上海：中心城区房价攀升 中环线买楼正当时

　　文/本刊记者 黄罗维

　　随着中心城区房价的节节攀升，有越来越多的人会问，到哪里才能买到交通便利、房价适中的房子？答案是正在建设的中环线就是一个值得关注的区域。我们之所以要到中环买楼主要是基于以下几个原因，一是该区域的交通情况将在两年内得到很大改善；二是该区域的房价相对便宜；三是随着区域内工厂的搬迁，周边环境将发生重大改变；四是中环区域内 的房产品质并不逊色于市中心的房产。当然了，最重要的一点是中环的房产具有较大的升值空间。

　　今天，如果你有机会站到上海城市的制高点来俯瞰整个大都市，你肯定会为它的磅礴气势而感到惊叹，出现在我们面前的是一幅城市山林的画卷，一望无际，绵延开去。

　　脚下的城市是令人心颤的，而在许多年以前，这里却还只是一个小渔村，上海的别称“沪”的意思本身就是一种捕鱼的渔网，而那些渔民们可能不曾想到，那时他们身下的泥泞沙滩可能就是现在的都市核心。

　　19世纪上海开埠后，这个城市真正开始了发展的裂变，它以外滩、南京路一带为中心，出现了不断地向外扩展，这是一种环状运动，一层一层，先是向西，再向南、向北、然后越江向东，在城市道路一条条向外建设延伸的同时，地域的空间也同时由里向外拓展着，而在上世纪90年代之后，这种动态的发展表现得更为清晰了。

　　于是今天当我们打开上海的地图，或许你会发现上面纵横交织，让人摸不到方向。但静下来细细品味，你就会洞察到这样一个细节，这是一张由环和轴交碰而成的图形，同样都是一条条道路，呈线状延伸的轴代表了城市发展的方向，圆形的环则显示了都市扩张的区域。

　　在这些环与轴中，目前最为令人关注的，就是即将出现在申城版图上的中环线，它的走向是：自北向西、南、东走翔殷路–邯郸路–汶水路–真北路–北虹路–虹许路–虹梅路，在上中路越江后接浦东华夏路–申江路–张江路–金桥路，再经庆宁寺越江接浦西军工路至翔殷路。在改善交通的同时，这条环线也给上海的房地产市场带来了不小的影响力。

　　到中环线买房正当时

　　“现在的房价真是不低！”这是当前许多购房都会发出的感叹。的确，在目前的中心城范围内，房价在每平方米8000元以下的楼盘都非常难找。于是，当中环线的轮廓线出现在我们面前的时候，它就给购房者提供了一个新的搜索空间，“去中环线买楼”也成了许多投资者关心的一个新话题。

　　其中房价当然是最为主要的原因，在上海中心城房价不断高企，在整个申城4000 ~5000元/平方米房价的楼盘成为稀缺产品的同时，在中环线附近却还能找到它们的踪迹。

　　另外交通的改善也赋予了这一区域巨大的潜力，举例来说，在中环线建成之后，其在浦西沿线的一些楼盘去浦东的车行距离和时间就会大大缩短，这也给许多白领购房提供了现实的条件。

　　当然，中环线周边环境的改善也是一个不可忽略的因素，据记者了解，未来中环线周边的面貌将有较大改观，许多现在的旧厂房将会变成一个个新型的居住区，这将使其周边区域楼盘的环境有一个较大的变化。

　　最后，中环线附近楼盘的品质并不逊于市中心的一些楼盘，这也为其未来的升值潜力提供了较为坚实的基础。于是，许多人都说：“到中环线买楼正当时！”而从更深层次的角度来看，这也是上海整个城市“环状运动”发展的结果，它与中环线的建设交织在一起，将给我们投资者的购房理念带来许多现实的、未来的新火花。

　　“环状运动”推动城市扩展

　　中环线给我们揭示的是一个环的概念，环只是一个圆圈，在几何学上它有着再也简单不过的意义，但在一个城市的地图上，环的本身却又拥有了许多新的含义，它代表了一个城市向外膨胀的能量和伸展的空间，这是一种自然与人力交合的推动。从世界范围来看，很多城市都是以环状的形式向外扩张伸展着，一层层，最终形成了整个大都市的完整骨架，而这同时也赋予了都市人充分的遐想空间。在英国，新城理论起源于阿伯克比(Patrick Abercrombie)在1940年完成的大伦敦规划。该规划的主导思想是分散人口、工业和就业。它建议把伦敦区域分成四层：伦敦管理郡(伦敦城市之核心)、内城、郊区(城市建成区外围的居住区)和农业区，这四层的地带形状是以伦敦市区核心地带为圆心的同心环状。在美国，发展商依据交通的便捷程度，在中心城市周围建设了大量的卫星城，并沿着高速公路大规模建造住宅、郊区购物中心、写字楼和停车场，使城市像“摊大饼”'一样向外蔓延，这种情况在美国北部和中西部的传统城市尤为明显。当然，城市的发展并非全是环形，它还有多种形式，20世纪以来，人类经历了两次世界大战，国际政治、经济、社会结构发生了巨大变革，科学技术长足发展，人文科学日益进步，同时价值观念也起了相应的变化，这一切都对城市规划产生了深刻的影响。1933年的《雅典宪章》概述了现代城市所面临的问题，提出了应采取的措施和城市规划的任务，这是现代城市规划理论发展历程中的里程碑，由此之后，人们开始对城市扩张的规律进行了深入的研究，并提出了多种城市发展布局的模型，如带形城市、同心圆式的环状城市、楔状结构城市、多核心城市等。

　　而纵观上海整个城市格局的演化变迁，应该说它是在环的波浪运动和轴的树枝状伸展的共同作用下，完成了一个由小渔村向一座大都市脱胎换骨的进程。

　　四个中心主环中的重要一环

　　中环线也是申城四个中心主环中的重要一环，近几年来，上海城市的发展无疑是令人眩目的，如果我们翻开上海的地图，然后细研其近期的发展历程，可以明显地感到它那圆环状的扩张脉动，随着上海城区外延的不断扩大，这个轮廓也正越来越清晰地显现在我们面前，而其中，人们目光的聚焦点又不得不落在这张版图几个主要的中心主环上，它们分别是内环、中环、外环和郊环，这些环其实也分别代表了上海近期新一轮扩张的过去、现在和将来。

　　内环–现在它已经成了一个重要的区域区分概念，内环线以内通常被视作位居于城市中心的代名词，而就在上世纪的80年代，中山北路或者中山南路，许多人可能还会觉是一个遥远的区域，而现在这些区域都成了申城发展的热点，我们可以从地图上明显地发现，目前在浦西地区内环与已经与成都高架和延安路高架交织在一起，呈现出一种明显的网状结构。

　　中环–为了缓解内外环之间的交通状况，上海又提出了建设中环线的设想，目前这条环线已进入了实质的建设阶段。这条环线虽然是为缓解交通而建，但在未来它建成之后，就将在内外环线之间添上浓重的一笔，也增添了一个崭新的区域概念。

　　外环–随着外环隧道的通车，整个外环线也终于围合成了一个真正的环，从未来的发展看，许多新的住宅将会在外环线的两翼建造，由此也使上海的城市区域有了一个新的有效扩张。

　　郊环–这是上海城市最外围的一条环线，它的建设把许多偏远的郊区纳入了都市人的视线，它将联接宝山、嘉定、青浦、松江、金山、奉贤、南汇、浦东空港等八个新城，全长187公里，它的沿线未来也将出现许多田园般的都市住宅，这是又一次都市人居住和活动范围的大扩容。

　　这4个环记者把它们称为上海的4个中心主环，如果我们站在人民广场这一城市的地域轴心，让视线眺向远方，这一层次分明的环状运动分明给我们说了一个故事，它就是上海从上世纪80年代以来城市建设历史的真实记录。

　　环外区域已成未来住宅建设重点

　　去中环买房给我们带来的也是一个购房理念的深化，而且，中环、外环的一些区域也已成为申城未来住宅建设的重点。环的运动有一个时间的先后次序，从某种角度来说就有现在已经成形的环和正在发展形成中的环，投资者在选择购房范围时视线就不应只停留在环内已成熟的区域上，而应把这样的目光投向环外一些正待成熟和发展中的区域，这样的行动也同时将随着环的运动而逐渐向外扩展。

　　当内环线刚刚建设时，如果你能把目光尽早地眺向内环外，在内环线几个重要结点的辐射范围内购房，成功的把握就比较大，无论是过去的虹桥地区，还是现在的世纪公园区域，都可以充分印证记者的这一观点，而这样的例子还可以举出很多很多。

　　现在，很多人都会问记者这样一个问题，房价涨得这么厉害，将来是会涨会跌，大家又该怎么办？其实我们大可不必天天研究房价的涨跌，应该把目光放得远一些，去寻找环外的一些潜力区域，这倒是眼下一条颇为实用的对策。而且与此同时，目前内、外环之间以及外环两翼的许多区域，已经成了有关方面住宅建设的重点。

　　上海市建设和管理委员会日前宣布今年房地产开发投资力争达到800亿元人民币，新建商品房力争达到2000万平方米，包括300万平方米中低价位商品住宅。主管部门海明确指出，去年以来中低价商品房供应量偏少，内环线内开工项目偏多等结构性矛盾已经显现，今年要保持房地产持续健康发展，必须引导市场多建内外环线之间的中低价住宅，以推动投资与消费的双向拉动。

　　而上海市住宅发展局规划处王安石处长在接受采访时对记者这样说：“目前内环线内住宅建设的规模要达到全市住宅建设总量的30%以上，而随着以后旧区改造数量的减少，这一比例将会有所降低，未来住宅建设主要会向环外发展，比如说在外环与一些轨道交通的结点进行组团式的住宅建设，另外就是在外环的外围地区，以及结合一城九镇的建设来发展住宅。从目前的动向来看，中低价住宅考虑选择的方向主要是外环线的两侧，纳入考虑范围的有近十块区域，规模相对来说都比较大。今后随着交通设施的进一步改善，这些外围地区与城市中心的交通时间将会有效缩短，所以现在投资者的购房方向已经可以向环外拓展。”

　　记者从有关方面了解到，外环线周边聚居区的形成可能还需要3年左右时间，而从现实的角度来说，目前中环线的外围地区就是颇为引人关注的潜力区域，它也成了购房者眺向环外目光的第一个聚焦点。

　　发掘潜力区域是致胜关键所在

　　发掘出一些潜力区域是去中环线买楼能否成功的关键点，上海的发展是由一次又一次环的扩张和轴的延伸而构成的，记者通过研究发现，其中的发展主轴与中心主环的相交处往往会形成一个个的潜力地区。而在环的运动扩张过程中，刚开始它们还往往不被人们所重视，但随着这个交汇点的最终成形，它们最后往往都会以一个新兴的极具发展潜力区域的面貌出现在我们面前。这些区域往往本身也是一个环，由一个区域中心不断向外呈放射状发展。随着时间的推移，它们辐射范围也会不断扩大，由此记者把它们称为辐射辅环。如果要找一下例证，在内环线上，我们就可以在东南西北找到几个这样的重要辅环。

　　西面–内环线与上海的东西发展主轴延安路高架的相汇点形成了虹桥经济开发区，而且它又以此点向外辐射，从而对古北、长宁等区域的房地产市场都产生了不小的影响力。

　　南面–中山南路与成都路高架相交之处是世博会的重要地区，它已经成了上海未来房地产最具潜力的板块之一。

　　东面–东西发展主轴延安路高架越江东向延伸，在内环的浦东交汇点处出现了上海房地产市场著名的世纪公园板块，这是此轮房产涨势中黑马频出的地区。

　　北面–随着地铁一号线延伸段的建成，上海的一条重要南北发展主轴南北高架经共和新路与中山北路相交，这个区域已成了闸北区发展的重点，由于上海整体目前存在的房价北低南高态势，它的潜力也受到了很多人的关注。

　　不仅内环线是如此，中环线、外环线、郊环线上都已经或将会形成这样一个个辐射辅环，而如果购房者能够尽早地发觉这样的闪光点，往往就能享受到未来区域发展带来的效能。试想如果有投资者在这样的环状结构刚开始形成时就先行介入，成为楼市中的大赢家那就有了不小的把握，所以如果希望在中环线购房获得成功，也就要去它的沿线发掘出这样一个个新潜力点。

　　名词解释：

　　记者在本文中“大胆”地提出了一些新名词，其实这也并不是为了玩什么“概念”，主要的目的是为了让投资者在购房时能找到一些脉络，寻到一些楼市运行轨迹，而下面则是对它们的一些注解。自然记者并不是一位城市发展理论专家，这些只是在楼市中研究的一些心得，仅供读者参考。

　　轴线延伸

　　从一般的城市发展来看，依轴线发展往往是其最根本的原理。比如，沿着一条主干道，会形成很多居住区，建设一系列新城镇等。

　　环状运动

　　一个城市由小变大，它在沿轴线发展的同时，不少也会呈现出环状的扩大，这是一种城市运动，往往会一层层地向外扩张。

　　发展主轴

　　一个城市往往会依几个主要的发展轴发展，像在上海城市中心，延安路高架、南北高架、共和新路、肇嘉浜路等道路都是重要的发展主轴。当然我也认为重要的轨道线路、市郊的主要高速公路等，也会成为发展主轴。

　　中心主环

　　主要指城市扩张的几个主要层面，在上海主要就是指几条环线，它显示了随着时间的推移，城市由里向外的扩张层次。

　　辐射辅环

　　这其实是一个区域概念，它往往会以一个中心呈放射状向外发展，所以有时候甚至很难确定它的边界。比如人们对于徐家汇、五角场、三林的理解，现在与前几年相比肯定有很大的不同，最为明显的，可能是其辐射的范围越来越大了。

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