南京房价一季度继续疯涨 普通市民卖不起房

　　“房虫”空手套白狼，南京房价还在疯涨

　　最新统计数据显示，今年一二月份南京江南八区商品房均价达到了5234元／平方米，全市商品房销售均价也高达4146元/m2。而去年底全市商品房合同销售均价仅为3676元/m2，也就是说，今年年初的两个月里，南京房价整整涨了470元/m2。涨幅高达12.8%，而去年全年的涨幅为12.2%，这一现实将去年南京关于“今年房价涨幅趋缓”预言击得粉碎！从全国 来看，今年一季度35个大中城市中房价涨幅最快的是上海、沈阳、青岛、重庆、南京、杭州等九个城市，南京位列第六，这和南京的人均收入水平被挤出长三角大中城市前十名的现状显然不相称，南京的房价和收入比达到了创历史新高的9.2：1。

　　在高昂的房价面前，相当一部分普通市民卖不起房，而另一部分人却在利用宽松的信贷政策大量套购住房，这部分人俗称“房虫”。一份南京民间调查机构的报告显示：2003年南京市投资性购房比重达到了17.1%，而在第四季度这一数字上升到了24%，即5个购房者中至少有1个是“房虫”，超过了国际公认的20%的警戒线。部分小户型楼盘“房虫”介入率高达80%。市场高回报率吸引了外地炒房团贪婪目光，温州炒房团今年至少有两次打算来宁。

　　大量投资者入市对于原本就供不应求的南京楼市来说是“雪上加霜”，对于房价的继续攀升无疑是“火上浇油”。南京市房管局产权市场处处长张定一认为：目前南京的炒房者多以开发商、销售公司内部人员为主，他们凭借关系，以2万元认购下一套房，迟迟不付首付，50万的住宅再以60万转让，10万的获利纯属投机，俗称“空手套白狼”。而部分开发商为抬高房价乐见其成，甚至从中分享炒房带来的巨额差价利润，这种“权力经济”如得不到遏止，必将殃及普通购房群体。所以以销售人员和开发公司内部人员为主的炒房族成为了本次禁炒令打击的重点。

　　“搞活”政策下，炒房族空前膨胀

　　南京楼市目前空前活跃的现状不是“一蹴而就”的。人们还记得，10年前，南京鼓励职工购买自住公房，及至几年前，许多单位实物分房频频开出末班车，这些措施都在竭尽全力地“搞活”楼市。在两年前的5月份，南京还出台了一系列“搞活”楼市的政策，这和如今的“禁炒”政策形成了强烈的反差。其主要内容就是降低房产上市门槛、鼓励交易。2%房产交易契税个人实际负担为0.75%，其余由地方财政补贴。“卖小买大”两宗房产交易契税还可以相抵。个人卖房收入的个人所得税也由地方财政补贴等等。

　　与之配套，银行房贷政策也是灵活多样，积极支持市民购房。银行在房贷上甚至有一种多重抵押政策，比如一套30万的住房，首付10万后贷款20万，随后购房者还款10万，如果购房者急需资金，还可以凭这套房已超过70%付款率为抵押，向银行把首付30%以上的还款额(10万左右)再贷回来，于是投资另一处房产的钱又有了。

　　上述种种政策首先被“房虫”们所精熟，投资型购房大军活跃有力地拉动了楼市交易。两年来，南京房产交易额从2002年的109亿涨到了2003年的249亿，交易量翻了一倍有余。市场起步时，政府降低各种交易门槛，的确达到了搞活市场的目的。然而，其中也埋下了种种隐患，比如南京就迟迟没有执行“封顶卖房”政策，预售仍执行低标准低门槛，给炒房者以较大空间。

　　限制炒房，“房虫”吐出大量房源

　　为了具体实施“禁炒令”，南京制定了国内至今最为详尽的一系列法规。4月1日，禁炒政策正式实行，实行前该政策就“立竿见影”，不仅迫使大量房虫退市，而且在实行初期，销售信息的公开化大大提高了市场的透明度。

　　据房管部门透露，禁炒令执行前半个月内，至少有六百多套房源被房虫“吐出”。业内人士分析了房虫退市的原因：如果手上的几套房子等产权证出来后再卖，这一等要花1年左右的时间，资金周转的时间长了；如果是按揭，还贷的压力要持续1年；1年之后房价如果跌了，损失就更大了。而且办证的时候又要交契税和维修基金两笔费用，虽说可以打入房价由下家“买单”，但投资成本却无疑升高了许多。因此，“房虫”要在南京继续炒房的话，就要承担资金、时间、价格三重风险。

　　禁炒令还使得楼市呼唤多年的“信息公开”得以实现。禁炒令生效首日，16家3月15日后领取销售许可证的楼盘房源全部网上公示；4月15日，首批退房房源也被公布在网上，接受公开认购。市民王先生告诉记者，以往有的开发商故意采用“人口相传”的方法，以“内部优惠”吸引市民，导致购房者仅看到个别房屋就盲目下定金，至少现在购房者能清楚地知道到底有哪些楼盘在售，该楼盘有多少套房，选择比较的空间出来了。除销售信息公示外，认购期也被“法定”为两星期，未领取销售许可证之前不得出售。业内人士认为：不规范的卖房行为不仅不利于保护购房者的利益，而且销售期越长，炒家哄抬房价的空间就越大。禁炒令的执行缩短了销售期，也就缩短了炒作期。

　　但在实地咨询时，上述那位王先生却发现，公示上一套未售的楼盘在售楼处却已显示销售了大半，销售人员辩称：住宅售出后还没来得及到房管部门鉴证。王先生认为：公示信息不及时仍给销售人员留下了炒卖空间，如果该楼盘有不少住宅长久不鉴证又不公开出售，这些房屋就很有可能仍在炒作。显然，问题依然不小。

　　南京楼市仅凭一纸“禁炒令”就能杜绝“房虫”们的介入吗？高速运行中的南京楼市需要怎样的调控机制？快报将作连续报道。

　　快报记者孙洁