新司法解释6月实行 购房索赔拿双倍赔偿不易

　　本报今天消息《中国经济时报》报道：最高人民法院日前公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。该《解释》将于6月1日起实行。但法律界人士提醒：今后百姓购房仍需打醒精神。

　　售楼广告未必都算合同

　　首先，把售楼广告视为合同条款，货不对板时追究房产商，这并不容易。《解释》第三条规定了“……出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的”，可以视为合同条款。

　　这里面其实规定了两个并列的条件，即要是“开发规划范围内”的，又要是对合同“订立以及房屋价格的确定有重大影响”的。前一个条件的意思是，广告中对开发规划范围(俗称“红线”)以外的说明和允诺，是不能视为合同条款的。而目前很多房屋买卖纠纷，往往来自于发展商对周边环境的承诺，所以说广告内容并非全都能视为合同条款。

　　而后一个条件就更要小心。什么是对合同“订立以及房屋价格的确定有重大影响的”？业主觉得采光好的房屋对他订立合同有重大影响，业主也可能觉得小区内的会所按时交付对房屋价格有重大的影响，但这些到底能否获得法院的支持，还要看法官对各种“影响”是否“重大”的理解。

　　因此，有必要提醒买房人：售楼广告“红线”以外的任何承诺均不要轻信，诸如轻轨、公园、水景……也别指望广告的内容能够被法院认定是合同内容，最好是将广告的内容写进合同为好。

　　“双倍赔偿”不同寻常理解

　　又比如，媒体关注最多的《解释》对房产商的惩罚性“双倍赔偿”，只能起到一个威慑作用。《解释》中第八条、第九条虽然规定了五种可以获得一倍赔偿的情形，但是真要证明买房人受到的损害适用这五种情形并不容易。

　　首先，其前提必须是“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的”(第八条)和“导致合同无效或者被撤销、解除的”(第九条)。即是说，买房人如果能够取得房屋，就不再适用这两条可以“双倍赔偿”的条款。其次是房产商“故意隐瞒”(第九条)中的“故意”是非常难确定的。

　　此外，《解释》第十条，确定了如果发展商将买房人已购的房子另外卖给第三方，可以判令发展商与那个第三方签署的合同无效。但却不能再要求“双倍赔偿”了。这和一般老百姓理解的“买一赔一”是有着本质不同的。在一定情况下，房子拿不到了，才有可能获得“双倍赔偿”，如果能拿到房子，就没有“双倍赔偿”。