住房价格偏高结构不合理 北京房价体系亟待改革

　　北京住房价格偏高是个公认的事实。北京住房价格在世界各首都城市中，处于高水平的位置，但是，由于北京居民收入水平，大大低于发达国家首都城市居民的收入水平，所以显示了北京住房价格的不合理性。为了能够正确认识和解决北京住房价格体系中存在的问题，日前一些专家针对北京住房价格体系改革等主要问题进行研讨，并提出了相关政策性建议。

　　-北京住房价格偏高的主要原因

　　北京住房价格偏高，目前争论的观点主要有两种：一种认为主要是价格构成的不合理造成的；另外一种观点则是由于北京住房市场需求大于供给的状况决定的。这两种观点都是有道理的或者有一定道理的。那么，价格构成不合理的原因是由什么造成的？支撑北京住房巨大需求的原因又是什么呢？

　　城市基础建设、市政设施改革滞后造成住房价格结构不合理

　　在20世纪90年代初期，北京的房屋价格是按照建设部门规定的综合造价确定的，这种住房价格，不是市场价格，只是开发建设企业与建设单位的结算价格。在这种结算价格中，不仅包括建安成本和开发企业的利润，而且还包括城市基础建设设施、市政设施和其他配套费用。这种综合价格，奠定了现行住房价格基本构成因素。

　　20世纪90年代，城市住宅建设规模的急剧膨胀，给政府城市基础设施建设投资带来巨大的压力。为了筹集城市建设资金，满足城市基础设施和市政建设的需要，缓解财政压力，有关部门出台了一系列筹集资金办法，对房地产开发项目征收大市政费、四源费、电贴费、用电权费、绿化费、公园建设费、商业配套集资、文教配套集资、行政管理用房配套集资、建材发展基金等，这些税费自然要进入开发商的开发成本，住房价格构成的不合理就这样形成并固定了下来。

　　时至今日，房地产综合开发涉及到的城市基础设施、市政设施和社会配套设施的建设，仍然由开发企业负担。2002年北京市物价局颁发的《关于北京市商品住宅销售价格构成》的通知，进一步强调了公共配套设施的建设费用可以纳入住宅开发建设成本，而且随着经济社会发展，对城市基础设施、市政设施、环境设施和社会设施水平不断提高的需求，有些配套费用的标准不是降低了，而是提高了。

　　住房制度改革后形成的集团购买力，支撑了北京的高房价

　　商品住房市场是由供给和需求主体构成的。由于商品住房市场上的需求者，是由各类国家行政部门和大型国有企业组成的庞大的购买集团，这个庞大的购买集团，在购买房屋时，基本上不问住房价格高低，只要房屋合适，即可成交。

　　停止住房实物分配，实行住房分配货币化，使住房制度改革发展到一个新的阶段。当真正住房消费者，即老百姓按照住房制度改革的精神，进入住房市场的时候，遇到的却是由集团购买力形成的不合理供求关系，支付能力极强的集团购买力，自然抬高了住房价格。

　　政府宏观调控滞后于房地产市场化的发展，造成了房地产价格的垄断

　　目前的房地产市场是一种垄断竞争型的市场，在这个市场中，开发商处于垄断地位，消费者处于劣势。在实际操作中，同一区域内，往往是一个企业定价后，其他企业跟进，由此形成了价格合谋。有关部门对住房价格宏观调控不力，使垄断价格变为现实。

　　由此可见，北京住房价格不合理的深层次原因是体制转轨过程中形成的问题。房地产综合开发要求配套建设，由于市政经济改革滞后，把一系列配套设施费用打入住房价格，就是住房价格构成不合理的体制原因。住房制度改革滞后于房地产业的发展，形成庞大的集团购买力和巨大的需求，以及由于有关部门调控不到位，形成了垄断价格。住房市场上的企业垄断价格，与集团购买力巨大的支付能力，形成了特殊的供求关系，维持了北京过高的住房价格和长期居高不下的局面。

　　-北京房价体系需要调控和改革

　　要根本解决住房价格存在问题，只能通过深化城市经济体制改革才有可能，所以必须采取有效措施，从各个方面推进住房价格构成因素的改革，从而规范住房市场形成价格的机制。

　　首先，深化城市经济体制改革，理顺资金的运行渠道实施基础设施经营机制改革，逐渐理顺水、电、气等基础设施资金运行轨道。政府可以将城市道路、桥梁、水、电、气等基础设施的专门经营权公开竞争拍卖给私人、法人团体和外商，由他们来经营；也可以将一部分垄断性行业的现有国有企业资产或将要建成投入使用的资产出售；还可以实行股份制改造，由股份制企业或私营企业来经营，政府可以尽快收回投资。对于不能出售和股份化的企业，政府可以采用租赁、托管和公司化等方法实行商业化经营，从而打破自然垄断行业的垄断经营模式。

　　加快公共财政改革，理顺住房价格的构成。虽然政府已取消了房地产中存在的一些不合理税费，促使房地产价格构成趋于合理，但是目前在实际操作中，北京市房地产价格构成中依然存在一些不够合理的因素。例如住宅区内公共配套设施建设费是否应由消费者负担的问题，从实际看，开发商把投入资金全部打入开发建设成本，分摊到商品住宅的销售价格中，这样就将公共配套建设费用全部转嫁到消费者身上，人为地加重了消费者特别是中低收入者的经济负担。所以针对这种情况，政府主管部门能否在政策上做如下调整：

　　居住区的公共配套设施用房建设费，不列入住宅的开发建设成本，也不作为商品住宅的销售价格的构成因素，而要单独核算成本；

　　公共配套设施用房中，属于商业服务、金融邮电等经营性用房，由经营者按照成本价购买和使用；属于教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、行政管理、市政公用等非经营性用房，由政府主管部门按成本价购买，交给有关单位使用；

　　对于已开发建设完成的小区，应当重新核算住宅区内的公共配套设施建设费，如果这些费用完全是购房人负担的，就应按照购房人出资额获得相应的产权，相应的配套设施也应由出资的购房人共同占有，并由政府核发共同所有权证明；

　　降低住房交易税费与征收不动产财产税并举。降低住房交易中的各种税费成本，可以提高交易双方的积极性，活跃房地产市场。不动产财产税应实行累进税率，征收不动产财产税可以提高超面积住房的持有成本，一定程度上限制对住房的过度需求。

　　其次，尽快落实住房货币化分配政策，培育和发展住房市场需求主体北京虽然已经出台了住房货币化分配方案，但住房补贴政策还没有落实，住房资金渠道还没有理顺。一些单位还在实行住房实物分配，集团购买力在住房市场上还占有重要的份额。所以应当尽快落实住房分配货币化的政策，尽快把职工或居民培育成为住房市场的需求主体，使集团购买力退出住房市场，规范住房市场供求关系。

　　还要发展和规范房地产市场垄断土地一级市场，建立土地出让有形市场。自2002年7月1日，北京市开始实施经营性土地挂牌、招标、拍卖制度，这一制度的实施标志着北京市规范一级土地市场管理工作的巨大进步，但是仍然有很多细节问题和历史遗留问题还没有得到解决，土地市场管理的科学化、制度化、透明化建设仍亟待加强。此外，旧城区拆迁改造及土地开发等土地整理开发项目，也要实行公开招投标，以降低政府的土地取得成本。

　　完善住房供应体系。加大廉租房工程的力度。进行廉租住房建设和实施租金补贴政策所面临的直接问题可能是资金筹集困难，不过最根本的问题应该说还是对保证社会稳定、维护人民利益的认识问题。

　　合理确定并严格控制经济适用住房建筑设计标准。按照家庭年收入来划分阶层，并以此为标准来审核是否享有租赁廉租住房特别是购买经济适用住房的资格。在户型设计上，应以45至55平方米为一居室，80至90平方米为两居室，120平方米为三居室，户型比例上应以两居室和三居室为主。

　　全面开放二手房市场。全面开放二手房市场，有利于住房资源的合理配置。特别是由于二手房的主体为已购公房，总体上具有面积相对不大，成新度差，区位较好等特点，总体价位略低于商品房，这可以在相当程度上缓解经济适用住房供不应求的矛盾。像北京市虽然也开放了二手房市场，但对公房出售时买房人被迫和原售房单位签订的限制出售协议仍然予以认可，而此类情况显然是一种普遍情况，以致出现二手房市场交易不活跃的现象。

　　施芳榭