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本报记者李一戈北京报道
北京一位开发商，第一次亲眼见到戴根有，就对本报记者嘀咕了一句：没想到，貌不惊人的“老戴”能整出杀气腾腾的121文件来。
10月24日下午4点多，“貌不惊人”的戴根有按时坐在了清华大学主楼327房间的讲桌
前，他是应哈佛-清华“中国城市运营商”项目之约来作演讲的。主持人仍以“中国人民银行货币政策司司长”的职位介绍戴，而4天前的10月20日，这位一直站在央行货币政策最前沿的“老戴”，已易任央行征信管理局局长。
作为起草央行121文件的关键人物，戴根有首次对该文件的出台背景与基本思路等作了全面阐释。
121文件幕后
对房地产业开始出现一些局部性的问题，“我们从2001年年初就注意了”，戴根有称。2001年6月，央行货币政策司与发放房地产贷款的主要商业银行，召开了房地产金融联席会议，对当前房地产金融的形势和房地产业发展形势进行讨论后，央行出台了自1998年提出要发展住房信贷业务以来的195号文件(即《关于规范住房金融业务的通知》)，规定房地产项目贷款须“四证”齐全，开发商要有一定比例的自有资金，银行既要支持房地产发展又要注意防范风险，“以保证房地产行业持续健康发展”。
2002年10月，在人民银行的一个座谈会上，戴根有在向人民银行领导汇报当前房地产形势时表示，房地产业“总体上是好的”，但也出现了一些问题。一是房地产投资增长明显高于销售的增长，第二是商品房空置面积明显增长，而且增长幅度非常高。因而给出了“部分地区房地产出现过热”的判断意见。
一年后，戴根有在回忆起那次汇报时说，房地产局部过热的苗头，是有基本的平均数据可以支撑的。例如有的城市空置房增加太多房价涨得太快，房地产投资增长幅度抬高，这三个是联在一起的。结合一些城市的数字，戴根有认为，房地产是不动产，它的过热从来都是局部性的，“我们对整个房地产形势的判断，从来没有说过房地产整体已经过热了的话”，包括1992、1993年房地产过热，也不是所有的城市都热。戴当时就提出要对开发商贷款，特别对开发商流动资金贷款，对个人多套住房贷款，对施工企业流动资金贷款，对土地储备贷款，都要进行限制。
但人民银行党委经过慎重研究以后，当时并没有急于出台这些限制性规定(10个月后这些规定体现于121文件之中)，而是最后确定检查195号文件执行的情况。2002年四季度，对部分地区商业银行执行房地产信贷政策(主要是195号文件)情况进行的检查结果发现，房地产信贷违规金额接近1／4，“这里面显然是有问题的”，对房地产信贷政策进行调整的意见于此开始逐渐形成。
2003年3月，央行在杭州召开座谈会，121文件以代议文件形式发放给与会代表讨论。受SARS影响，该文件出台时间被迫后延。SARS结束以后，对于这个文件的出台又逐渐提上了议事日程。房地产业的发展，“当它出现苗头的时候你必须采取措施，把过热的现象解决了，尽管它是局部性的”，戴根有说，如果任其发展，它对局部城市和地区经济的影响会是非常深远的。
“能够防止中国整体上出现房地产泡沫，那功劳就大了”，戴根有笑着说，121文件几乎可以说是SARS以后最热点的一个问题，那一段时间刚好没有其他热点，媒体也比过去开放多了，文章多得不得了。首先做出反应的是开发商，他们多数持否定意见；再过一段时间，有关部门有一些发言，包括我们商业银行；再过一段时间，学者金融家出来讲话了，“到目前为止我看意见恐怕逐渐趋于统一了，大体上没有人认为121文件从总体上来讲是错的”。
“121文件跟国务院18号文件没有任何矛盾”，戴根有强调，这两个文件，一个比较原则一个比较具体，基本精神是一致的。他说，央行货币政策司多次参加了18号文件的调研的讨论，建设部部长汪光焘专门组织了专家会，“我还去提了意见”。国务院领导同志在主持讨论18号文件的时候，人民银行对其中涉及房地产信贷的几项主要内容和主要政策原则做了汇报，在文件中也有了反映。
戴根有说，“我们考虑的是宏观上不要出现大的波折，所以，不管121文件引起了多大争论，我让我们货币政策司的同志天天下载网上的讨论文章，堆了那么高”，戴根有用手比划了一下，“我对121文件有充分的信心，因为是几年研究的结果，不管有多少不同意见，它可能是个历史性文件，如果执行得好，能够防止中国整体上出现房地产泡沫，那功劳就大了”。
为什么要有四个限制？
戴根有认为，121文件重要的政策调整体现在四个方面，第一个是对开发商贷款，第二个是对建筑企业流动资金贷款。第三个是个人住房贷款，第四个是土地储备贷款。
“对开发商贷款的很多提法，195号文件就已经规定了”，例如对开发商资质的强调，对“四证”的强调，对开发商30%资本金的强调，后来有人甚至把这几点误认为是新的政策，只能说明195号文件没有得到很好的贯彻执行，本来是老的，认为是新的。
121文件里面新的是哪些内容？就是对开发商的流动资金贷款限制。因为经过检查发现，有的商业银行出于商业竞争的需要，猛给开发商流动资金贷款，因为流动资金贷款没有开发商须达到自有资金30%的要求，没有“四证”的要求，而开发商拿到流动资金贷款跟开发商贷款是一样的。121文件规定只能用开发贷款这一个科目给开发商发放贷款，是为了跟“四证”的要求、30%的要求这些政策相衔接，要堵住绕政策的漏洞，“至于开发商该怎么用还是怎么用”。
严禁跨地区使用，这是总结1992、1993年房地产局部地区过热的经验教训得出来的一个结论。1992、1993年海南房地产过热形成的损失到今天都没有清理完全，损失巨大。商业银行房地产部在对这些贷款进行清理时发现，一个项目用了多少钱都查不清楚，“因为它们并不是通过本地银行贷款，而是通过拆借资金进来”，很难查清来路。
为什么要对施工企业流动资金贷款作出限制？建筑市场是不平等的竞争，开发商只要拿到土地，就是大爷了，剩下的运作可以不花什么钱。开发商大量占用建筑企业的资金，垫资的风险就在建筑企业，最后导致的结果是施工企业大量拖欠民工工资，成为一个非常严重的社会问题。“对建筑施工企业流动资金贷款政策调整，用意就在这里。”
戴根有说，对个人住房贷款政策的调整，有几个要点，第一是要重点支持中低收入家庭购买住房的需要，第二是对个人住房贷款首付款的要求。很多人说文件没有可操作性，第二套住房、高档房怎么掌握，“我们强调央行现在出台这个文件，实际是一种政策取向，其实是我们有意留给商业银行空间，好让它们根据各地分行的条件，自己去执行”。
对土地储备贷款的限制，是“为了防止土地泡沫，房地产泡沫”。土地跟其他所有东西不一样，有多少钱加在一块土地上它都可以承受，最后的表现就是土地价格暴涨。任何东西只要跟土地连在一起，它就最容易产生泡沫，所以对这一块要特别加以小心。
“各位好自为之”
121文件出台以后，执行得怎么样？
戴根有说，从今年以来房地产贷款增长的速度看，好像121文件现在执行得还不怎么样。最近这几个月房地产贷款增长仍然非常快。“有的商业银行同志问我，(121文件)我们执行了，有的商业银行没执行，你看看怎么行？”戴根有很有耐心地复述说，“我就告诉他，你不要担心，那些人吃亏在后面，他如果不讲条件地乱放房地产贷款，他苦头在后面”。“121文件指出了房地产贷款总体的趋向，把主要的风险点都点到了”，戴根有自己似乎也对121文件的执行无能为力了，“各位好自为之，最后造成风险自己背着吧”。
戴根有声称，121文件对房地产资本市场将是一个有力的推动。中国房地产还处于初始的发展阶段，主要靠商业银行贷款，如果项目做得好，还银行贷款没问题；项目做得不好，对不起，最后押就押银行的款，风险在银行身上，“项目做得好，银行得到的是一点点利息，项目做得不好，把银行的本金都押进去了”。从整个国家金融结构角度看，要防范整体金融风险，应该发展资本市场，其中包括房地产资本市场，如发展房地产投资基金，让符合条件的房地产企业上市等等。
121文件出来以后，不少人比较注意怎么利用信托的方法去筹集房地产资金，这是一个值得好好钻研的问题。房地产个人住房贷款证券化的重要性也会逐渐显现出来。戴根有透露，“我们已经把房贷证券化管理办法写出来了，现在正等着征求意见”。
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