资金供求关系间的博弈房价：涨跌之间难预测_消费市场_财经纵横

资金供求关系间的博弈房价：涨跌之间难预测

http://finance.sina.com.cn 2003年07月01日 07:36 北京娱乐信报

　　赞成央行政策者大都认为，此举有望降低房价。但实际情况可能比这复杂，业界人士预计将取决于资金供求关系的博弈。

　　中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(即121号文件)的“实施细则”本月有望出台。上周，央行特地召集地产界、金融界和有关专家学者就实施细则征求意见。那么，该细则出台是否会导致房价上涨；该政策的可操作性有多大，如：第二套房究

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竟如何界定；细则出台是否会导致部分房地产企业“见光死”；金融业会不会遭遇“反噬”；地产融资渠道会不会因此而更加多元化……本报组织的这次系列报道，将试图为您解决这些疑问。

　　——编者按

　　远期铁定要涨

　　“铁定要涨！”昨天，北京今典集团董事长总裁张宝全非常肯定对记者表达了这种观点，“央行收紧房贷政策，将导致开发商资金占用时间过长，开发成本加大，这很有可能分摊到房价上，从而转嫁给购房者。因为没有资金支持的大量项目将缓建或不建，现房的供应量减少，导致供不应求，造成现房价格的攀升。”

　　赞成这种观点的还有北京房地产大亨任志强和潘石屹。京城著名的购房专家舒可心认为“央行出台这种政策后会导致房价上扬”，舒可心认为，开发成本的增加是导致房价上扬的最直接原因。“但这个政策出台后，许多实力不济的小开发商势必会把自己手中的项目转让给一些大开发商。经过重新包装后，再推向市场，从成本上来说也增加了不少。因此，这些只能通过房价体现出来。”

　　从远期来看，随着资金量的减少及开发公司的优胜劣汰，入市项目会有一个缩减的过程，供求关系的改变以及资金成本加大也会带动房价上升。

　　近期明升暗降

　　在一片“涨”声中，也有房地产商表示，可能会出现“明升暗降”的情况。近期很多项目，特别是到期还贷压力大的项目，要赶在新政策实施前尽可能快地回款，就可能降价促销。炫特区总经理张卫克就是持这种观点的代表：“开发成本的增加会使许多开发商急于变现，就可能出现对一些一次性购房者给予更大的优惠。”比如说，现在对一次性付款的购房者给予9.7折左右的优惠，到时候就可能成为9折。“这种折扣对房地产业来说，无疑是一种‘跳楼价’。这样的结果就是，尽管房价很高，但是享受的折扣可能也会很大，也就是‘明升暗降’。”对于一些急于变现的期房，也会采取一些策略来促销。不过他表示，折扣优惠只是针对一次性付款的客户，对一些按揭客户来说，可能不会有太大变化。　

　　期房跌现房涨

　　除了远期涨、近期跌，业界人士还认为央行房贷政策对期房的影响较大，对现房销售的楼盘来说影响不是很大。因为封顶的现房资金压力相对于期房小了很多。对现房来说，既然已经走过了资金最困难时期，就会按市场规则来进行销售。有一部分楼盘在期房阶段低价促销，到了现房阶段就会追求期房阶段损失的利益，从而提价销售。而封顶以前的期房由于资金渠道收窄、来量减少，要加速回款就面临着很大的降价压力。

　　房价不会波动

　　有说涨，有说跌，自然也有人认为“不会波动”。中国人民银行货币政策司信贷政策处调研员，也是《央行房贷新政策通知》的起草人之一黄慕东在接受央视《新闻夜话》采访时就表达了这种观点。黄慕东表示，在此前国家发改委、建设部、国土资源部等部门，已经下达今明两年经济适用住房的指导计划，它将提供符合广大中低收入家庭，能购买住房的房源，同时可以平抑房价。这个计划是央行通知前下达的，主要是为了稳定房价，让房价不在央行的通知之后有大的波动。

　　北京蓝石策划公司总经理李春平也认为，央行的政策不会对房价是涨是跌造成多大影响，因为房价是靠供求关系来决定。　　　　

　　细则一出见分晓

　　尽管大多数地产商认为，央行的政策出台多少有些让他们措手不及，但一些谨慎的地产商还是表示，要看到细则出台后才能判断出今后房地产市场的走势。参与央行上周征求意见的惠泽中国控股有限公司主席兼行政总裁高广垣表示，可以给地产开发商、商业银行和监管机构一个磨合的时间，比如是一年，“时间长短根据各地的不同情况可能不同。”但是他否定了这是“缓冲期”的提法，表示各地区应该因地制宜制定央行通知实施的时间表，目的是避免市场出现混乱。这个提议无疑得到了身处困境的地产开发商的支持，“地产界开发商大都感到央行通知力度大，如果即刻执行，地产商们的一些项目可能会做不下去，于是只好低价抛售。而有了这段时间，他们好去安排财务，比如采取扩股、入资或是其他方法。”

　　信报记者邹玉瑞甄世宇

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