深圳商品住宅均价5558元 呈现供大于求局面

　　前6个月，我市商品房销售面积达381万平方米，同比增长二成多

　　上半年商品住宅均价5558元

　　目前深圳楼盘可售面积超过500万平方米，呈现供大于求局面；写字楼空置率亦呈上升趋势

　　【本报讯】(深圳商报记者 董超文 实习生 陈静 通讯员张伟) 今年上半年，我市商品房销售面积达381万平方米，其中住宅销售346万平方米，均比去年同期增长20%以上。二手房市场成交面积更高达201.72万平方米，同比增长48.66%。市规划与国土资源局网上公布的今年上半年商品房销售统计数据表明，虽然经过SARS的洗礼，但我市房地产市场供应量和有效需求依然保持增长态势，充分折射出深圳住宅市场的高度成熟。

　　住宅：近七成成交户型为二、三房

　　上半年二级市场共销售商品房381万平方米，成交金额230亿元，再创历史新高，比去年同期增长21.77%以上，增幅较大。从各类型来看，办公楼销售面积7.68万平方米，比去年同期增长2.2%，均价每平方米9861.9元。商铺面积19.17万平方米，同比增长了35.04%，均价每平方米1.2万元。住宅面积346万平方米，同比增长21%，均价每平方米5558.93元。

　　上半年住宅比去年同期多销售约80万平方米，原因有两方面：一方面，开发商的反季节营销，效果显著，一季度销售业绩表现不俗；另一方面，在SARS的影响下，楼市受到冲击，但一直走在全国前列的深圳房地产迅速找到了应对措施，利用“非常营销”手段打了一场漂亮仗，也取得了可喜的成绩。

　　从住宅成交户型来看，上半年成交仍以二房、三房为主，占67.68%，这也主要是由于中等户型住宅恰好满足了占主体地位的社会阶层的住房需求，而一房及公寓小户型多为单身人士作为投资或过渡型用房，比例较少，仅占5.53%。四房占17.11%；四房以上、复式、别墅等大户型的房子则多为高收入阶层或香港人购买，比例也相应较少，仅占9.66%。这样分布格局体现了市场的需求层次，也同时与市场的供应结构相符合。

　　从住宅成交的平均单价来看，上半年全市住宅均价为每平方米5558.93元，比去年的每平方米5533元上涨了15元，涨幅为0.27%，表明深圳房地产经过一个阶段的发展，随着关内土地的日益减少，整体均价基本呈微幅上涨趋势。其中6月的房价复苏较为明显，今年5月住宅均价为每平方米5459.36元，6月则为5729.27元，突涨269.9元。

　　二手楼：中价位二手住宅走俏

　　近年来深圳二手楼市场保持高速发展的态势，其增长速度惊人，屡创新高，增幅均在30%以上。今年上半年我市二手住宅交易面积约201.72万平方米，同比增长48.66%。

　　上半年我市二手住宅总价主要集中在40万~60万元之间，反映了今年深圳继续以中价位的二手住宅走俏，这类价格的住宅多具备投资和自住双重概念，所以成为市场的主要成交对象。从总体上看，与2002年同期相比较，总价在40万元以上的住宅成交量上涨，并且高价位住宅成交增长较快，总价在80万~100万元之间的二手物业同比增长了约80%。这表明市民对一些素质较高的二手物业有较高的接纳程度。

　　中原地产有关人士认为，一手楼的热卖将给二手市场带来更多的房源。同时，一手楼价的高企，将令客户转向二手物业，三级市场将会随着二级市场的成熟逐步趋旺，从而带动整个房地产的发展。因此预计下半年二手楼总体成交量将以35%的幅度增长，呈平稳上升趋势。

　　写字楼：空置面积上升

　　今年上半年，深圳写字楼市场整体表现为交投两旺，总共成交约7.68万平方米。然而业内人士指出，目前深圳写字楼供应增幅远远大于销售增速，市场承接力有限，深圳写字楼市场前景不容乐观。

　　年初受SARS影响，写字楼需求一度下降，尤其是旅游、进出口贸易等行业对写字楼的需求大幅下降。到6月份，随着SARS的渐渐远去，写字楼重新焕发生机，上半年写字楼共销售608套，总成交面积7.68万平方米，成交金额7.58亿元，均价9861.96元。

　　自1999年到2002年，深圳写字楼空置率持续下降。但自今年上半年开始，写字楼市场供应增长幅度远远大于销售增长速度，导致空置面积上升，高达约28万平方米，空置率也相应提高。

　　中原地产研发部总监张伟认为，下半年写字楼新推项目将会继续增加，预计下半年新增供应约为30万平方米。另据统计，目前中心区正在建设的写字楼面积高达80万平方米，如此大的供应量，将给市场带来很大压力，写字楼销售前景不容乐观。

　　此外，根据《深圳市产业导向目录(2003~2004年)》，58种产业和项目被列入限制发展的名单，其中包括高档写字楼。

　　未来：市场消化压力较大

　　上半年新开楼盘64个，入市面积达275万平方米。其中，南山有19个新盘开盘，入市面积达105万平方米，占全市的38.38%，比例最高。其次是罗湖、福田、龙岗和宝安，所占比例都在15%左右。盐田区仅有3个新项目开盘，供应面积仅有5万多平方米，所占比例也较小。

　　今年上半年深圳房地产二级市场的新增批售面积接近400万平方米，加上2002年上市的市场存量约500万平方米，市场上在售楼盘可售面积的数量非常大，已经呈现出供大于求的局面，未来的市场消化压力较大。

　　相关图表

　　上半年商品房销售情况

　　上半年住宅成交户型分布

　　上半年各价格区间住宅成交比例

　　上半年各区住宅销售情况