超大型房产项目强力上攻 上海地产重构竞争新格局

　　●国际金融报记者祁和忠发自上海

　　4月的一个平常工作日的下午，位于上海外滩CBD的应氏大厦9楼，金地集团上海公司内的工作气氛忙碌而又安静，一个超大型房地产项目的规划设计正在讨论之中。该项目位于上海嘉定区南翔镇，距市中心人民广场约14公里，占地2100亩，规划建筑面积约84万平方米。仅土地价款中的“三通一平”(通水、通电、通路及土地平整)费用，项目公司———格林风 苑公司就已一次性向上海市嘉定区土地储备开发中心支付了7.77亿元。

　　无论是从该项目的开发规模、资金投入，还是从开发如此规模、如此复杂项目所必须具备的开发经验与开发技术等方面来看，金地上海公司嘉定南翔项目的启动，都意味着上海房地产市场的门槛已在悄然往上抬高了一大级。在上海向国际大都市目标迈进过程中所展示出来的一片繁华与商机的同时，上海房地产业正在演绎着一场竞争新格局。

　　国际大都市集聚效应

　　自海内外各地外来人口的迁入所导致的人口数量增长，以及人口结构的变化，正在悄然改变着上海这个城市的方方面面。

　　预计未来两三年内，上海房地产业的每年销售面积都将维持在2000万平方米左右

　　“上海应像美国的纽约一样，不但应面向全国，而且应面向世界。”来自中国台湾地区台北市的老图(上海)景观建筑工程咨询有限公司总经理蔡秀琼说。“作为未来最可能成为国际大都市的中国中心城市，从商业契机方面来讲，上海将成为金融业、航运业、商业的新核心。”

　　“我在台北生活了40多年，现在之所以到上海来，主要是看好她的未来。就像恋人一样，那种期待的感觉是非常美好的。”蔡秀琼微笑着说。他打算明年就将全家都接到上海，成为上海的新移民。

　　在上海的国际化过程中，每年都有越来越多的像蔡秀琼这样的来自中国香港、台湾地区，以及原来在西方社会生活、工作的人士，加入到上海这个大熔炉中来。来自海内外各地外来人口的迁入所导致的人口数量增长，以及人口结构的变化，正在悄然改变着上海这个城市的方方面面。而作为与居民的生活最密切相关的房地产业，其所受到的影响更是首当其冲。

　　近几年来，即使是对于行业内的许多资深人士来说，上海房地产业的发展速度及其内在变化，也是他们所始料未及的。在1995年，全市商品房销售面积为567万平方米，1998年增至1141万平方米，2002年达到1960万平方米。上海市区人均居住面积从1995年的人均8平方米提高到2002年的人均13.1平方米。另一方面，无论是从建筑用材、单元房的面积、户型，还是从小区的规划、绿化、配套等各方面，上海房地产的内在品质也在迅速提高。

　　在上海房地产迅速发展过程中，不时可以听到关于上海房地产是否已经过热的担心。上海证大集团的董事长戴志康认为，发展得快并不等于过热，要理解上海房地产业的发展趋势，首先要理解未来上海将有多少人口。现在上海已经有1700万人口，占全国人口不到2%，但与上海的自然禀赋和将来在中国的经济地位比较，他认为这样的人口数还是不够。

　　戴志康分析，上海位于长江入海口，背靠平坦的长江中下游平原，从南宋开始这一地区就是中国人口最稠密的地区，经过上千年的开发，这里已经具有深厚的文化积淀。密布的河网、优良的海港、平坦的地势这些优良的自然禀赋，有助于低成本形成便捷的水陆空立体交通体系。因此，上海包括周围的长江三角洲地区最容易集中形成产业，如果不加限制，人口会随产业一起向这里流动，直到这个地区所有的土地都被城市建筑铺满。

　　戴志康进一步阐述说，相对于上海而言，其他地方吸引力就差一些，水、土地、交通、人口素质、文化等因素决定了中国不会再有另一个上海。现在上海的GDP已经占全国的5%，并且已经连续10年实现了两位数以上的经济增长，比全国平均水平高出了3—4个百分点。这种状况持续下去，只要30年，上海的GDP就可能占全国的20%。

　　由于这种自然的禀赋所提供的优良人居环境，加上经济的增长所提供的就业市场，海内外必然会有越来越多的人口向上海迁移。从世界范围看，纽约、东京、伦敦等国际大都市的人口都超过了全国人口的8%。这些国际大都市为了追求城市活力和经济优势，人口始终是在增长的。虽然对上海来说，人口占全国的比例不一定达到那么高，但人口适度增长有利于提高整个城市的经济竞争力，有利于发挥上海大都市的社会功能和环境功能。

　　上海房地产界颇有影响的研究机构上海方方房产工作室负责人胡宗亘预计，未来两三年内，上海房地产业的每年销售面积都将维持在2000万平方米左右。上海的大型市政基础设施建设，如绿地、道路建设等，对上海房地产业的发展起到了显著拉动作用。在此之后，上海的房地产销售有可能会有一个较快的回落。不过，从长远看，上海外来人口的导入及总人口的增长，将会对房地产业产生积极影响。随着中国城市化的发展，以及上海作为国际大都市所形成的集聚效应，他预计，在未来20年内上海总人口有望达到3000万，并会有力促进上海的房地产需求。

　　对于上海人口将趋于增长的趋势，有关专家表示，人们常常认为城市规模增大必然导致城市病。事实上由城市交通、城市环境、城市住房等问题反映出来的所谓“城市病”并不与城市规模呈正相关，而是与城市管理与人口素质呈正相关。从上海在中国经济中所处的地位及未来发展潜力看，上海的房地产行业是值得长期投资和经营的职业。很多有眼光、有抱负的国际、国内大型房产商都会选择上海作为它们进行战略性发展的兵家必争之地。

　　“三外”地产商抢滩

　　独一无二的巨大新兴房地产市场，并吸引着越来越多的房地产商赶赴申城淘金。

　　外地、外资、外行业的“三外”房地产企业越来越多。他们与本埠“地头蛇”的竞争也愈演愈热

　　上海将发展成为国际大都市的诱人前景，以及海内外一流人才向上海的不断聚集，正在产生一个在全世界都独一无二的巨大新兴房地产市场，并吸引着越来越多的房地产商赶赴申城淘金。

　　“在上海向国际化发展的过程中，上海房地产业的发展目标应不单将其他省市的资金如浙江、广东的资金吸引过来，而且还要将香港、台湾地区的资金以及西方的资金吸引过来。”在上海南京西路1266号恒隆广场35楼，中国台湾地区大元建筑及设计事务所执行董事徐业广说。

　　徐业广在美国哈佛大学获得硕士学位，在美国麻省理工学院获得博士学位，并在台湾和美国共工作了15年，曾主持过台湾高雄港近800公顷多功能经贸园区规划设计工作，亲历了从上世纪80年代开始中国台湾地区经济的快速发展过程。对于上海的魅力，徐业广深有感触：“上海的国际化正处在加速发展阶段，其吸引力就如同一块巨大无比的磁铁。”

　　作为紧紧跟随大型房产商进军上海的国际一流水平设计师，徐业广的感受从一个侧面反映了上海房地产业春秋战国时代的到来。自2001年以来，上海房地产市场在实行土地招投标和内外销住宅并轨以后，境外房地产巨子掀起新一轮抢滩上海热潮；同时，外地、外行业的房地产开发商也不甘示弱，大踏步涌入申城，外地、外资、外行业的“三外”房地产企业越来越多。这些外来房地产商或拥有雄厚的资金实力，或拥有先进的开发经验，他们与本埠“地头蛇”的竞争也愈演愈热。

　　重构竞争新格局

　　在提高房地产开发门槛的一系列产业政策和游戏规则出台后，那些中小房地产商所受到的冲击最大。

　　“三外”房地产商将促使上海房地产市场由多极市场向两极和单极市场发展；市场寡头将加速产生

　　有研究结果显示，未来5至10年是上海建设现代化国际大都市的关键时期，上海的房地产业也进入了一个新的阶段。

　　“随着上海房地产开发项目向规模化、集约化方向的发展，其开发难度在不断加大，上海的房产商正在转型。”大元建筑及设计事务所执行董事徐业广说。

　　目前，上海共有房地产开发企业4000多家，不过有实力、有品牌的企业屈指可数。上海房地产市场空间虽然非常巨大，但因为真正开始商业化运作只有短短8年左右时间，开发企业的规模集中度差，参与其中竞争的企业非常零散。近3年来，上海房地产企业前3名每年都有变化，并且每年排名第一的发展商的销量都不到年总销量的2%。而在其他行业，第一名可占据的市场份额为20%—30%。

　　除了少数有一定实力的企业外，在上海4000余家房地产商中，其中注册资本仅500万至1000万元、三级资质及未定级的小企业就有3000家，约占房地产开发企业总数的70%，二级开发资质的占20%。这些中小企业不具备资金、品牌优势，而是采取跟随战略，以参建或项目建筑商、销售代理商垫资等形式开发低端市场。

　　现阶段，即使是某些沪上大型地产商也是务实地将目标市场锁定在中、低端市场，实施单个楼盘滚动开发模式，显然，这种落伍的开发模式在大盘化、产品差异化、精品化的市场竞争中不能吸引日益挑剔的上海买家的眼球。

　　今年年初以来，国土资源部加强了对土地市场的管理，在全国范围内开展治理整顿土地市场秩序的行动。上海的土地供应也已率先走向市场化、透明化，推行土地招标拍卖制度，建立土地收购储备机制，充分地利用土地资源。在提高房地产开发门槛的一系列产业政策和游戏规则出台后，那些中小房地产商所受到的冲击最大。

　　对于外资、外地、房地产商大规模“入沪”的形势，分析人士认为，房地商间的竞争已迅速演变为资金、技术、营销、管理等综合实力的较量，“三外”房地产商将促使上海房地产市场由多极市场向两极和单极市场发展；大房地产公司和小房地产公司之间的差距会越来越大，强者越强，弱者越弱，促进内地房地产市场的两极分化，市场寡头将加速产生。

　　复地集团董事兼总经理范伟在接受媒体采访时表示，今后几年的竞争中，市场要素会重新整合，显现出经济学上常说的“马太效应”，即强者愈强，弱者则趋近消亡。除保持自身的这块“奶酪”不被他人分切外，谁能在这个整合过程中脱颖而出，以规模化经营抢占淘汰者的市场份额，抢得愈多，谁就愈能在比赛中跑在前面。市场的日益成熟也会使市场份额的分配渐趋国际通行的经济法则———“二八定律”，即20%的大企业瓜分80%的市场，80%的中小企业占有20%的市场。新的竞争格局已渐露端倪，这将是沪上发展商进行真正“博弈”的开始。

　　由此看来，当前上海房地产所处的市场环境，完全有可能诞生像香港“和记黄埔”和“新鸿基”这样的“巨鳄”，对于规范经营、实力强大、专业运作的企业来说，这预示着巨大的发展空间，是扩大市场份额的极佳机遇。而对于那些中小开发商来说，虽然市场总的发展趋势将是长期上升，这些中小企业在今后较长一段时间内也能分一杯羹，但每当整体市场环境出现短期回落时，都将有一些中小企业被淘汰出局。对于这些中小开发商来说，走向联合发展之路将成为他们的必然选择。

　　《国际金融报》(2003年04月29日第八版)