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方明
住宅小区停车场产权、收益归谁？小区业主是否有权拒交物业管理费？物业管理公司乱收费、做假账该如何处理？住宅被盗、车辆丢失是否赔偿？许多房产业主同物业管理公司激烈纷争的问题，终于在一个全新的物业管理服务合同里有了新的约定。
11月1日，《深圳景洲大厦物业管理服务合同》实行。与此同时，全国《物业管理条例》颁布后，第一个没有行政干预、完全由小区业主独立自主选聘的物业管理公司在深圳景洲大厦正式进驻。
景洲大厦是深圳市中心区的一个高层商品房住宅小区。该大厦业主曾因以名誉侵权为由向小区业主委员会主任个人索赔1000万元而轰动全国。2001年景洲大厦业主在全国首开先河，由业主投票表决，炒掉了地产开发商的物业管理公司，引发了物业管理行业的“地震”。两年后，景洲大厦的这一做法得到了国家主管部门的肯定，写进了全国《物业管理条例》：地产开发必须同物业管理相分离；业主大会有权决定小区物管企业的选聘。
有小区业主解释，景洲大厦停车场属小区配套公用设施，其建设投资已计入大厦总投资成本，其产权、收益本应归属全体业主，但过去行政推行的格式合同，从未明晰产权、收益归属。这次签署的新合同，第一次从明晰产权入手，制定了“业主共有物业收入及管理”的条款，明确约定了大厦配套设施共有物业的产权、收益属业主所有，所有收入单独建账立项，收入用于大厦物业的新增改造项目。
他说，景洲新合同还在专项本体维修基金的使用管理上，有了明确的约定。大厦的各种新增改造项目，必须按照物管公司立项报价、送业主委员会审核签字后方可实施的运作程序。本体维修基金和大厦业主共同物业收入单独立账，合并使用，每年提留30万元积累款，为今后大厦更换电梯、墙体大修储备资金。
有分析认为，这一条，为业主解除了后顾之忧，在解决目前全国许多物业专项资金被滥用的问题上，提供了可资借鉴的经验。
小区业主家中被盗，物业管理公司是否有责？这是一个极为敏感的话题。两年前，景洲大厦第一次物业管理招聘中，就将“由于管理过失，造成业主财产损失，物业管理公司将承担赔偿责任”写进了双方所签订的物业管理合同。这条曾引发全国物业管理行业大纷争的话题，如今已成为全国《物业管理条例》的一个亮点。
有消息说，新签订的合同中，这一条的约定，更为明确、更具操作性：“若因物业安全管理违规、失职、脱岗，造成业主家中被盗，财产损失和其他意外事故，除现金、有价证券、珠宝、古董外，物业管理公司将承担赔偿责任。若因物业车场管理责任，造成业主车辆被盗，物业管理公司将承担赔偿责任。”而深圳金风帆物业公司成为了第一个“敢吃螃蟹”的物管企业。
物业管理行业乱收费、做假账，是业主反映最多的问题。景洲大厦的业主采用经济合同约定的办法解决———将“物业管理公司弄虚作假、乱收费做假账，一经发现，业主委员会有权单方解除双方合同关系”明确写进了合同。而且，“物业管理公司必须每3个月向业主公布物业管理收支账目，按月向业主提供收费清单。物业管理公司不公布收支账目，业主有权暂停支付物业管理服务费”。
业主拖欠物业管理服务费是全国物业管理行业的一大难题。景洲新合同在这方面也有了新的约定。
业主委员会不怂恿、煽动业主不交物管费，反对个别业主“吃霸王餐”，无理拖欠物业管理服务费。对欠费1个月以上的业主公示通报，对欠费3个月以上的业主进行诉讼追讨。败诉方除追缴物业管理服务费和每日万分之五的滞纳金外，还将承担合理的律师费用。由于欠费业主玩“失踪”，他们将借鉴香港物业管理方面的先进经验，在欠费物业出租、转让时，告知新业主(租房户)须交纳该物业所欠费用，由新业主向原业主进行追索。
针对目前全国许多住宅小区改变使用功能、在大厦内开工厂办公司扰民的不安全现象，深圳景洲新合同约定，因目前深圳住宅小区水电使用量是按住宅标准配备供应，超出部分将按商业水电费收取，高层楼宇的二次加压供水费用也由业主共同承担。对盘踞在住宅区内拒不搬迁的工厂、公司将报请供电、供水部门批准授权，停止水电供应。这有别于过去物管公司随意对业主停水停电的做法，既维护了业主的共同利益，又不搞“一刀切”。
目前，维权社区景洲大厦再次成为业界关注的焦点。该大厦业委会主任邹家健说，他们要让老百姓明白一个道理，在市场经济的新形势下，作为物权业主要学会按照市场经济的运行法则，学会理性地处理各种民间事务，用合同约定的方法规范利益双方，这是目前解决物业管理行业纠纷的一条有效途径。
一直从事中国社区民主选举研究，关注“景洲维权现象”的深圳大学管理学院教师唐娟博士和邹树彬硕士认为，《深圳景洲大厦物业管理服务合同》将对全国物业行业产生示范作用，推动中国房地产物业管理行业的进一步规范。这是一次社区物权业主在现行法律框架下的制度创新。
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