北京普通住宅将下调物业费 并举行价格听证会

　　过去很多小区物业收费标准一样，但服务却千差万别，而不久后，只有优质才能有优价。记者昨天从市发改委获悉，关系到我市三千多个小区和几百万户居民的物业收费管理办法今年有望出台。

　　从今天起到本月15日，酝酿四年之久的《北京市物业服务收费管理办法(征求意见稿)》和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准(征求意见稿)》，将向广大市民征求修改 意见。

　　昨天下午，市发改委和市国土房管局的相关负责人详细解读了内容中的新变化。市发改委收费管理处处长王岩介绍，总的来看，征求意见稿的收费标准与现行标准相比，普通住宅物业服务收费标准略有下降，经济适用房物业服务收费标准未变，但如果增加了智能化系统服务，则相应增加智能化服务的收费。

　　市国土房管局居住小区管理办公室副主任邹劲松介绍，该办法征求意见稿进行了长达四年的酝酿。经过结构性的调整，业主总体负担将略有下降。新办法将打破“大锅饭”，同时建立起一种业主大会和物业管理企业共同协商的体制。

　　主管部门详解“办法”新内容　普通住宅物业费将下降

　　王岩介绍，新办法中主要增加了十项内容。首先，今后的物业收费中将取消共用部位、共用设施设备(电梯、水泵、房屋等)的大修、中修和更新改造费用。按照建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，规定购房者按购房款2%的比例向售房单位缴纳维修基金，用于房屋共用部位共用设施设备的大中修、更新改造。1997年制定的《普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》中规定产权人缴纳大、中修费。第二，电梯、水泵运行维护费用中也包括大中修费和折旧费，存在重复缴费问题；在物业服务收费的“政府指导价收费标准”中，增加了无人值守的电梯运行维护费用标准，在一定程度上减轻了业主负担。

　　“统收服务费”不用业主掏

　　第三，取消物业管理企业向业主收取的水电煤气等各项费用的“统收服务费”。此前，一些物业公司在代收这类费用时，要向业主收取每月1元钱的服务费。国家相关规定是涉及水、电、气、热等费用的收取应由各专业公司直接向最终用户收取，如委托物业管理企业收费，物业管理企业可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取。

　　收多少钱要和业主商量

　　第四，新办法还有一个显著的变化，就是增加了市场竞争、合同约定、业主自治形成物业服务收费标准的内容。这将促进物业服务收费通过市场竞争形成。新办法规定，以下小区的物业服务收费实行市场调节价，它们包括：公寓、别墅等高档住宅，通过招投标选聘物业管理企业并确定物业服务收费标准的住宅，成立业主大会并与物业管理企业签订物业服务合同的住宅，在房屋买卖合同和物业服务合同中已明确约定了物业服务收费标准的住宅，办公、商用及物业管理区域内配套用房等非住宅的物业服务收费。不符合上述规定的住宅以及经济适用住房、房改和安居住宅的物业服务收费将实行政府指导价。

　　第五，实行市场调节价的物业服务收费，主要通过市场竞争以及在房屋买卖合同和物业服务合同中事先约定的方式形成。收费标准需要调整时，应由物业管理企业与业主大会协商确定。

　　第六，实行政府指导价的物业服务收费，由政府价格主管部门会同国土房地产管理部门制定基准价格并定期公布，其收费标准可在基准价的基础上上浮20%，下浮不限。收费标准向上浮动时，必须经过业主大会与物业管理企业协商确定。实行政府指导价管理的物业服务收费，电梯、水泵的运行维护费用不实行浮动。

　　物业收费要明码标价

　　第七，新办法还规定，电梯、水泵运行维护费用分摊办法按照事先约定或业主自治原则协商确定。没有约定且暂时无法实行业主自治的，按房屋建筑面积分摊。

　　第八，房改和安居住宅物业服务收费办法仍按现行规定执行，即售房单位负担综合管理费，共用部位、共用设施设备的运行维护费，绿化费，电梯、水泵运行维护费。清洁卫生费和秩序维护费由使用人负担。

　　第九，新办法明确了物业管理企业受业主委托提供合同以外的服务，收费标准除政府部门有统一规定外，由双方约定。物业管理企业对收费要明码标价。

　　交房时就开始缴物业费

　　第十，对于很多人都特别关注的缴费日期，办法明确规定，物业服务费由业主自房屋买卖合同约定的交付之日起缴纳。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位缴纳。

　　修改原因　旧办法存在五大问题

　　据介绍，我市现行的物业服务收费政策主要是针对居住小区而定。为区别物业的不同性质，分别于1997年制定了普通居住小区、1998年制定了高档住宅、2000年制定了经济适用房小区的三个物业服务收费管理办法。但随着国务院《物业管理条例》、国家两部委《物业服务收费管理办法》的出台，以及北京市物业服务市场的迅速发展，致使现行物业服务收费管理办法存在局限性。

　　王岩分析，除重复收费、代收服务费的缴费对象有问题之外，现行办法还存在着三个问题。普通住宅档次的划分已没有适用的政策规定；现行物业服务收费管理办法只涉及住宅的物业服务收费，新办法还考虑到了非住宅的物业服务；许多商品住宅和经济适用住房小区已经建有防火、防盗等智能化系统，但现行的经济适用住房物业服务收费办法中没有体现这部分支出，费用完全由物业负担，不符合“谁使用、谁付费”的原则。

　　基于以上主要原因，有必要重新修订我市的物业服务收费管理办法。

　　请您监督　针对收费标准将举行听证会

　　市发改委委员张万恒表示，本次征求意见就是为了让广大市民不仅有知情权，更有监督权，请各界专家、业主、物业管理企业和广大市民积极发表意见，大家可以通过电话[phone])、传真[phone])和网站(www.bjinvest.gov.cn；www.bjpc.gov.cn)来参与讨论。

　　市发改委综合处处长王景山透露，发改委此后还将就收费标准组织价格听证会，并将《办法》报送有关部门审批。

　　信报记者 贺文华