物业管理法规读解：面对纠纷 业主如何维权？

　　今年1月1日，《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》试行，该意见对业主委员会的职责、宠物、物业费、车辆丢失等物业纠纷的处理做了明晰规定。

　　业主

　　业主不能诉业委会

　　市高级人民法院规定，不具有物业管理资质的单位如村委会、自行管理公房的单位等因提供物业服务与业主发生的纠纷，不适用物业纠纷处理。如果争议的双方系平等主体的，按照一般的民事纠纷处理。业主与业主团体如业主大会、业主委员会之间因内部管理行为发生纠纷的，当事人应当向政府房地产行政主管部门申请处理，而不能直接到法院提起诉讼。业主委员会代表业主与物业管理企业签订物业服务合同后，单个业主或部分业主要求解除物业服务合同的，不予支持。

　　业主委员会只能为公共利益告物业

　　在物业纠纷中，如果物业管理企业损害了业主公共利益的，业主委员会可以作为当事人参加诉讼；没有业主委员会的，全体业主可以提起诉讼。但物业管理企业侵害的权益仅涉及单个业主或部分业主的，应当由单个业主或部分业主作为原告提起诉讼。如果业主委员会作为原告提起诉讼，业主要求作为共同原告参加诉讼的，不予准许。业主委员会起诉且法院已经受理后，业主又以相同的事实和理由起诉的，法院不予受理。物业因业主违反物业服务合同的，只能起诉具体业主。

　　服务不到位可要求减少收费

　　如果物业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的，业主可以理直气壮地到法院要求减收物业服务费用。如果物业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的可要求取消多收费。另外，业主不能因为自己的房屋没有住人而要求减免物业费。业主拖欠物业费，物业要求的滞纳金一般不应超过欠费金额。

　　物业

　　宠物扰乱秩序物业可制止

　　市高院意见规定，业主在小区内饲养动物，如果构成妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求业主承担停止侵害、消除危险等民事责任。另外，业主在物业共用部位搭建自用设施，妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求业主排除妨碍，恢复原状，并赔偿相应损失。业主违反物业服务合同或业主公约的规定装修、装饰房屋，损害公用部位、公用设施设备或构成妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求其承担相应的民事责任。

　　物业停暖收费要承担责任

　　市高院提出，业主拖欠公共性服务或特约服务等物业服务费用，物业应当通过合法途径进行追索。物业采取停止供应电、水、气、热等方式催交物业服务费用给业主造成损失的，业主可以要求物业承担赔偿责任。物业同电、水、气、热等供应部门因代收代缴发生争议，致使供应部门停止电、水、气、热等供应给业主造成损失的，业主有权要求物业赔偿损失。实行整体供热的小区，部分业主要求停止供热并以此为由拒绝交纳供热费，法院不予支持。

　　小区车辆丢失物业要担过错责任

　　小区发生家庭被盗、车辆丢失等事件，物业要承担多大的责任呢？市高院规定，如果业主与物业有财产保管协议的，发生盗窃的由物业承担责任。否则，物业只承担在其职责范围内的过错赔偿责任。

　　物业对停放的车辆收取泊位维护费用的，发生车辆丢失、被砸等事项的，按照小区与物业签订的停车管理服务协议确定赔偿责任。没有签订停车管理服务协议，物业管理企业有过错的，根据其过错程度、收费标准承担赔偿责任。晨报记者赵中鹏