行家点破住房按揭幕后玄机--菜单上只有一种菜

　　-售楼人员舍繁就简

　　-指定银行守株待兔

　　-按揭律师不闻不问

　　还款方式你不能挑

　　“客户拿到的菜单上只有一种菜”

　　家住望京的齐女士昨天致电本报时情绪激动：“我们是靠工资买房的。攒一个首付出来很不容易，如果要是贷20年20万元就差2万多元的话，对于工薪阶层确实是一个很大的损失。所以开发商和银行不应该在这一点上对购房者隐瞒。”

　　“这主要是银行与购房者信息不对称造成的。银行掌握了全部信息，而客户对信息的了解并不全面。通俗的说客户拿到的菜单上只有一种菜。”首都社会经济发展研究所辛向阳研究员在买房的时候，也不知道有两种还款方式可选择，“我也是看了报道后才清楚的。”

　　专业从事房贷金融服务的惠泽信安商业顾问公司执行总裁高广垣认为，售楼人员代替银行为客户办理按揭贷款的确不妥。“这些人又在卖楼，又在办按揭，为了促成售楼，可能会选择一种他们认为简单的、操作起来熟练的方式介绍给客户，因为他们有利益掺杂其中，很难保证对客户负责。”

　　国务院发展研究中心市场经济研究所陈淮博士则认为，向消费者履行告知义务不是售楼人员的责任。“售楼人员没有宣传银行业务的义务，他卖的是楼而不是贷款。客户如果认为售楼人员介绍的不满意可以直接找银行进行咨询。”据陈淮介绍，国外银行一般会印制很详细的宣传材料，而且都做成很直观的图表，放在售楼处供消费者取阅。

　　贷款银行你不能选

　　“向开发商提供前期开发贷款的，注定成为指定按揭银行”

　　去年买房的孙女士说，她在办理贷款手续的时候，与该楼盘合作的银行只有一家，她为了选择这个楼盘只有接受这家银行。她认为这是强行让顾客接受，属于对客户的强制消费。

　　已经交纳两年月还款的邓女士提出了一个建议：希望在消费者购房时，开发商可以让客户自己选择银行办理相关的贷款业务，而不是仅提供个别银行。

　　“如果一家银行向房地产开发商提供前期开发贷款，那么这家银行很自然就成为楼盘指定按揭银行。”辛向阳认为房地产开发商指定按揭银行，是基于两者的利益关系。

　　记者采访过的一位银行的房贷业务负责人，几乎每次通电话时她都在会客户。她所谓的客户，并不是普普通通的购房者，而是楼盘的开发商。“同开发商谈按揭，就相当于把信贷业务打包出售。一旦银行拿到某个楼盘的独家，不管这家银行提供的服务有多滥，客户也没有选择的余地。”她对记者说，通常都是银行追着开发商跑，“因为如果开发商不同意，购房者是很难到其他非指定银行去办理按揭的，即使那家银行有再好的服务消费者也享受不到。”她承认，许多普通购房者没有选择银行的权利。

　　陈淮博士则认为，目前房地产市场竞争不充分，供不应求造成了买方权利得不到保障。“如果楼市供大于求，哪家楼盘指定按揭银行消费者就不选这家楼盘。”不过，除了期待更加激烈的竞争，陈淮也表示，买方作为弱者，利益应该得到保护。

　　律师不帮你算账

　　“律师只保证消费者能贷到款，不保障你的利益最大化”

　　银行是消费者不能选择的，还款方式从某种角度说也是不能选择的，事实上就连由消费者付费请的律师也是银行指定的。一位女读者昨天在电话中说，她曾要求银行为其变更还款方式，但在同银行的交涉中她发现，收取她4000多元律师费的律师根本不替她说话。

　　“消费者要向银行贷款，就必须主动向银行证实其提供材料的真实性，履行相关的法律程序，律师就成为促成交易的桥梁，所以这笔费用一定要消费者交。”辛向阳研究员对记者说，由银行指派的律师不是消费者的代理人，而是代表银行监督借款人的还款意愿和还款能力的，他们才具有共同利益。“只要成功促成交易律师就可获得一笔中介费，所以律师只保证消费者能贷到款，具体怎样做可以使成本最低、实现借款人利益最大化，按揭律师不会考虑。”

　　信报记者甄世宇 赵源