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□本报记者陈雪根
北京的别墅经过十年发展，已走到两极分化的叉路口：过去明知有市场但没人敢冒险的顶级别墅开始在市场露头，与此同时，原来还老老实实自称TOW NH OUSE的项目突然间从人间蒸发，都挂上了别墅的幡旗，原来还是农民新村的别墅老将摇身一变，开始以亚别墅、类别墅或经济型别墅的名义流行市场，这样一来，本来泾渭分明的北京别墅市场好像一下子没
了好坏高低。
本来萝卜青菜各有所爱，别墅产品的多元化并不是一件坏事，但多元化不是鱼目混珠，自然也不能抹杀别墅产品的差异性。到底什么样的产品才算顶级别墅，什么样的产品连别墅都算不上。
碧海方舟成为顶级别墅标尺
价格、面积、是否独立是三个最直接的指标。一般来说，购买一套一二百万元的公寓，身家应该在三四百万元，已非一般人士所能拥有，但用这笔钱买别墅恐怕只能买TOW NH OUSE，或位于郊区的新村式“别墅”。何为顶级别墅，业内有一个不成文的标准：首先是独栋，一定是一家独占一栋，双拼、叠拼、联排或其它任何形式的混居建筑，
都不算；其次，单价在2000美金左右、总价在500万元附近的，为高级别墅，单价在每平方米3000美金、总价起码是1000万元级的，才算顶级别墅，也就是说购买者起码要有数千万乃至上亿元的个人资产；再次，面积包括占地面积和建筑面积达到一定的指标。作为人多地少的国家，即使是顶级别墅，占地面积还是应该有所节制，一般以两三亩为宜，五亩左右也还能正常，不顾国情动辄几十亩占地面积是一种缺乏社会责任的行为。顶级别墅的建筑面积应该在500平方米以上，容积率应不高于0.35。
根据伟业顾问的调研，目前北京北部市场上够此标准的别墅大概只有碧海方舟、紫玉山庄、玫瑰园、碧水庄园三期、京润水上花园和太合东山墅。其中，碧海方舟已成为目前市场最新顶级别墅的标尺。据该项目销售总监介绍，在11.95公顷的占地上，碧海方舟只规划了55栋单体别墅，而且其三面还环绕着三个高尔夫球场，项目一半以上的别墅面积在630平方米，目前已成现房的有30栋，总价大概在1500万到3000万元之间。
顶级别墅的两项增值指标
对于普通别墅购买者来说，只要房子像别墅就够了，价格是越便宜越好，土地性质等并不重要；也不排除有这么一批人，他们连是否是别墅都不深究，开发商说这是别墅，他们就会告诉别人我住在某某别墅。但顶级别墅买家就像古董收藏家，不会去买一件赝品或地摊货到处炫耀的。顶级别墅实际上是可以作为家族的精神和物质领地、作为建筑文化遗产世代留传的，这就牵涉到别墅的增值指标。
别墅增值取决于几个方面，首先当然是货真价实，也就是所谓“血统”，现阶段类别墅项目还有市场空间，但随着时间推移，由于“妾身不分明”，其作为“别墅”的价值肯定会大打折扣，而像碧海方舟、玫瑰园、碧水庄园、太合东山墅等顶级项目，不仅因为限量发售，而且房子本身是别墅中的上品，自然会像上海的老洋房一样历久弥珍，成为某些显赫家族的精神象征。其次，建筑的人文价值。她可能体现在名师所建，也可能是名人住过，或者，在这所建筑里发生过重大历史事件。后两条，目前所有的别墅都还谈不上，前者，要看项目是流水线生产的还是个性化的产品，目前来看，完全一对一的量身定做还不现实，因此，只能看有多少建筑师在这个项目上倾注了心血，有多少栋别墅，每栋别墅的风格怎样，整个项目在规划、景观及单体设计等方面是否个性鲜明。玫瑰园起死回生靠的是传奇故事和聘请外国设计师推倒重来，水印长滩叫响靠的是原版克隆，而碧海方舟采取了最具个性的办法。据设计单位介绍，他们把这仅有的55栋别墅分成了若干区域，不同区域赋予其不同的景观和文化内涵。设计了12种户型，平均一种户型只有四栋左右，其中有四个户型的设计用了半年多时间，先后有加拿大、德国、意大利和法国的多位著名建筑师参与设计，他们为项目注入了不同的人文元素，在单体设计中，西方古典风格得到淋漓尽致的发挥，同时，国内设计师也注入了中国因素，如南侧别墅的组团式布局，增加中厨、修改主卧及客厅朝向等。经过多种手法的精雕细刻，碧海方舟的每栋别墅都烙下了不同的建筑艺术风格和文化内涵，而贯穿其中的中国魂，使得她成为最适合中国家族居住并世代传承的建筑珍品。
顶级别墅占据城区贵族地段
房地产最讲究的是地段，顶级别墅更离不开地段。如何看待目前北京别墅到处撒野的局面？什么样的地段才是成就顶级别墅的地段？城市地价是呈同心圆分布的，核心区最高，越边缘越低，高地价是由市政等基础设施的高投入带来的，同时，郊区土地广袤易得，而城区土地由于异常稀缺而千金难觅，因此，顶级别墅肯定出在城区而非郊区，如碧海方舟所在的地段，既是新城市的核心区域，又有大面积绿地环绕，地处东四环黄金转角，西接亚奥商圈、中关村，东连燕莎商圈、CBD，四环内外这样的地段绝无仅有。在郊区、景区建设顶级别墅不是完全不可能，但问题是光有豪华住所和如画风景也未必能成顶级别墅。
买别墅实际是买一种软硬兼具的生活方式。目前别墅的功能已从生活起居或休养生息的第一居所扩展到办公、商务、文化、社交等多种功能。因此，所在地段最好离工作社交的圈子较近，离商务文化氛围不远，即除了自然环境首屈一指外，还要有浓厚的人文环境，这在郊区是没有的。虽然别墅作为社会财富和身份的象征意义依然存在，但别墅的拥有者已更加理性，不会以此来炫耀自己，他们具有更强的领地意识，希望自己的私人空间不为公众所知，因此，离尘不离城地同家人一起享受更加健康、更有品位、更具人文色彩的现代生活成为他们的理想追求。郊区景区别墅由于缺少他们所需要的氛围和便捷，功能上是欠缺的，顶级别墅的买家不会选择郊区景区长住，但也不会挤到张扬的富人区去，他们更追求那些行藏自如、只有少数人可以独享的贵族地段，都市中心城区别墅给予他们的价值感、归属感和满足感是其它地区别墅所不能的。碧海方舟深藏在三个高尔夫球场之间，进出既便捷又隐蔽，不离城市母体但又远离喧嚣，还能尽享不亚于景区的风光，奥运会的召开无疑还会带动附近区域的地价进一步上升，因此，无论自住投资，其土地的珍稀性自不待言。相比之下，同样是城区顶级别墅，紫玉山庄内部及周边环境都还不错，产品做的也不差，地段价值也很高，但离亚奥中心闹市及交通特别是轨道交通干道太近；太合东山墅产品本身也挺好，但地段价值弱些，目前周边的自然人文环境也不尽如人意，虽离东四环很近但交通并不便利。
有实力才能与顶级富豪对话
同顶级富豪对话是要有实力和能力的，顶级别墅的开发商实力如何体现？业内人士公认，现房实品发售就是开发商同亿万富豪对话的资本。对于动辄上千万的财产，再有钱的人也不会看完图就一掷千金的，何况这些人的钱也不是捡来的，很多人久经沙场，知道如何规避不必要的风险，工程拖拖拉拉、毛病百出甚至项目烂尾这样的风险是一定不会去冒的。但目前北京很多项目包括像紫玉山庄、太合东山墅这样的城区顶级别墅都做不到现房实品销售，只有碧海方舟做到了，目前开盘的30栋别墅都已是现房。据悉，该项目的开发商是实力雄厚、开发经验丰富的北辰集团，十多年前，他们建设的北辰花园别墅就曾是城区顶级别墅的典型项目。
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