我国房价上涨速度太快？ 四方面入手解决购房难

　　一段时间以来，不少人士著文或发表意见指出，我国房价太高，应该降温。以北京市一套80平方米的新房售价与户均收入相比，房价收入比达到11倍，比当年世界银行驻华专家提供的3～6倍的“国际惯例”高得太多了。还有人以一个近几年房价上涨最快的城市(其中有两年增幅超过10%)为例，认为房价的上涨速度太快了。但这些意见还需要细细推敲。

　　首先，世界银行提供的房价收入比以3～6倍为宜的资料，主要反映美国等发达国家的 水平，不能称之为国际惯例。据联合国公布的资料计算，多数国家，特别是多数发展中国家，房价收入比多为8～10倍，有的还超过10倍。它如实地表明，包括我国在内的发展中国家，居民买房的难度要比发达国家高。如果要求发展中国家与发达国家达到同等的房价收入比标准，是不合适的。

　　其次，房价高低是与居民收入相对而言的。我国长期实行低工资制，人民平均收入很低。改革开放后，人民收入虽然逐年增长，但由于人口多和下岗职工多等原因，增长不可能很快。目前，我国仍然是一个平均收入比较低的国家。收入低应是居民购房难这个矛盾的主要方面。因而，只看到房价相对地高而看不到居民收入相对地低，是不全面的，也是不公平的。

　　第三，针对我国的实际，准确地评价我国房价，可以概括为两点：一是从绝对数看，我国的房价比西方国家低得多。例如，我国房价最高的北京市与日本房价最高的东京市的中等收入住宅价格相比，要差十几倍到二十倍。所以，从世界各国的水平来衡量，我国还属于低房价国家；二是因为我国居民的收入比西方国家低得更多，我国的房价收入比反而高于西方国家。从世界各国水平来衡量，属于居民买房比较困难的国家。

　　第四，北京市的房价远高于全国的平均房价，不能用它的房价，特别是用它的一套80平方米的新房价计算出的房价收入比，来评价全国的房价水平。以东京为例，东京是日本房价最高的城市，为了解决居民的“购房难”，他们至今仍在大力推行小户型住宅。据日本专家提供的资料，东京市近3年建成的几个供中等收入者居住的住宅小区，最大的户型为69平方米，最小的户型为45平方米。日本人均国内生产总值为3.3万美元，我国只有1千美元。相比之下，我国住房的平均户型似应稍小一些。但前一段时间，却有人在鼓吹建设大户型住宅，或者使用平均每套80平方米的新建住房来计算房价收入比。为何不能把我国中低收入者的户均住宅面积定得稍小一些呢？

　　第五，随着经济发展，住房水平会不断提高，土地和建筑材料价格以及人工成本会不断提高。在正常情况下，相同地段同类型的住房，不仅不会降价，而且会不断地提高价格。

　　第六，目前我国城镇已有72%以上的居民拥有自己的住房，如果住房降价，首先是广大有房居民因“住房资产缩水”而受到伤害。特别是用抵押贷款买房还处于还款期的居民，房价降多了，就会产生一种特殊的“住房资产负债”。因此，对是否降低房价，要审慎地考虑广大居民的利益，不能认为只要降房价就是好事。

　　应指出的是，我国正在抓的降低房价，是降低城市的平均房价，主要措施是逐步增加低价位住房的供给比重。这种结构性的降价不会伤害有房的居民。

　　那到底应该怎样才能缩小房价与居民收入之间的差距，解决居民购房难呢？根本措施是把不断增加居民收入和抑止房价的上涨速度结合起来，这样才能解决主要矛盾。

　　首先要通过适度的以经济手段为主的宏观调控，使每年房价的提高速度低于居民收入的增长速度，从而保证居民购房能力的逐年增长。从1980年至1998年，由于缺乏经验，我们没有对房价进行有力的调控，致使这18年房价上涨与居民收入增长基本持平，没有收到明显成效。从1998年至今，每年居民收入增长平均超过10%，而房价平均增长为3.8%，取得了初步成效。

　　应看到，最近5年来，全国房价平均每年上涨3.8%，属于稳中有升的正常涨幅以内。决不能用个别涨价过快的城市来代替整体，得出全国房价都涨得过快的结论。

　　其次是推行住房梯度消费，这也是让不同收入水平的居民“各尽所能，各得其所”，去解决与自己经济条件相适应住房的一条最有效的办法。我国通过房改，用很低的价格将房改房卖给广大职工。直接的意义，是对广大职工长期实行低工资制、住房消费含量太少的补偿。而深远的意义则是，奠定了居民住房梯度消费的基础。例如，居民卖掉60平方米的房改房再去买80平方米一套的住房，难度就小得多了。有人在讲房价高时，讲的是“白手起家”新买一套房，忘记了计算多数居民已经拥有房改房这笔账。

　　第三是大力发展住房二级市场。西方国家每年上市销售的住房，旧房占80%多，新房不到20%，由于旧房价格低(包括旧住房平均面积小的因素)，就降低了上市的平均房价。而我国上市的旧房少，平均价格就下不来。因此，采取各种积极措施，大力开放“二手房”市场和租房市场，将是降低住房平均价格的一条重要措施。“二手房”上市多了，一方面会增大住房的供给；另一方面，买房居民有了更多的选择余地去买到自己比较满意的住房，将会激活住房消费。特别是一些购房能力低的职工，只有大量小一些的旧房上市，他们才能买得起房。我们可以算一笔账，如果每年有10%的居民进入市场换房，并按每户换房投入10万元计算，每年就可增加住房资金1.4万亿元，比近5年平均每年的住房投资多1倍多。对于加快住房建设、繁荣住房市场、扩大内需、促进国民经济发展，都将具有重要的意义。

　　除此而外，建设经济适用住房和低价位商品房、实行购房抵押贷款、推行住房公积金、发展合作建房和减轻购买住房税费等措施，都会有效地、逐步地提高中低收入居民的购房能力。对于没有购房能力的最低收入者，则供应廉租屋，绝不能以最低收入者买不起房来说明“购房难”。

　　第四，要平抑房价，还必须控制出让土地的价格。随着国民经济和城市建设的发展，相关土地会因“级差地租”变化的影响，造成出让价格的正常上涨。需要控制的，是不正常的过高上涨。这些年来，有些城市采取了拍卖出让土地的办法。此法对于增加出让土地的透明度，避免许多弊端大有好处。但拍卖也有一个明显的缺点，就是容易过高地抬升地价，这就提出了一个在拍卖时如何控制出让价的高限问题。同时，有些城市管理不力，出现了一些不合理的圈地和反复生炒地皮的问题，引起了地价的过高上涨。地价高了，就会抬高房价，最后又转嫁给买房居民来承担。(文/包宗华) 来源：了望新闻周刊