绝大多数始于1997年，与上海房地产业新一轮由低走高的走势一致，还未真正经历过价格波动的考验。“没有相应机制去管理风险，比风险本身更可怕。”