房产财经透视：禁炒实施后 “定金”≠“订金”

　　《财经报道》前段时间报道了杭州和南京等地限制炒房的消息，最近上海市人大常委会表决通过了由市政府提交的《上海市房地产登记条例修正案(草案)》，这意味着，上海的期房转让将受到更加严格的限制。

　　禁炒令实施之后

　　审议通过的修正案(草案)，主要是将原条款中“转让期房只需要向房地产登记机构办理登记即可”改成了“转让期房要根据市政府的相关规定申请登记，不符合规定的不给办理”。

　　目前，上海市政府的相关规定是指对预售商品房在取得产权证前限制转让；不过，修改后的条例同时规定，市政府今后还可以根据需要取消限制条件。

　　上海市政府副秘书长洪浩：“投资性购房的比例增长过快，再加上一定量的短期投机炒作等原因，2003年出现了房价持续上涨，局部地区增速过快的状况。”

　　不过审议和表决过程中，代表们同时也指出，房价上涨的原因是多方面的，市政府还应该采取其他配套措施，多管齐下抑制房价。

　　上海市人大代表张新华：“应该是扩大配套商品房的建设，来大量供应平价商品房的出台。”

　　为了遏制炒房行为，上海市还将每一套上市交易新房的销售状态，统统在网上公开。楼盘有没有被炒作，只要上网查看就可以做出判断。期房限转政策出台后，上海中介公司已暂缓期房转让业务，买卖双方开始谨慎操作。

　　在一家房产中介公司，记者碰到了一位李女士，她正巧来办理四套期房的暂缓交易手续。

　　李女士：“我手上有期房，但政策不明朗，我怕交易有风险，所以打算留一留。”

　　在长宁区一家房产中介门店，店长说这个月他们只交易了两套，都是上个月就已经谈定的。

　　房产中介：“因为大部分业主比较担心，是不是在交易到一半(的时候)出现政策(的变化)，买方也会担心钱付出后能否正常拿到产权，拿到房子，所以说还是有影响。”

　　对于目前正在进行中为数不多的期房转让交易，中介公司特地在合同中增加了一条免责条款。

　　房产中介：“合同里特别约定一条免责条约，如果国家法规不准许期房转让，那么双方可以另行选择交易的方式，或合同中止，双方都不存在违约。”

　　以往期房转让业务占到许多中介公司业务总量的一半以上。去年十月传出上海要出台期房限转政策，当时市场上大量期房遭抛售。

　　房产中介：“有些人急于把房子出让，甚至于明显低于市场价。”

　　今年第一季度，上海市商品房预售价格与去年底相比，已略有下降，而商品房用地价格的增幅也回落了0.8%，这表明政府调控和市场调节已经开始发挥作用。

　　在国内第一个出台限制炒房的南京市，“禁炒令”的效果也是“立竿见影”。在4月1号最后期限到来之前的几天，炒房者急忙退掉的期房有3000多套。

　　2004年3月31号，也就是南京市限制期房预售条例细则出台的前一天，记者在南京市房产局交易大厅看到，许多等待退房的人在登记窗口前排起了长队。

　　记者：“你是来退房的吗？”

　　退房者：“对。”

　　记者：“为什么要退房？”

　　退房者：“明天的禁炒令实施以后，就不允许再转让期房了，我现在已经找好了下家，如果现在退房，再把它转让给下家，我还可以赚一笔。否则的话，明天就会转不了。”

　　南京市房产局负责人：“3月8号我们在媒体上公布了有关的消息后，到21号为止，每天在30件左右。在正式实施的4月1号的前一天也就是3月31号是41件，这说明了我们南京炒房频率的大致情况。”

　　正常情况下，南京市每天办理退房手续的也就是6套左右；如果从去年7月，南京出现炒房势头开始算起的话，“房虫”们退掉的期房总计约三千套，涉及资金在1.5亿元左右。

　　另据了解，虽然“禁炒令”实施前不少期房已经退掉，但业内人士估计，肯定还有一些房号在“房虫”手里。对此，专家认为，即使还有房号在“房虫”手中，也“倒”不起来了，因为剩下的这部分房号，炒房者只能有两种选择，要么自己将房子买下，要么就是退出来公开抽签销售。

　　目前，南京市区商品房的均价已经高达每平方米4537元，从1999年开始南京的房价开始直线上升，2003年南京房价的上涨幅度居全国第四，涨幅高达13.4%，大大超过市民收入的增长幅度，这其中，高达30%的投资炒房比例带来的虚假繁荣是造成房价上升的重要原因，许多急需购房的市民面临巨大的压力。

　　市民：“贵，绝对的贵。”

　　市民：“现在这个房价高得出奇。”

　　南京市房管局出台了禁炒令，就是通过行政手段遏制期房炒作行为，进一步规范商品市场秩序，最终达到平抑房价的目的。从规定本身来看，这是国内防止房地产炒作行为的一个比较完善的细则。

　　南京市房管局负责人：“限制期房炒作，就是为了挤掉期房价格中的泡沫和水分，使想住房的老百姓能够以合理的价格买到住房。”

　　南京市加强商品房预售管理细则第五条规定，已办理了预售登记的商品房，在未交付使用及领取使用权证之前，不得转让。因此，不少炒房者如果不能在细则实施前把手中的期房转让出去的话，就只能等到房产证拿到之后才能出售。作为兼职炒房一族，田先生不得不面对这样的规则。

　　炒房者田先生：“我前不久刚刚签了一个房屋销售合同，原来指望着银行办理按揭贷款之前找到下家，然后把它转手，赚个差价。但现在禁炒令出来以后，在拿到房屋产权证后才能转让，我的投资计划就被延长了。”

　　南京市房管局认为，购房本来是一种正常的消费需求，但炒房者进入以后，往往就会造成市场的虚假繁荣，干扰市场正常的需求信息，对房地产业的健康发展造成损害，因此应该通过行政手段予以限制。对于禁炒令的出台，南京市不少房地产开发商表示欢迎。

　　南京房地产开发商陈兴汉：“炒房最终来讲，对我们想要求发展的开发商来讲，是一种不好的信号，我们想要一个能够健康持续发展的房地产市场。”

　　开发商：“这种措施很好，尤其对正规的比较有一定规模的房地产开发商更有好处，一个市场要健康发展，需要社会上有一定购买能力的群体作为整个房市的支柱，不是说靠虚假的广告或虚假的炒房把房价拉上来，(靠炒作)是不能长久的。”

　　事实上，南京市出台的禁炒令有非常强的针对性。其中，购房实名制、期房限转、信息公示这三条内容被认为实阻挡炒房客的三道防火墙，实行实名制要求认购后两周内签约，堵死了炒房者一次性大批购买的大门。不过就一片叫好声中，不少普通市民表现出了出人意料的冷静和理性。

　　市民：“动作太慢，炒房要控制，能不能控制得住，房价能不能稳定得住，那还要看以后的情况，现在很难说。”

　　加强商品房预售管理细则的第一条规定：未领取商品房预售许可证的房地产开发项目，开发商不得以任何形式销售，不得接受购房者认购，不得以任何形式收取定金或预付款。该规定直指那些在商品房还没有正式销售之前就恶意炒作房号的行为。但问题是，规定的实施会不会起到实际效果呢？

　　南京市房管局负责人：“我们的细则里讲，就是在取得许可证之前不得接受认购，但是它没有进一步细化这个条例，也就是说，如果开发商他在销售许可证拿到之前，他和投资者联系起来进行炒房这样一个行为，采取怎样的惩罚措施。就这一点来讲，还没有进一步地细化。

　　王先生是南京市某开发公司的内部销售人员，也是有着深厚炒房经验的兼职炒房族。

　　王先生：“我在房地产这个行业里已经做了好多年，所以说有很多的朋友，一般情况下，市面上如果有什么新开盘房子的话，房地产业界的这些朋友基本上都会跟我打个招呼，这样我们就可以去拿，内部认购这样一些房号，等到房子价格涨上来的时候，我们就把房子卖出去，赚取其中的一些差价。”

　　几年下来，王先生炒楼赚了不少钱，炒楼越来越得心应手的他对禁炒令的出台似乎并不在意。

　　王先生：“如果说，开发商严格执行相关政策的话，那样操作起来有一定的难度，但是如果开发商不能严格执行，那么我们操作这个事情还是有余地的。”

　　从去年年底到今年年初，一系列炒房的政策纷纷在各地出台，杭州市为了遏制房地产炒作和转手交易，恢复了对二手房交易征收20%的个人所得税，北京市为了抑制房价，已经一次性推出了500多万平方米的平价房，郊区房价已经止涨回跌。近日，温州市做出了限制组织购房团的规定。不过，南京房地产业的专业人士也指出，南京的房价能否得到抑制，绝不是出台一份规定那么简单。

　　南京市房管局负责人：“政府的相关规定，是辅助的，能不能起到效果，关键是开发商和销售公司的自律。只要开发商自律，限制期房炒作严格来说是不难，难就难在开发商如果上有政策，下有对策。”

　　在目前情况下，要求每个开发商自律来杜绝炒房，有些不切实际。二政府部门希望通过禁止炒房来平抑房价的期望在很多人的眼里似乎更难实现。

　　南京房地产开发商陈兴汉：“南京的房价主要取决于地价和开发成本，这个成本已经决定了南京房价的高低，另外还有一个供应量，如果供大于求的情况下，那么房价会得到一定的平抑，那么现在供小于求的情况下，房价本身在往上涨。”

　　南京市房产局产权市场处舒建红：“到底能不能平抑虚高房价，我想还要通过实践来检验。”

　　从炒房者的手法来看，其中不乏头脑精明、利用时间差、价格差获利的合法手段，当然也有操纵市价的不法之处。作为管理部门，要制止做投机炒作，关键在于限制操纵市价的行为，而不是限制交易行为。

　　从长期看，真正的解决之道在保证市场源头的充足供应；就短期而言，关键要看预期。专家认为政府应该在土地调控上加大力度，经营性土地应以住宅为主，向普通商品住房倾斜。离开这些措施，就会导致因噎废食或者扬汤止沸。(来源：央视国际)