物业收费必须业主点头 北京将就标准举行听证会

　　北京即将出台物业管理收费最新规定。市发改委与市国土资源和房屋管理局日前联合制定《北京市物业服务收费管理办法(征求意见稿)》和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准(征求意见稿)》，并从今天开始在全市范围内公开征集市民意见。市发改委有关负责人在昨天的新闻发布会上说，为保证新规的合理性、科学性和可操作性，发改委诚邀专家、业主、物业管理公司以及市民积极参与讨论。市民的合理意见与建议将被采纳。发改委还将随后就物业管理收费的具体标准举行价格听证会。

　　征求意见和建议反馈的时间从今天起到本月15日止。市民拨打电话:66415781/发传真至:66410908,或者登录网站:www.bjinvest.gov.cn查询。

　　《北京市物业服务收费管理办法》今起征求市民意见新办法核心直指业主自治

　　业主大会可以解聘由开发商前期指定的物业公司

　　条文：政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

　　解读：新规定将鼓励业主实行自治。对于在入住后还没有成立业主大会的住宅，在成立业主大会后，如果对开发商前期聘请的物业公司的服务和收费还比较满意的，可通过业主大会对该物业公司继续聘请，如果业主大会认为该前期物业公司不能达到要求，业主大会可以解聘这家由开发商前期指定的物业公司，并同时通过业主大会招聘新的物业公司。

　　“促进物业服务收费通过市场竞争形成”主要是指一些住宅项目的物业服务收费是实行市场调节价格的，开发商聘请的前期物业公司在业主大会成立前，实行政府指导价，在成立业主大会后，由业主大会和物业公司来共同确定物业服务收费，实行市场调节价格的物业服务费没有上限和下限。

　　物业收费实行政府指导价和市场调节价

　　条文：本市物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的，由市价格主管部门会同市国土房管部门制定相应的基准价及浮动幅度，并定期公布；实行市场调节价的，物业服务收费标准主要通过房屋买卖合同、物业服务合同签约方协商确定。

　　解读:现行的物业管理服务收费也是实行的政府指导价和市场调节价两种方式。实行政府指导价的，政府有关部门会定期公布相应的基准价格与幅度。市场调节价通俗地说就是业主大会与物业公司之间可以进行“讨价还价”，由双方来确定最终的物业服务收费标准。

　　现行规定中实行市场调节价格的只限于公寓、别墅、商住楼、写字楼等高档住宅或项目。新规定将实行市场调节价项目的外延扩大了,具体说，只要符合下列条件之一的楼盘都可以通过与物业公司“讨价”的方式来确定物业收费：公寓、别墅等高档住宅区；办公、商用及物业管理区域内配套用房等非住宅区；按照招投标办法选聘物业公司并确定物业费标准的住宅区；成立业主大会的或不成立业主大会由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责的，同时与选聘的物业管理企业签订物业服务合同的住宅区；在房屋买卖合同和物业服务合同中明确约定了物业服务收费标准的住宅区。

　　实行市场调节价意味着物业收费没有上下限的限制,双方协商、公平公开通过市场竞争来确定价格的方式会更贴近市场。

　　三类住宅区应实行政府指导价

　　条文：经济适用住房小区、按《北京市加快城市危旧房改造实施办法(试行)》(京政办发[2000]19号)开发建设的危改回迁小区的物业服务收费执行经济适用住房物业服务收费标准。

　　按房改政策出售的公有住宅区、安居住宅区，以及不符合第七条规定的住宅区物业服务收费执行住宅物业服务收费标准。

　　上述物业服务收费实行政府指导价管理。实行政府指导价管理的物业服务收费实行包干制，可在市价格主管部门、国土房管部门制定的物业服务收费基准价格基础上，向上浮动20%，下调不限。物业服务收费标准向上浮动时，必须由业主大会与物业管理企业根据物业服务内容、服务质量和服务范围在物业服务合同中约定；未成立业主大会的，物业服务收费执行政府发布的基准价格标准。

　　物业管理企业须将确定的收费标准以书面形式提交所在区县价格主管部门和国土房管部门。

　　解读：本次参与征求意见的政府指导价收费标准主要包括两个标准：一是住宅物业服务收费基准价标准，另一个是经济适用住房物业服务收费基准价标准。按照本条的规定，经济适用房、危改房回迁小区的物业收费需要执行的是经济适用住房物业服务收费基准价标准；房改房、安居房以及不符合实行市场调节价的住宅则一律采用住宅物业服务收费基准价标准来确定物业收费。换句话说，上述住宅的物业收费必须实行政府指导价。

　　五类住宅区可以实行市场调节价

　　条文：下列物业服务收费实行市场调节价：1.经市政府有关部门批准建设的公寓、别墅等高档住宅区；2.办公、商用及物业管理区域内配套用房等非住宅区；3.按照《北京市物业管理招投标办法》选聘物业管理企业并确定物业服务收费标准的住宅区；4.按照《物业管理条例》第十条规定，成立业主大会的或不成立业主大会由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责的，同时与选聘的物业管理企业签订物业服务合同的住宅区；5.在房屋买卖合同和物业服务合同中明确约定了物业服务收费标准的住宅区；实行市场调节价的物业服务收费，应当在房屋买卖合同、物业服务合同中明确约定物业服务收费标准；物业服务收费标准需要调整时，应当由物业管理企业与业主大会协商确定。

　　解读：新规定放宽了条件，只要满足上述一条就可以实行市场调节价格,由业主大会和选聘的物业公司来确定,不受政府指导价的限制。

　　物业收费各项细则应写入购房合同

　　条文：建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

　　解读:在最新实行的购房合同中,有关物业收费等条款作为合同的附件之一被列在合同的内容中,这被称为前期物业合同。写入购房合同中的“前期物业合同”包括物业管理服务的具体项目、服务标准、收费标准、计费方式以及计费的起始时间等一系列内容。

　　采取包干制还是酬金制由业主和物业公司商定

　　条文：实行市场调节价的物业服务收费，可以采取包干制或者酬金制等方式。具体收费方式由业主大会与物业管理企业根据服务内容、服务质量和服务范围协商确定，并由业主与开发建设单位、物业管理企业在房屋买卖合同或物业服务合同中约定。

　　解读：实行市场调节价的小区采用包干制还是酬金制的物业收费需要由业主大会和物业公司共同协商确定。

　　-物业费应剔除公共维修基金支付的项目

　　条文：实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或业主大会(或物业管理委托方)对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

　　物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业管理企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费；9.经业主同意的其他费用。

　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

　　解读：上述两条对实行包干制和酬金制的物业费的具体内容给出了明确的规定。新规则与现行规则在这一点上比较大的区别是：应当由公共维修基金支付的项目将从物业费中剔除，具体地说就是：共用部位和设施的大修、中修和更新改造费。这部分费用被剔除后，一些住宅项目的物业费用将会有所降低。

　　无人驾驶电梯应剔除人工费

　　条文：电梯、水泵运行维护费用，业主大会成立前，由开发建设单位与物业买受人在房屋买卖合同、物业服务合同中约定收取分摊办法；业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业协商确定收取分摊办法；未成立业主大会，又没有在房屋买卖合同、物业服务合同中约定收取分摊办法的，按照房屋建筑面积比例分摊。

　　物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，按照物业管理企业与保险公司签订的保险单和所交纳的年保险费按照房屋建筑面积比例分摊。物业管理企业收费时，应将保险单和保险费发票公示。

　　实行政府指导价管理的物业服务收费，电梯、水泵运行维护费用和物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用不实行浮动。为物业服务提供的设施设备在保修期内，其维护费用由保修单位负担,并从相对应的物业服务项目收费金额中扣除。

　　解读：共用部位和设施及公众责任保险费用是一项新的收费内容，将成为今后物业支出的一项。现行收费构成中不包括这一收费。按照两部委的相关规定物业公司应代替业主交纳上述保险。

　　另外，现行的电梯运行维护费中包括运行人工费、大、中修费用和折旧费。新的规定明确了今后有人驾驶和无人驾驶的电梯将按照不同标准收费，在北京目前的一些高层住宅中，无人驾驶电梯也是按照有人驾驶电梯的标准来收取费用的，而电梯维护费用中有接近一半是人工费，这就意味着上述住宅的物业支出在电梯一项中将会减少。另外，应该由公共维修基金支付的电梯大修、中修等费用也将从物业费中剔除。

　　物业公司不得再向业主收取代收手续费

　　条文：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　解读：这是一条新的规定。目前北京一些小区内的物业公司代替煤、水、电、气、通讯、电视等专业公司向业主收取相关费用，这些原本应由专业公司支付给物业公司的委托费(每户每月1元)按照现行办法却是由业主来支付的。新规定要求今后物业公司不再向业主收取代收手续费。

　　第一访谈：

　　新办法鼓励业主自治

　　王岩：市发改委收费管理处处长

　　记者:此次推出物业服务收费管理新办法征求意见的背景是什么？

　　王岩:此次征求意见稿主要是根据国家发展改革委、建设部在此前发出的《关于印发物业服务收费管理办法的通知》的规定来进行的，同时还是根据我国的《价格法》以及《物业管理条例》等制定的。

　　上述两项新规的征求意见稿是市发改委与国土资源和房屋管理局经过了三年的研究拟定的，其主要目的是为了规范物业服务收费的行为，保障业主和物业公司的合法权益，减少双方的纠纷。由于北京房地产市场在最近的5年获得了快速的发展，涉及物业的领域也出现了一些变化，现行办法中有一些规定已经明显滞后。

　　记者：新办法与现行的物业收费相关规定有什么区别？

　　王岩:北京目前现行的物业管理规定有三项———《北京市普通居住小区物业管理服务暂行办法》、《北京市经济适用住房物业管理服务费暂行办法》和《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》，新规对上述三个“暂行办法”进行了合并与修改，对实行政府指导价与市场调节价的住宅进行了明确的规定，新规定一旦通过并颁布，“暂行办法”都将同时废止。新办法征求意见稿的最核心内容是鼓励业主实行自治，提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业公司；鼓励物业公司开展正当的竞争，促进物业服务收费通过市场竞争形成。这些做法都将有力地促进物业管理行业的良性发展。

　　陆纯