广州房贷还款方式可以变更 北京酝酿更大变革

　　四大行广州全面推出房贷“等额法”和“递减法”两种还款方式变更业务，农行在北京开始接受变更申请。

　　近日，关于房贷“等额法”和“递减法”两种模式的讨论可谓沸沸扬扬，昨天记者获悉，面对这股突如其来的还款方式“浪潮”，四大银行在广州已经推出了两种还款方式的变更业务，而京城的四大银行也没闲着，它们已推出或正酝酿着更大的变革。

　　最近，贷款人向各大银行房贷部门咨询的电话几乎被“打爆”。而民生银行也借此机会在全国推出了能按照人们收入曲线来确定还款方式的“移 动按揭”。

　　不过，许多贷款人仍然觉得“不解渴”，毕竟京城90%左右的房贷份额被工农中建四大银行所占据。它们能否为已贷款的客户提供多种还贷方式，以及这些方式间能否实现灵活变更，更是人们关注的焦点所在。

　　记者追踪

　　农行现在就能变，其他三家正在准备

　　昨天，记者一一咨询了工农中建四大银行。农行北京分行房贷部负责人首先非常肯定地告诉记者：“农行目前已经完成了计算机系统的所有调试，做新房贷目前可以用等额本息、等额本金、等额递增、等额递减、等比递增、等比递减六种还款方式，其中前两种房贷方式的变更现在就能做。”据了解，在农行变更房贷方式的手续非常简单，只要买房人携带身份证向买房的经办行申请，签订变更协议，农行就根据客户要求，将尚未还清的本金，按照“等额本金”(即递减法)重新计算，客户就可以在协议生效后的下一个月按照新的还款金额交款，整个变更过程不收任何的手续费。不过，值得贷款人注意的是，目前农行能进行贷款方式变更的主要是商业住房贷款，公积金贷款尚无法办理。

　　中行北京分行有关人士则表示，现在的计算机系统完全能支持还款方式的变更，但是由于这种变更是违反当初银行与客户签订的合同，因此中行目前尚没有开办变更业务。据悉，由于中行很早就向客户推出了“递减法”，大多数客户在贷款初期已按照自己的实际情况做了贷款方式的挑选，其中超过一半的客户已选择了“递减法”，目前提出变更要求的贷款人并不多。

　　在房贷市场能占“半壁江山”、份额甚至更高的建行、工行还在积极筹备中。建行北京分行现在正在紧锣密鼓地“升级”系统，用建行有关人士的话说：“一旦新系统上马，别说两种还贷方式，会有满足客户各种需要的多种还款方式推出。而预计新系统的推出就在年内。”

　　从工行总行得到的消息则是，工行的房贷系统已经能够办理变更手续，现在工行已在广州等部分大中城市开展房贷方式的变更，但是各地在政策执行上有快有慢。记者随后以买房人的身份从工行方庄支行、丰台支行了解到，目前北京尚不能进行两种还款方式的变更。

　　个案研究

　　及时办变更还能省上万利息

　　在农行贷款买房的李先生，昨天刚刚从农行非常顺利地进行了房贷还款方式的变更。说起不到一下午就办完的贷款手续，李先生

　　特高兴：“真没想到，农行这么快就推出了变更业务。现在多还点钱，既能省利息，还能为以后减少压力。”

　　据农行工作人员介绍，李先生是2001年7月份在农行办理的15年期40万商业贷款。如果一直按“等额法”来还款，李先生每月还款3171.52元，15年共还利息17.08724万元。现在李先生相当于已经用“等额法”还了两年的贷款，剩余本金为36.242009万元，平均到剩余13年的每个月本金为2323.21元，再加上利息，李先生变更还款方式后的第一个月，将还款3845.37元，然后以每月10元左右的钱数递减，最后一个月需还款2332.29元，总利息为15.802624万元，比一直按照“等额法”能节省利息1.2万多元。

　　专家提示

　　“递减法”并不适合所有人

　　各家银行纷纷推出或者酝酿推出两种还款方式的变更，是否会有许多购房者又要“扎堆儿”进行还款方式的变更呢？

　　银行专业人士提醒大家，大可不必。其实，看起来最“划算”的递减法还款并不适合所有贷款人，有银行人士就向记者讲述了这样一个例子。1998年，已能算得上白领阶层的何先生向银行办理了将近50万元的住房按揭，采用递减法还款，期限为10年，最高的第一个月还款9000多元，当时何先生夫妻的月收入加起来还不够还款，每月都要向亲戚借钱来维持。现在，何先生的家庭收入比当时翻了一番，但每月还贷额已经降到5000元左右。如果当初采用等额还款法，何先生每月还款额不到6000元，完全有能力轻松支付。

　　另外，农行通州支行的肖金喜也给客户算过一笔账，现在大多数贷款客户都有提前还款、缩短借款期限的计划。事实上，借款人在贷款两三年后提前还款、缩短借款期限，就可以取得与“递减法”大致相同，甚至比“递减法”还要少付利息的效果。以20年20万元贷款为例，客户用“等额法”每月还款1324.33元，用“等本金法”第一个月还款1673.33元。如果客户用“等额法”3年后缩短3年的还款期，则总支付利息96549.52元，反而比不缩短年限的“递减法”少支付利息4670.48元。这样，借款人在整个还款期间既不感到吃力，又享有占用银行资金，少付利息的便利。总之，还款方式适合自己才是最好。

　　事件回放

　　两种还款法引发大讨论

　　房贷中等额法与递减法的争论，最早从南京传出。南京某报6月份报道，房子用两种还贷方式最后造成的利息差距相差万元以上。而银行为了多收利息，也为了内部操作起来更简便易行，一般不主动向市民推荐递减还款法。这一消息随后在全国引起强烈反响，紧接着北京、深圳等地展开了对还款方式的大讨论。

　　在讨论中人们发现，其实从本质上说，两种还款方式的计算原理完全相同，这也说明央行《个人住房贷款管理办法》规定住房贷款还款方式有等额本息和等额本金两种，是经得起推敲的。有关专家指出，房贷还款法之所以能引起这次“大讨论”的关键原因是，部分银行并没有向客户告知这两种房贷方式，而忽视了贷款人的知情权，才引来贷款人对还款方式的声讨，并有贷款人产生“银行为了多收利息而有欺诈行为”的误解。

　　随后，“明白是怎么回事儿”的贷款人又多方咨询银行，能否进行两种方式的变更，但大多数人得到的都是否定答复。

　　名词解释

　　“等额法”和“递减法”

　　等额本息还款法(“等额法”)：是借款人每月始终以相等的金额偿还贷款本金和利息，偿还初期利息支出最大，本金就还得少，以后随着每月利息支出的逐步减少，归还本金就逐步增大。

　　等额本金还款法(“递减法”)：是借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，利息随本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。由于利息是按照客户占用银行资金的时间价值来计算的，所以在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，贷款初期还本金多的“等额本金还款法”，利息总额一定少于“等额本息还款法”。

　　王旭