四大房贷缺口被堵死 购房当心“新烂尾风险”

　　文/本刊记者 施华

　　央行《通知》抬高房贷门槛后，开发商将面临怎样的资金压力，由此，投资者又会面临怎样的入市风险？对此，记者做了一番探访，试图将整条开发资金链呈现在投资者面前，以提醒投资者谨慎入市。

　　自有资金不低于30%

　　《通知》指出，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%。就目前国内市场而言，有相当一部分房地产开发企业都不具备这一条件，依据《通知》根本进不了开发门槛，也没有机会开发该项目了。

　　没有了银行的贷款，这些企业到哪里去融资？而现实中的国内房地产融资环境是：在资本市场融资，股权融资机会小，近3万多家开发企业中用公开发行股票融资的企业约为130多家(包括境内外上市、买壳及改变业务方向)仅占0.4%；在债券融资市场，没有企业债券的发行，没有不动产基金和不动产信托基金的支持。至今，银行扔是唯一债权融资出口。

　　土地价格全额支付

　　《通知》指出，商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。而在以往，房地产开发企业利用银行贷款支付土地出让金的现象是比较普遍的。为了防止“空手套白狼”现象的发生，央行在对土地出让金的限制明显提高了。

　　根据《通知》规定，只有土地储备机构才能向银行申请抵押贷款，而房产开发企业能否申请并没有明确说明，如果不能用取得的土地进行贷款，房产开发企业的资金压力就要增加许多。在房价构成成本中，主要有土地成本、资金时间成本、建筑工程成本、财务成本、配套成本与广告、销售成本等。目前，个别区域的土地成本已高达房屋总成本的50%-60%，而其中土地出让金占土地成本的30%，也就是说，开发商在与土地出让方签约后，为获得国有土地使用权证书，就要向政府交付占到总投资15%-18%的土地出让金。此项资金占用的成本不可以小量，且完全得靠企业自身的资力，资金风险自己不待言。

　　垫资开发难延续

　　建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目，这一违规操作本来就不应该出现在金融市场的舞台，但在不规范的市场面前，这种现象屡禁不绝。面对建筑商的频频主动上门，朝南坐的开发商提出此等违规要求早已司空见惯，也就无人去破坏这一“规矩”，只好任由其滋生蔓延了。因此，这房屋总成本30%的建设款，开发商就不必自己“买单”，建筑物的产权仍旧归自己，此等好事干嘛不做。

　　根据《通知》的精神，建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备(如塔吊、挖土机、推土机等)。如果企业将贷款挪作他用的，如购买建筑材料等，经办银行会限期追回挪用资金，并向当地其他的商业银行通报该企业违规行为，各商业银行将不再对该企业提供相应的信贷支持。由于多数的建筑施工企业自有资金也不足，银行的流动资金贷款对企业的帮助非常大，如果这一政策得到严格执行，房地产开发商通过施工单位垫资来获得资金的途径将被堵死。

　　结构封顶才能发放住房贷款

　　《通知》指出，“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”。

　　在此之前，高层住宅只要盖到2/3就可以公开预售，银行也自然可以发放住房贷款了。这一条对开发商的影响有，但并不大。以一幢30层楼为例，原来盖到20层就可以预售了，现在要盖到30层才能办贷款，这中间的时间大约为2个月(按每层6天)计算。如果前面几道坎开发商能迈过去，那最后这2个月咬咬牙也就挺过去了。

　　从上面几个方面看，开发商要获得银行资金的难度增加了，发生资金链断裂的可能性也增加了。一旦发生资金短缺的情况，就会导致新烂尾楼的出现，购房者不能不提防。当然，这种风险是短期的，市场经过规范，发展会更健康，人们的居住条件会得到进一步改善，投资房产的安全性也将提高。