福州一小区物业移交有法难依 两家保安守一门

　　本报记者 陈强

　　穿着不同制服的两位保安同时把守一处住宅小区的大门，这种不正常的情形在福州海景花园已经持续了将近1个月。

　　据了解，这两位保安分别来自两家不同的物业管理公司———福州信源物业管理有限 公司和福州新三泽物业管理有限公司。前者是两年前该住宅区开发商请来的，后者是上个月底由该住宅区业主委员会选聘的。后者欲取代前者进入小区管理，而前者又不肯轻易退出，于是出现了两家公司的保安同守一处的尴尬局面。两公司还一度发生冲突事件。

　　为此，业主委员会请求政府有关部门出面干预。8月6日，福州市房地产管理局以“会议纪要”的形式，限期要求信源物业公司进行物业移交。信源公司认为，“物业管理纠纷是民事纠纷，政府利用公权介入民事案件只会使纠纷更加复杂”。8月11日，该公司就海景花园的物业管理纠纷，对业主委员会和新三泽公司提起民事诉讼。据悉，法院已受理此案。

　　记者在海景花园的门口看到，上面挂着福州市房地产管理局去年12月授予的“福州市物业管理优秀项目”牌匾。既然这个小区的物业管理得到有关部门的肯定，那么业主委员会为何还要炒掉这家物业公司呢？业主委员会在“告业主书”中说，“信源公司作为开发商派生的物业公司，它们是利益联合体。一旦我们业主与开发商或信源公司发生利益冲突时，它们必定就联合起来共同对付我们”。

　　此前，部分业主与开发商曾在架空层的归属问题及物业管理基本金等方面存在严重分歧，并引发诉讼，至今尚未了结。业主委员会认为，“不更换与开发商血肉相连的信源物业公司，就不可能改变我们业主在小区的弱势地位，我们作为小区主人的尊严和地位就不能完全得到实现和保障”。一位业主形象地对记者说，“保姆由我们出钱雇用，却不听我们的话，这样的保姆不换能行吗？”

　　对此，开发商和信源公司都表示，业主委员会有自主选择物业公司的权利，但物业的交接必须按有关程序办理，不能说炒就炒。信源公司认为，不管是地方法规还是行政规章，均规定物业管理应由开发商向业主委员会移交。“业主委员会在物业管理移交前，直接炒掉开发商委托的物业管理公司，没有法律依据。业主委员会直接聘请的新的物业公司以强力驱赶现有物业管理公司更属违法行为”。

　　信源公司说，物业移交是个复杂的过程，涉及物业管理企业作为平等市场主体的合法权益保护问题。比如，此前部分业主拖欠的巨额物业管理费或停车费如何解决？物业公司投入的财产和资本如何处理？是等旧问题处理完毕后再移交还是先移交再处理？现有的法规并未明确规定。

　　将于9月1日开始实施的《物业管理条例》，对选聘、解聘物业管理企业只作了原则性规定。条例指出，“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。

　　据有关媒体报道，因物业移交而产生的纠纷近来在全国一些地方相继出现，两家保安同时值勤一个小区的现象频频发生。福建的一位法律工作者认为，这与此前有关规定的条款过于笼统、可操作性不强有关，特别是对于不及时移交物业等行为，没有明确而严厉的处罚措施。他希望在国务院颁布的《物业管理条例》实施之际，地方政府能根据当地实际情况制定与条例相配套的细则，使物业移交能够有序顺利地进行。

　　(本报福州8月26日电)