南京出台“实名制”购房 地产新政限制炒房

　　“凭身份证购买，每人仅限一套。”这不是几十年前的计划经济时代，老百姓买米、油、盐等这些生活用品，而是在2004年，市场经济下，南京瑞鑫房地产开发有限公司对认购“瑞鑫兰庭”的业主提出的要求。

　　之所以这么要求，是因为南京市房地局刚刚提出一个《关于加强商品房市场管理促进房地产市场健康发展的意见》。南京市房地局宣教处处长韩永宁接受记者采访时说：“目 的就是不得炒房，绝对要限制炒房行为。”

　　《意见》中的具体措施之一就是：企业销售商品房时需要采取认购方式的，必须采取实名制，未提供有效身份证明者，房地产开发企业不得接受认购。认购协议签订两周内，双方必须签订买卖契约。这也是长三角内，继去年杭州为了制止炒房现象，提出的“二手房转让时要求征收20%个人所得税”之后，又一项应对炒房的新政策。

　　新政背景：房价未平抑炒家欲来袭

　　2003年，南京房价上涨幅度居全国第四，涨幅高达13.4%，平均每平方米上涨1000元。相关数字显示，南京商品房的均价已经高达每平方米4537元。从1999年开始，南京房价呈上升趋势，其涨幅已经超过市民收入的增长速度，这让南京市政府及市民都承受了很大的压力。南京市政府因此采取了一些举措，最重要就是加大土地供应量。2003年，南京市政府公开出让土地1386.41公顷，是2002年的8倍，在一定程度上缓解了市场的需求压力。

　　但是，今年年初南京房地产市场的行情仍然让人担忧。尽管2003年加大了土地出让力度，但是地价也大大上升，由每亩229万元上涨到281万元，涨幅高达22.7%，另外原材料上涨也带动了建筑成本的提升。因此，南京市政府面临着平抑房价的巨大压力。

　　对于拆迁房回购及改善型购房的行为，价格都是比较刚性的，这些是政府无法、也不能予以调控的。相比而言，惟一可以调控的就是炒房行为。根据抉策房地产研究中心调查，2003年，南京市购房者比例中大约17%是投资性购房，第四季度高达24%，有上升趋势。投资性购房受市场波动比较大。

　　韩永宁对记者说：“这个意见是由南京市房地局刚刚拿出来，已经上报南京市政府，等市政府正式批准后，将颁发正式文件。”值得注意的是，这个政策刚刚起草，并没有正式批准，内容却已经公布出来。

　　分析人士指出，这与即将到南京来的温州购房团有着密切关系。2月底，媒体爆出，温州购房团将于3月中旬到南京，有开发商声称已经接到温州购房团要求看楼盘的咨询电话。这一新闻在南京炒得沸沸扬扬，引起了市民、发展商的广泛关注，许多市民担忧房价会再次上涨。

　　毕竟，温州购房团对各地房价推动是有目共睹的，可以说，温州购房团到哪里，房价就涨在哪里。

　　记者在采访韩永宁时，当说道温州购房团将来南京时，他情绪有点激动，反说：“是么？他们还来么？南京不欢迎温州购房团。”当记者问道这一政策出台是否与温州购房团来临有关时，他避而不答，说：“这是规范市场的需要，我们反对炒房，绝对要限制炒房。”事实上，南京市的这个《意见》有着非常强的针对性，不仅要求实名制，而且要求认购后两周内签契约，完全堵死了温州购房团几十人购买上百套房子、一次性大批量采购的大门。

　　温州购房团组织者之一的金志远告诉记者：“现在去南京的购房团推迟了，推迟到什么时候还没有确定，具体原因不清楚。”可以说，温州购房团在南京吃了闭门羹。

　　新政趋势：抑制炒作行为

　　新政的主要内容，除了实名制外，还包括房产管理部门将通过商品房预售、预登记管理的方式，限制期房转让，并禁止炒房号、炒楼花；管理部门将对各楼盘所退房源的销售实施监管，杜绝假退房真转让的炒房行为；加强对商品房预售许可的管理，推行商品房销售、登记“一房清”，房地产开发单位在申领商品房预售许可证时，必须先经房产登记管理部门对商品房共有共用部位的权属进行确认，进行公示后，按规定办理核价手续；建立房地产企业不良记录档案，并定期发布《南京房地产企业诚信报告》。

　　韩永宁认为：“这些政策，可以达到限制炒房的效果。而且现在市场很好，房子好卖。这种限购行为，能得到开发商支持。”

　　在现在市场好的情形下，开发商们也反对炒作行为。瑞鑫房地产开发有限公司总经理邴鸣对记者说：“公司要求凭身份证认购，每人限购一套，就是为了打击炒房行为，炒房会把市场弄混乱。”栖霞建设股份有限公司董事长陈兴汉说，我们公司规定，不允许无故退房。我们希望房子能卖给真正需要居住的人。

　　但是，针对政策的有效性，仍然有人提出了质疑。

　　南京顺驰房地产有限公司总经理侯延良说：“温州购房团是市场行为，是利益驱动的。温州购房团是看了市场有上升空间才来的，并不是因为来了才把房价炒高的。这个因果关系不能颠倒。”

　　南京星叶广告有限公司总经理李云也对记者说：“这是房地产市场发展不成熟的幼稚表现。房地产开发商可以投资房地产赚钱，利息这么低，个人投资房产收取回报，这是非常合理的。价格是由供求关系决定的，需求关系不平衡是决定房价的决定性因素。通过政府行政力量去控制是不可能的。这不是市场经济行为。”

　　去年9月，在一片争议中，杭州市政府出台了对二手房交易征收20%个人所得税政策，向市场发出要平抑房价的强烈信号，可是效果却并不明显，2003年，房价依然上涨了6%。

　　今年1月1日，该政策正式实施以来，市场反映仍然冷淡，有关专家估计，现在，杭州二手房的年需求量为5万套，而供给仅为每年2万套，供远小于求。以至于大部分房源在挂牌时宣布价格为“净收入”，也就是个税将由买家承担，形成完全的卖方市场。可以看出，这个政策对二手房市场影响不大。所以，寄希望于通过打击二手房交易，来调控市场房价的政策也就落空。分析人士认为，根本原因还是因为市场需求旺盛。

　　南京这次新政，能否有效还有待时间检验。

　　本报记者 王其明 南京报道