沿着中环线找中价房

　　文/李求实

　　市中心房价太高，外环又太远，于是越来越多的投资购房者关注内、外环之间的楼盘，特别是今年上半年规划中的中环线浦西段动工后。高起点的规划，宜居的环境，适中的价位，逐步改善的交通，把中环区域的楼盘推向上海楼市舞台显著的位置，演绎成一条持久吸引开发商与购房者眼球的“金腰带”。

　　中环线附近的楼盘，是个地理位置上的概念，而中价房是房屋价格的标签，现在通常指在4000~6000元/平方米之内，面积在70~120平方米之间的住宅。细细一琢磨，有意思的是两者竟有不少理念上的重合之处，于是笔者决定花点功夫沿着中环线找一找，看有哪些性价比好的中价房，把它们“拎”出来，供读者参考。

　　北线楼盘供不应求中环线从普陀自西向东，沿着汶水路，横穿宝山、闸北、虹口三区，接邯郸路进入杨浦区。先来看中环线西北环线，它合围着宝山区并向普陀、闸北两区深深楔入一角，这一角是大华集团“起家”的根据地，大华集团目前紧邻行知公园推出枫庭丽苑一期，以小高层为主，共计458套，价格在4500~6400元/平方米。除此之外目前供房量集中在滨江雅苑、多摩园景、康泰新城等几个楼盘，价格都是4500~5500元/平方米，而枫庭丽苑的景观房则达到了6400元/平方米的价位，其中多摩园景与枫庭丽苑下半年都有新盘推出。越过中环线向北，值得一提的是上海大学新校区周围，有许多老盘准备新开，上大聚丰园二期、当代高邸三期、乾恩园二期都已动工，预计今年年底可预售。

　　闸北、虹口两区境内的中环线两侧，楼盘较少，与这两区境内中山北路附近地块新楼盘不断涌现相比，显得冷清了许多，但只要有盘可开，基本是一抢而空，供不应求。成亿花园、虹凉磬苑二期现都差不多无房可售了，价格已上涨到5000元/平方米以上。

　　杨浦境内的中环线黄金地段，无疑为五角场板块，最让人兴奋的当数黄兴公园板块，近期市场较为关注的是黄兴绿苑三期、佳龙花园、文化佳园等楼盘，五角场周围近期已动工的还有东茂佳苑、馨达苑等楼盘。

　　新村路、真华路的位置是万里城-中环家园三期，正在销售的是6月5日开盘的36号楼，开盘价为5000元/平方米，一段时间以来已上涨到5200元/平方米。售楼处的销售主管冯先生告诉笔者，八九月份将推出37号楼的二百多套房源，主力房型为两房两厅，面积在110平方米左右，预计价格还可能上涨。

　　西线开发较早楼盘供应充沛

　　离开万里城沿真北路(规划的中环线)南下，到桃浦路上的上海家园和星河世纪城，这两个楼盘都是新盘，一左一右，贴着中环线，属M7、L2、L3轨道交通线与中环线纵横交错之最大受益者。上海家园开盘价在4500~5000元，星河世纪城一期预计在今年9月左右开盘，开盘价在5000元/平方米左右，都属中档房，两个楼盘推出的房型也相似，面积都在90~150平方米。桃浦路向西，是高陵路上的真情公寓三期，6月8日开盘价为4300—5600元/平方米。继续西进，就是祈连山南路的阳光威尼斯，该案总建筑面积100万平方米，6月1日推出第四代水景住宅共计100多套，小高层4200-4860元/平方米，高层3920—4500元/平方米，虽说有些偏远，但南北两侧分别有规划中的轨道交通M6线与R3线，总体来看，该楼盘价格自东向西递减。

　　继续南下，就到了中环西线较活跃的板块——金沙江路板块，该板块房产开发较早，各方面配套也较为成熟，各项生活设施俱全，南临繁华的古北，四周环绕着麦德龙、农工商、红星美凯龙等大型购物广场。金沙江路由东至西，也正是规划中的M5轨道交通线，沿线一字摆开象源丽都、万景园三期，金沙雅苑·舒诗康庭二期三个楼盘，开盘时间分别是6月8日、6月13日和7月上旬。象源丽都开盘均价在5000元/平方米，92套房子一个多星期已售尽。万景园三期均价在5500元/平方米，销售正火。对于舒诗康庭二期，它的售楼先生估计开盘价将高于上次开盘的价格，部份房子价格会突破6000元/平方米。笔者觉得象源丽都在价格上、地段上有一定优势，该楼盘七八月份可能推出的其后续房源。

　　长宁区域内的中环线沿线，基本上是高档住宅区，像虹桥怡景苑、天台家园等楼盘的价格都在7000元/平方米以上。所以我们绕开了长宁板块和虹桥镇，南下到古美聚居区。该区域东侧是东苑古龙城，它开盘较早，名气在外，但无房可售。南边密集地分布着不少今年五六月份开盘的楼盘，如新时代景庭、望族新城、康健丽都、蔚蓝城市等，它们的价格更接近于中档价位的楼盘，大多在4500~5900元/平方米。望族新城主推房型是三房，康健丽都、蔚蓝城市都以两房为主。该地区分布着不少商城、银行等，基础设施成熟，这些楼盘本身品质、功能都不错，开盘前就被购房者关注，所以销售情况较好。但整个闵行地区今年下半年将有大约四十个新盘推出，巨大的供应量，会对价格的上扬起到抑制作用，短线投资者要慎重出手。

　　中环线在上中路折身向东，进入徐汇地区，除了闵行境内嘉和花苑和中梅苑两个楼盘外，一路都是半新不旧的工房，没啥动静。只有到平福路，才看到了天然居这个楼盘孤独地耸立在在百色路、上海植物园之间，它身边没有同质楼盘相争，去年10月开盘，价格为6450-8700元/平方米，与前面闵行的楼盘相比，它的销售进度稍慢。

　　东线升值明显二手房市场活跃在上世纪90年代发展成形的金桥出口加工区内，证大家园、欧洲阳光城等楼盘已经有了不小的知名度。以金桥路(规划中环的路线)为纵轴，由浦东大道、浦兴路、杨高中路三条平行于黄浦江的道路自北向南将它切分为上下两个板块。

　　这上板块的黄山始信苑、通联苑、龙腾苑等楼盘，两三年前开盘价不过3000元/平方米左右，到现在都突破5000元/平方米大关了。近期影响力较大的是在博山东路的东方知音苑、上海未来两个楼盘，两者建筑面积都在15万平方米以上，前者去年开盘，开盘价在4000元/平方米出头，今年四月再开盘，价格为5500元/平方米；后者在今年四月开盘，开盘均价5200元/平方米。它们今年很快都还有房子推出，就连往北离中环线稍远的同方锦城二期、丽都康城二期以及新盘景源佳苑，证大家园三期(预计4000-4700元/平方米)等，价格也出现了一定程度的上扬。笔者在一家中介公司碰到一位陈先生，他买了丽都康城二期的一套房子，到他手里已经三易其主了。而靠近浦兴路的新世纪名苑，为小高层，价格在6000元/平方米左右，从性价比综合来看，是值得推荐的楼盘。

　　在下板块集中有金桥佳苑、金燕爱园、东兴华苑、金桥一景等楼盘。最活跃的要数金和家园，自2002年12月开盘以来，一、二期早已售完，上月推出的是100多套的多层房源，均价在4800元/平方米左右，目前所剩不多。中环线往北值得关注的楼盘有金桥公园边的碧云新天地二期和杨高北路的金桥新城二期，碧云新天地二期正在热销，价格在5000元/平方米左右，金桥新城一期销售上千套，二期7月正式开盘，价格在5500元/平方米左右。

　　南线涨幅惊人风险提前凸现

　　浦东的三林地区，去年以来，逐渐为人们所关注，规划此区域是为新一轮旧区改造提供动迁房的安置地块，有不少的优惠政策鼓励开发商在此扩大中低价商品住宅的开发建设量。实地探访了解，市民关注的重大工程配套商品房今年底将竣工上市。这些配套房的特征是基本房价在3000 ~3500元/平方米，小区面积一般不小于5万平方米，房型除少量90平方米左右的三室一厅外，多数是以70平方米的两室一厅为主，并适当配置45平方米左右的一房一厅。小区多层和高层住宅的容积率分别控制在1.5~2之内，去年开工的“杉林新月”、“永泰花苑”有的已经封顶，它们都略微有些靠外环。

　　以世博会为契机，卢浦大桥、环球主题公园、中环线、M6轨道交通线等诸多利好炒热了整个上南地区，在一年之内单价上涨1500元的楼盘比比皆是，此地区是上海房价飚升的“领头羊”，川杨河以南直到华夏西路(规划的中环线)两侧齐聚的大批楼盘，它们的房价因此拉升不少，如恒大翰城、金苹果花园、叠翠上南、日月豪庭、银马郡庭、明丰花园、岭南苑等，而且还在不断涌现新盘。在此区域4500元/平方米的楼盘较难找，5月底开盘的岭南苑均价5250元/平方米，而稍后开盘的恒大翰城四期均价6000元/平方米，叠翠上南均价也是5700元/平方米。该地区楼盘越开越多，房价越来越高，表明了市场旺盛的需求，但注意到几个楼盘的地段和品质本身，觉得有的楼盘价难符实，跟风炒作的成分明显多了，不少投资者购房后在当地的房产中介机构转手挂牌出让，但迟迟无人接盘，工作人员告诉笔者这样的房源会影响到店里的生意。所以对于此地区突破6000元/平方米大关的楼盘，就需要购房者锐利的眼光和慎重的决策。