北京商品房遭遇“贬值”尴尬 新盘总比老盘好？

　　上周四本报刊发的《北京进入换房时代》一文引起了读者的反响。很多读者来电话，随着二手房市场的活跃，租赁市场租金的下滑，一个不能回避的痛苦现实是：早先买的房子和现在买的房子都在贬值，新的楼盘永远比过去的老楼盘性价比高；北京的开发量还在继续放大，我们买过的旧楼盘，我们打算买的新楼盘会不会继续贬值？

　　北京商品房遭遇“贬值”尴尬

　　有两组市场数据可以说明北京的商品房在无一例外地贬值。

　　二手房商品房市场：老楼盘再上市价格缩水得厉害，卖出的价格永远没有买时高，有的甚至贬值近半。根据我爱我家房屋经纪公司公寓部经理王昕介绍，90年代中期在市场上以3000多美金/平方米高价热销的一些外销公寓，如新世界中心、丽晶苑等今天再上市的价格约为13000元/平方米，而当时也以2000到2500美金/平方米热销的一些普通高档住宅，如罗马花园如今能卖到10000元/平方米就已经很高。1998年以后推出的楼盘也是如此。

　　租赁市场价格呈现下降趋势，租金回报率已经由最早的20%左右下降到5%—10%。如早期罗马花园140平方米的公寓租金能到1300美金/月，而如今租金约在7000到8000元/月左右。

　　再看我们自己或身边的亲戚朋友买的房，无论是经济适用住房还是普通商品房，无论是高档公寓还是别墅，与这些楼盘的后期产品和周边新推出的产品相比较，永远是价格差不多，但“含金量”却大大不如，虽没有明显的价格下降，但从产品性价比看，已经是在降价。

　　“贬值”原因众说纷纭

　　一位北京有名的“职业买房投资人”认为，租赁市场租金的下滑不是房子本身“贬值”的问题，而是供应量放大的问题，真正造成北京商品房贬值的重要原因是：北京人愿意买新房而不愿意买旧房的消费观念造成北

　　京“老房子”永远比“新房子”不值钱。

　　他认为市场意识比较淡薄的北京人爱面子，好赌气，宁愿买4500元/平方米的期房，也不会买边上一套2500元/平方米的现房。其次，永无止境的供应量提供的可选择性也是二手商品房不值钱的原因。除此外，银行金融政策不支持二手房交易，不同银行之间按揭贷款无法转让等也使得北京二手商品房不受待见，从而出现“贬值”。

　　依莲轩总经理刘博认为：很多商品房进入二手房市场后出现缩水的情况，一方面是价格回归的表现———90年代初期，因供不应求，北京房价被拉高得有点离谱；另一方面是暴露了这些商品房的缺点，很多楼盘在规划、设计、建设过程中，存在许多问题，这就像陶制品一样，残器终究是要贬值的。

　　从市场层面看，刘博认为，二手房缩水还和北京10年来对房地产价值认识不准确相关，目前北京的规划层次不清，没有体现土地价值，寸土寸金的CBD区内也有四五千元一平方米的普通商品房，价格没有通过规划体现土地价值；体现在行业竞争上是恶性竞争，而为了生存建造出来的房子永远是生存不下去的，是贬值的。

　　华高莱斯总经理李忠认为，从投资的角度看，北京商品房贬值现象是相对的，比起其他股票、债券等投资手段来讲，投资房产的保值率还是最高的。北京房屋出现贬值，需要注意的是技术性贬值：目前北京房地产市场迅速发展，房屋产品不断更新换代，使老产品贬值，表现在市场上是：新房房价没有降，但利润空间降得厉害；表现在二手房市场上，商品房再交易价值回归，价格下降。

　　楼市“贬值”引发四大争论：

　　其一，产品快速升级是不是造成住宅贬值的原因

　　新盘比老盘品质提升，技术先进，材料好，规划好，产品理念新等都不是导致老楼盘贬值的主要原因，就自身价值而言，任何一个楼盘都有它自身的价值，真正看房子能不能保值，还要看社区居民对物业公共部位的装修、外立面的形象、社区形象等是否爱惜。而目前的状况是，很多业主对公共财产和公共部分不爱惜，表现在随意挂空调机组，破坏外立面；不交物业管理费，小区配套设施得不到维护；物业管理费一降再降，小区形象不好等等。

　　李忠认为，二手房市场的最终形成将促使“社区”的最终形成。现在社区居民之间是非利益共同体，不体现经济利益，而一旦二手房市场形成，社区居民之间将自动形成经济利益共同体。美国社区就已经形成这样的状态：美国社区特别强调杜绝第一块破玻璃，从本质来说，业主们保护的不是社区，而是自己房屋的价值。从这个意义上看，二手房市场的意义应该被重新认识。

　　其二，城市规划没有按土地价值划分是否造成住房贬值

　　李忠谈道，从城市规划学看，城市的分区体系有好几种标准，但目前北京所采用的只是“功能”，无论是CBD还是金融街还是中关村物流港，无论东城的使馆区，还是海淀的文教等无不是按功能区划分。这种规划使各个区域出现交通、环境等各方面的问题，使房产与地产价值不匹配，房屋出现闲置也是在所难免的事。

　　刘博认为，房地产要研究社会学，所谓“物以类聚，人以群分”，应该有街区规划的概念，才能体现地产价值。

　　其三，北京商品房更新换代什么时候能趋平稳

　　北京新开发楼盘产品的快速升级而导致的技术性贬值是北京商品房再交易出现价格下降的原因之一。

　　那么，北京商品房这种快速升级换代的态势什么时候能趋于“平稳”，买房人买房何时不再遭受“技术性贬值”？

　　有一点可以肯定，当北京的住宅建设水平与世界同步或走在世界前列的时候，北京的买房人就不会再遭遇“技术贬值”。而目前，虽然世界级大师已经纷纷到北京住宅市场来表演了，但由于北京房地产市场相关的建材行业、施工行业、代理行业等都需要提高，因此，北京住宅开发建设水平达到世界水平尚需5到10年时间。

　　其四，二手房市场价格是否过低

　　据介绍，目前，北京的二手房市场价格与一手商品房市场相比，大约便宜30%—40%，而因为二手房价格没有炒作的成本，多为个人对个人，价格基本回归到价值，买二手房无论是住还是投资都很合算。

　　部分业内人士认为，由于社区建设、配套优势没有显现，再加上北京的商品意识较上海人要差，目前，北京的二手房价格过低。

　　买房要“保值”，买房标准有待“矫正”

　　以上的四点争论中，不难得出一点：北京商品房再上市普遍出现“缩水”，北京人买房的考虑标准有待“矫正”。李忠认为，关注北京商品房增值还是贬值的问题，其实是买房人对房屋价值的重新认识问题———用商品的眼光看房屋，而不再以单纯的消费品的眼光看房屋。

　　李忠认为，过去，无论是买房人还是开发商，都用消费品的眼光看房屋，考虑房屋的功能多，而极少考虑房屋的价值；即使考虑了价值，也不充分。如住在三里屯的人投诉三里屯的酒吧扰民，要求将酒吧搬迁出去，就是只考虑了房屋的居住功能，而忽略了价值；买小户型的人考虑了投资价值，但极少有人考虑交易成本。那么，买房的时候，应该怎么去判断房屋的价值？

　　商品房的价值应该包括两部分：针对具体购买人的使用价值；购买人不用时，再交易时，能卖多少钱。而房地产市场就像潘石屹所讲的，房地产市场有三种人，一种是菜农，专门种菜的；一种是吃菜的人；还有一种是二道贩子，既吃菜，也会倒卖菜。你在买房的时候如何考虑房屋的价值，和你想做吃菜的还是二道贩子相关，根据你的角色权重商品房的两部分价值。这样，你所买的房屋才不至于“贬值”。余美英