专家称房价上涨有合理因素 结构不合理是忧患

　　本报记者刘世昕

　　国内一家热门网站近期做了这样一项调查，“房地产市场有没有泡沫？”两万多张投票中，70%以上的人认为有泡沫。其实，学者、政府部门以及地产商们关于“房地产市场究竟是已经形成泡沫，还是只是过热”的唇枪舌剑已经进行了不短的时间。

　　不管是“泡沫论者”，还是“过热论者”，大多认为，房地产市场存在这样那样的问题，但基础和条件与上个世纪90年代初的“房地产热”截然不同。当前，政府对房地产市场的宏观调控，应实行软着陆。简单的行政手段一刀切，可能引起市场的大起大落。

　　别墅叫停到底是利空还是利好？

　　今年2月，国土资源部紧急通知：停止别墅类用地的土地供应，对过量供应的地方，要认真进行清理。禁令一出，在房地产市场引起不小的波澜。

　　政府部门解释，近一段时间，一些地方别墅建设过多，住宅产品出现结构性失衡。对别墅发展的限制，是控制土地浪费的重要手段，和2002年起实施的土地挂牌拍卖政策一样。

　　而一些业内人士却在担忧，一道禁令把所有别墅都一棒子打死，很难说这种做法是不是符合市场规律。毕竟，市场上对别墅还有需求。

　　他们还担心，这个禁令可能让手里有资源的地产商乘机哄抬别墅价格。因为早年从事房地产的人都知道，1994年别墅曾经遭遇过一次封杀，随后供应量锐减。但紧接着，就是近几年别墅复苏后的价格狂飚。

　　有媒体甚至说，“对此前拿到用地许可证的项目和在售项目来说，禁令的颁布简直就是利好”。

　　事实上，手里握有别墅土地的部分开发商也认为，新政策意味着新的市场机遇。据说，一些大城市的开发商已准备启动原定继续搁置的别墅项目。

　　还有消息说，3月中旬举行的一个“别墅土地政策透析”研讨会上，有业内人士认为，受到国土资源部别墅类土地供应叫停和大城市别墅需求量有力支撑等因素的影响，一些大城市别墅价格在未来几年还将上升。

　　中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜长期关注国内的房地产市场。她说，采取“一刀切”的手法封杀一切别墅是有问题的。目前，我国房地产市场过热是局部的，就拿别墅来说，有的地方的确呈膨胀势头，有的地方可能还没有起步，一棍子打死的做法遏制了正常的需求发展。

　　汪利娜说：“作为学者，我们很担心政府会像对待别墅一样对待其他房地产项目。现在关于给房地产市场挤泡沫的呼声特别多，政府一定要理性地分析，不能硬着陆。”

　　房地产热中有没有合理因素？

　　不久前发布的《中国行业景气分析报告》称：“国内区域性房地产泡沫已经出现。”报告解释说，判断房地产泡沫的标准有“五高”，即投资的持续超高增长，消费的持续超高增长，房价持续大幅攀升或持续居高不下，房地产投资所占比重偏高及房价收入比明显偏高，并且持续两年以上。

　　要谈国内的房地产热就不能不说杭州的事。房地产泡沫论的主张者往往会用杭州年年走高的房价来支持自己的观点。有媒体曾经这样评说，“杭州的楼市目前呈现的是一种灼热的状态”。

　　据浙江省城调队统计资料显示，杭州商品房价格从1998年的每平方米3278元，增长到2002年上半年的每平方米4749元，涨幅达44.8%，而同期GDP增长速度达到53%，杭州是国内房价涨幅最高的城市之一。

　　什么原因使得一个省会城市的房价节节攀升？国土资源部奉命前往调查并在近期提交了调查报告。

　　这份报告出人意料地强调，“表面上看杭州市房价增幅较大，但仔细研究，有相当的合理成分，并非虚涨，不能笼统地讲杭州市房价高。”国土资源部官员宫玉泉分析道，合理的成分是指，老市区房地产供给严重不足，本市人口和外来人口需求旺盛，两方面的原因导致杭州房价必然上涨。

　　汪利娜认为，从全国范围来说，房价上涨也有合理因素：近几年，购房低息贷款、减免税费、户籍制度松动三大政策刺激了居民购房。从房地产持续投资热点的分布来看，主要集中在以广州、上海和北京为主导的三大城市群。三大地带是中国经济增长最快的地区，经济的发展、居民收入水平的提高，消费升级换代，大量外资的进入和劳动力的流动都会增加对房地产的需求。

　　汪利娜和国土资源部官员都有一个共识，与20世纪90年代初单一投资拉动产生的泡沫不同，这一轮房地产热主要是消费需求拉动的，与这两年住房制度改革加快等因素有关。国内房地产市场的投资过度是局部的，北京、上海、广州热了，但还有不少地区的市场可能才刚刚启动。

　　正因为房地产市场过热中还有一些理性的因素，过热是局部的，所以不少学者和政府部门都提出降温或者挤泡沫不能一刀切。即便《中国行业景气分析报告》称“区域性房地产泡沫已经出现”，其研究者也还是温和地建议：政府通过间接调控以实现房地产的“软着陆”，不能搞急刹车。

　　有学者认为，目前我国商品房空置率已经超过国际商品房空置率10%的警戒线，这是房地产泡沫的标志之一。汪利娜分析说，空置率上升无论何种原因都不是一个好现象，意味着供给与需求的不匹配、占压银行资金多，但不能一概用空置率说事。

　　她说，以住宅为例，我国房地产开发的房屋多是高层和多层，国外多是一家一户住宅，不同质的住宅空置率是否具有可比性，就值得商榷。此外，国外的空置率是以全部存量房为分母，而我国城镇存量房有多少至今仍是一个未知数。还有，地区经济实力的不同，对空置商品房屋的承受能力也大不相同。

　　真正的忧患

　　总体形势看好，并不意味着没有问题和隐忧。汪利娜说：“我国房地产业潜在的风险不在总量，而在结构；不在速度，而在质量。”一些大城市经济适用房单位价格虽由政府控制，但是由于每套住宅的建筑面积大、建筑标准高，造成每套住宅总价位过高，结果许多工薪阶层还是买不起。

　　国土资源部在杭州的调查说，根据对杭州2002年7月份推出的经济适用房统计，共出售937套，平均每套建筑面积126.69平方米，其中建筑面积120平方米以上的占75%，90平方米以下的仅有8套。

　　《中国行业景气分析报告》也称，商品房结构不合理的矛盾将突出。高档商品房购买力将明显不足，商品住宅积压加重；中低档商品房购买力相对较强，但供给却相对不足，而且价格明显偏高。

　　一些地产商认为，炒地圈地热是房价攀高的根源。汪利娜直言，常住人口多、老外多、外来人口多、高收入者多和集团购买多都会推动房价上扬。但是，土地市场的不规范，炒地圈地热等是造成大城市房攀升的根本原因。一位房地产老板在很多场合举例说，有位开发商竟一次圈下了1.8万亩土地，这已经远远不是小区建设的概念，而更像是城镇建设。

　　每年6000多亿元的房地产开发投资中，约有61%的资金来自银行信贷。中国人民银行货币政策委员会在2002年第2季度的货币政策执行报告中已经提醒，防范房地产过热引发金融风险。《中国行业景气分析报告》警告说，要高度警惕房地产泡沫继续膨胀可能对金融系统和经济的冲击。

　　有专家分析，银行借贷作为一种融资的手段，其本身并不是泡沫，能否诱发泡沫，取决于资金的投向和使用效率。如果将资金投向市场需求潜力大的中、低档普通住宅，投资的结果可以满足社会需求，增进社会的财富。反之，盲目炒地、炒高档楼宇、高档娱乐设施，表面上热得不得了，实际上供求关系严重失衡，泡沫就不可避免了。

　　目前房地产开发贷款发放中，还存在一些银行盲目追求市场占有率、信贷规模，对资质不全的开发商发放贷款，在个人住房抵押贷款发放中，盲目竞争，擅自降低首付比例的情况。专家认为，这些行为都加大了房地产信贷风险。

　　政府手里有哪些牌？

　　虽然房地产市场究竟是否泡沫尚无定论，但相关部门已经陆续出台各种旨在规范市场的文件。

　　从政府出来下海到北京一家房地产公司的杨先生说，房地产商们都在密切关注政府的动向。去年起，相关部委就频繁地发布通知和意见。

　　比如，去年，建设部等六部委下发了《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》。这是近年来国家六部委首次联手调控房地产市场。

　　之后，国土资源部和监察部又联合下发了《关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》。

　　今年国土资源部连出重拳，要求清理各类园区用地，加强土地供应调控，加大监管力度，防止少数开发商圈占大量土地，浪费资源和冲击市场。

　　地产商和专家从一道紧跟一道的政令看出，政府已经采取措施遏制房地产热。但大家都在呼吁对于不同情况的房地产热。政府的调控方式也应有所不同。杨先生说，关键还是要让市场说了算。

　　汪利娜认为，目前最重要的是从土地源头入手，规范土地市场。加快建设有形的土地市场，土地出让都应纳入有形市场，避免“黑箱”操作。而且，招标并非简单地让出价高者中标。政府可用综合指标，包括企业资质、以往开发业绩、土地使用方向、开发项目的市场前景等等，来确定中标者的资格。这样，政府才可以有效地调控土地供给的规模、条件、时序和位置，有效地保障百姓亟须的普通住宅用地供给，防止信息不对称为一些人圈地、炒地谋取暴利提供便利。

　　针对房地产市场存在的供给结构失衡，专家建议，政府应适时调高投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的贷款利率，调高个人非自住房的贷款利率，使低息政策更好地向中低收入者倾斜。政府还应对高档不动产开征不动产税，并可采取累进税制，抑制奢靡之风泛滥。