温州“炒房大军”挺进川渝 西南地产泡沫隐现

　　成都：数十亿元空降房市承压

　　本报记者 党鹏 成都报道 3月底开幕的2004成都春季住博会让本土的房地产开发商多了一份期待：携带大量资本的温州人首次将以购房团的形式出现在成都楼市。

　　“像买菜一样买楼的温州人要来了。”尽管温州购房团还没到达，消息已经传开了 。其实，在去年，温州游资就悄然给成都楼市注入了2.8亿的真金白银，仅去年12月在温州举行的第24届房交会上，四川参展的8个项目现场成交总额就有6000多万元，瓜分了该次房交会总成交额的10%。今年2月，温州第五届房产交易上，四川5家房地产参展企业的现场预订及成交总额达3000万元以上。温州人对四川房产的钟爱由此可窥一斑。业界预测，四川将成为温州人继北京、上海、广州、深圳之后投资的第五大站。

　　对温州游资的进入，成都人的反映比较复杂，欢迎有之，反感亦有之。在日前结束的四川省“两会”上，民进四川省委针对温州等外地游资进入成都楼市的情况，提出了“政府要为防范和阻击楼市风险做好准备”的提案。

　　淘金蓉城并非偶然

　　其实，温州人到成都淘金的历史由来已久。成都荷花池市场是成都人创造的，但现在经营店面商铺的，却是温州人居多。灯饰市场，温州人几乎形成了垄断，温州人占优势的还有皮货、皮褂等等。在成都长期经商安家的，已有8万多温州人。

　　四川温州商会副会长雷鸣分析认为，销售代理产品档次和品牌形象的提高、生产经营规模的日益扩大，都要求温州人必须在商业地产上有更大的投入。再加上四川扩大了招商引资的优惠政策，温州人在完成资本的原始积累以后，也自然向类似房地产业等资本密集型的行业转型以谋求企业跨越式发展。在多重因素下，温州投资商在房地产领域对四川的资本输出的脚步明显加快。

　　在炒热了成都的部分优质商业地产之后，在去年底，温州人开始染指成都的长富花园、锦官新城等中高档住宅商品房。业界人士保守估计，温州人将在2004年集中展开对成都楼市的投资风暴，至少30亿元的温州资金将空降来蓉。

　　地产商心情复杂

　　对于一些商业地产开发商而言，温州炒房团的出现无疑是他们盼望已久的事。

　　据了解，在去年，成都至少已经有4个商业地产项目专程到温州招揽生意，据说成交金额还非常可观。市中区一商城的营销负责人告诉记者，对于目前的商业地产项目而言，温州炒房团的到来绝对是一个利好消息。

　　但反对的声音也很大。“我不得不对温州游资进入我的楼盘而采取一些限制性的对策。”一位不愿公开姓名的房地产开发商坦言，他对温州游资不断进入他的楼盘开始有点担心。该人士分析说，尽管温州购房团大手笔的购房方式会让楼盘销售在短时间内走好，然而从国内其他城市传出的信息可以看出，温州炒房团所到之处带来的更多是房价虚高，使住宅销售价格向不健康的方向发展。单个的项目也许会因为温州炒房团的介入有很好的销售业绩，但随之而来的房屋空置率过高等问题，会影响到公司的“可持续性发展”。

　　房产管理部门也担心温州游资的进入会引起房价的虚高，从而制造楼市泡沫。“对温州人投资成都房产业，成都是欢迎的，但我们希望其投资行为是一种长线投资，而不是短线炒房。”成都市房地产管理局市场管理处处长赵江明向记者郑重表明了他的态度。

　　其实，业界最担心的还不是成都，而是楼市刚起步、防范能力较差的四川二级城市。据了解，目前四川自贡、广元、德阳、乐山、眉山等地都是温州人重点投资的区域。去年9月，温州人在眉山市下注4000万元投资该市的商业地产，使得眉山的商业地产价格一路高涨。

　　“不敢想象的是，在眉山这样经济还欠发达的二级城市里，温州游资将商业地产炒热之后，一旦转手，出现人去楼空的情形将是地区经济无法承受的。”一位投资跟进者显得忧心忡忡。同时，有关人士提醒说，二级城市在地产方面的引资一定要慎重，从一开始就应该注意防范由此造成的楼市风险。

　　防范风险未雨绸缪

　　在日前结束的四川省“两会”上，一份由民进四川省委提出的《未雨绸缪，制定措施，政府要为防范和阻击楼市风险做好准备》的提案引起各方的关注。

　　“尽管楼市不炒不活，但过多游资的进入，不仅会把房价越炒越高，从而产生“泡沫”，甚至会导致开发结构失衡，进而导致楼市产生大波动。”

　　作为本提案的领衔人，民进四川省委秘书长、省政协副秘书长康济民在接受本报记者专访时强调，现在包括大量国外游资、温州游资等各种资本都在进入四川特别是成都，防范楼市风险刻不容缓，要尽快制定有力措施。

　　“我们目前正在加强对游资的监控，关键是要看温州游资是做长线投资还是短线炒作，如果跨越了我们目前所能承受的警戒线，管理部门必然出台相应的政策进行规范和限制。”成都市房地产管理局产业规划与住宅发展处处长杜文分析说，去年成都有40%的房产是外地人买的，仅去年8月在拉萨进行的房展就销售了近2个亿，但他们都是作为长线投资。因此，针对外地游资有可能在成都短线炒作的情况，该局正在研究和制定相应的政策，“时机一旦成熟我们就颁布出来。”

　　重庆：房价攀高预埋危机

　　本报记者周远征重庆报道“就像一颗定时炸弹一样。”面对温州炒房团气势汹汹的杀入重庆，重庆大学工商管理学院副院长蒲勇健教授十分忧虑地表示：“温州人的到来对重庆楼市是一个危险的信号。”

　　2月末，正是乍暖还寒时候，一支20人组成的温州购房团开始了极度火热的重庆之旅。这个来势凶猛的购房团是被重庆当地媒体和广告公司邀请而来，在一些业内人士看来此举不蒂于引狼入室。

　　直到记者发稿时为止，主办者以暂时还未统计出来为由拒绝透露此次温州购房团在渝购房的数据。但是，记者却从一些开发商处获悉，此次温州购房团胃口不小。一位开发商透露，在温州购房团的最后一站，温州人就当场提出意向性订购100套以上的住宅，及一些商业铺面。一些开发商直呼：“温州人真有钱！”

　　温州人组团来渝是第一次，但是此前温州散户在重庆楼市的炒房战果就已经不小。去年，温州人的身影就开始在重庆主城区的各个角落开始出现，一批地段优越的潜力楼盘纳入了温州人的视野。业内人士认为：去年成交量中至少10%属于炒家。

　　温州人的身影出现，不仅仅让重庆楼市变得热闹，而且温州资本的涌入也让重庆的楼市价格得以持续攀高。有关部门统计，四季度重庆房价涨幅高达10.9%，高居西部城市之首，重庆主城区商品房均价更是达到2650元／平方米，比半年前上涨250元／平方米。当然，这与重庆土地价格上涨、建材等原材料上涨密切相关，但是温州人的炒房也是导致房价上涨的重要原因。

　　“短期而言，温州炒房族的到来有利于房地产发展，但是从长期而言是弊大于利。”蒲勇健教授说，“温州炒房族的到来必然在一定程度上释放错误的信号，从而导致房地产泡沫，给整个行业带来风险。而对于重庆的当地居民而言则是一个负效应，老百姓成为了输家。”

　　据了解，目前重庆的房价比其他直辖市要低1000元／平方米以上，但是2003年重庆城镇居民人均可支配收入只有8093.7元，远远落后于上海的14867.5元，北京的13882.6元。

　　然而，重庆面对温州炒房团却表现出了某种欢迎的姿态。因为经历了前几年的房市的沉寂，谁都想让现在楼市的火爆场面能够持续的更久。时下最流行的态度是：不讨论，炒了再说。重庆国土房管局一位处长更是明确表态：“炒房对重庆房价的影响不大，更不会影响到重庆普通老百姓。”这样的说法却受到了一些人士的抨击，一位专家表示：“有些事情炒得过火了，就很难办了。”

　　而且，重庆市的高层领导也开始思考温州炒房族对重庆带来的影响。“前不久，重庆市的高层会议上，一些副市长和人大副主任就对温州炒房族表示了一定的担忧。”蒲勇健教授说，“这次会议上，有关人士提到了温州人一个楼盘一个楼盘的端掉的情况，大家都很担忧，但是却一筹莫展。”

　　相关背景温州炒房团征战全国现在，似乎全国的房地产开发商都盯准了温州人的钱包。在2月21日～23日，“时尚之都”温州第五届房产交易会上，聚集了来自于上海、北京、成都、福州、厦门、天津、乌鲁木齐、包头乃至香港等外地的40多家楼盘。三天里，累计成交总额达到14.6亿元，人流量10万人次。温州人对房产的吞吐能量令业界大为感叹。

　　今年，温州游资在房地产市场上的热度非但没有减退，反倒有发烧的迹象。看看温州炒房团的“路线图”—————向北跨越长江，转战青岛、济南、北京、哈尔滨、大连、沈阳；向西，则溯长江而上，攻克南京、武汉、重庆、成都；向南，则是奔赴海滨城市厦门、海口、三亚……炒房团也从单一的大小老板，壮大到一般的工薪阶层。按照目前业界普遍认可的一种说法，温州有10万人在炒楼，动用的民间资金高达1000亿元。

　　温州游资先炒热东部房产，之后开始有步骤、有战略地进入到西部市场。当成都、重庆等地的房地产商察觉的时候，温州游资均已染指了当地的部分优质商业楼盘以及住宅楼。并且，已经开始向二级城市进军。由此，西部地区楼市在温州游资的调拨下开始发热，但是楼市风险也开始被诱发出来。

　　对于温州人炒楼的现象，有人专门画了一张他们在全国炒楼的区域图。温州购房团把全国的房地产市场分了四个等级，一级市场是上海、杭州、北京等地，房价在5500元／平方米以上；二级市场是位于东部沿海经济发达地区的大连、青岛、南京等城市，房价在4000至5500元／平方米；三级市场主要是东西部结合地带的省会城市，如武汉、长沙、成都等，房价为2500到4000元／平方米之间；四级市场是一些地区级城市，像安徽黄山、江西九江，房价为1000至2500元／平方米。其资本在短线操作下，以一进一出便可以获取最大的差价利润。党鹏

　　相关报道

　　房展会现场成交8.7亿温州购房团让上海紧张

　　本报记者王其明上海报道2月21日～27日，在温州举办的一次房展会上，所展示的全部是上海楼盘。以往也有世茂等企业在温州举办售楼发布会，但是这次是温州本地机构将上海的发展商邀请到温州办房展。展会现场成交8.7亿元，这意味着有8.7亿资金从温州流入上海楼市。但是，温州购房者的豪举让上海市政府很紧张。

　　温州购房团开始进入上海时，也正是上海房价开始上涨时。温州人一直把上海作为投资购房的首选。50多次购房团中，40多次是开往上海。相关资料显示，2003年上海房价上涨高达29.5%，涨幅居全国第一。上海的房价上涨，温州购房团说不上起决定作用，但是至少是推波助澜。

　　今年1月13日，上海市房屋土地管理局局长蔡育天在一次公开发言时表示，市政府交给他的任务是，首先是房价不能跌，其次是不能上涨太快。并且明确保证：2004年的房价增幅将控制在12%之内。今年春节后，各新开楼盘已没有了去年的火爆抢购，排队现象都一下子不见了。一二月份的楼市情形让政府满意，今年的房价上涨照此情形，将不会再上升那么高，有可能控制在12%以内。

　　但是，温州购房团这次行为，让上海市政府很是担心，担心其他投资者仿效，再次让房价上涨过快。上海市几大本地主要媒体数天都在炒作温州购房团新闻，但是突然间，所有媒体同时不再报道，个中缘由不难猜测。