经济房“明补”近期不会成主流 办法近期出台

　　王晓华

　　经济适用房自产生之日起，就争议不断。而“明补”、“暗补”问题更成为近日争论的新焦点。不少人认为，政府的“暗补”之利并没有完全落到中低收入者头上，不如改为“明补”；而有关部门则称目前大范围进行“明补”并不适宜。

　　经济适用房是我国为解决中低收入者的住房问题采取的一项过渡性措施。按照有关规定，国家对经济适用房项目免收土地出让金，减免21项税费，并限定开发商的利润必须控制在3%以内，从而使过高的房价降下来，使更多的人可以买得起房，住得上房。政府对经济适用房开发商的税费减免被称为“暗补”，业内也称为“补砖头”，这是经济适用房存在的前提。

　　“明补”又被称为“补人头”，即政府对住宅项目统一征收土地出让金和有关税费，将其中一部分按照有关原则直接发放给中低收入人群用于购房，其实施意味着停止经济适用房的建设。

　　“暗补”产生的问题一直为公众所关注。国家最初目的是通过这样的补贴让利于民，但一些实际操作中享受到实惠的不是中低收入家庭，而是经济适用房的开发商。按照一位房地产业内人士的计算，土地出让金是每平方米200元，仅此一项，经济适用房就可减免费用4000万元以上。加上市政工程施工建设费等21项税费的减免，也带来了足够大的降价空间。也就是说，经济适用房的价格应远远低于商品房(估计至少应在500元以上)但事实并非如此。因此，有人提出质疑，政府减少的税收已转化成了开发商的高额利润。

　　也有异议认为，“经济适用房”是明显带着计划烙印的市场品种，造成了房地产市场的价格双轨制，不利于统一市场的形成，与我国市场化改革的大方向形成矛盾。很多人建议，政府应由对经济适用房开发商税费减免的“暗补”改为对中低收入人群住房补贴的“明补”。

　　事实上，我国已有城市开始尝试这种方式。江苏南通市从2000年起就基本停止了经济适用房的建设，而改为对中低收入人群进行住房补贴。南通市经济政策性补贴的对象是，城镇居民中人均住房建筑面积10平方米以下，年收入2万元以下，单身(亲)家庭1.2万元以下的低收入家庭。补贴的标准是市政府根据经济适用住房享受的税费减免优惠政策，各项相加后，体现在商品房单价的标准。按家庭应享受的经济适用住房面积计算，2000年，测算的补贴标准为每平方米200元，一般家庭补贴75平方米。截至目前，共为近3000户中低收入家庭发放补贴共3500万元。

　　南通市认为，“该政策的实施有效地激活了住房市场，满足了不同层次居民的消费需求，清除了住房市场人为分割的结构性障碍，初步确立起住房消费的自由交换原则，促进了房地产开发商的公平竞争，基本实现了市场公平与市场效率的和谐统一。”据了解，目前江苏省宿迁、苏州、淮安、连云港、盐城也准备出台相关政策。

　　然而，问题并没有因此而避免或减少，对房地产市场中购买者直接增加货币补贴，不增加经济适用房的供应量，势必刺激房地产市场，拉动房价的升高。实际上，近两年，南通市实行货币补贴政策后，直接带动了南通市房价的上涨，商品房均价从每平方米1600元上涨到2000元左右，二手房均价每平方米从1100元上涨到1700元，这使我国实施以经济适用房平抑过高的商品房价的政策初衷无法得以实现。

　　有关人士在对南通市的作法考察之后表示，南通市对住房补贴发放的对象控制太紧，仅比廉租房对象略为放宽，每年拿出1000多万元作为补贴，杯水车薪，而且补贴有按行政级别进行划分的现象，虽然去除了经济适用房的计划烙印，但有点偏向于实物分配。“明补”的政策还需进一步的深入研究。

　　建设部政策研究中心住宅与房地产处处长赵路兴认为，对于经济收入较高、房价较低、房价收入比趋于合理、供需平稳的地区，是可以实施“明补”做法的，但这对政府的宏观调控能力要求很高，比如对市场需求的预测，土地供应的规模，土地供应时机的选择，补贴的额度等等，需要通盘考虑。实施城市需具有较强的经济能力和市场控制能力，而我国目前大多数地方可能都不具备这样的能力。与此同时，我国正处于住房供应远小于需求的局面，危旧房改造、小城镇建设，都需要建大量的住房，“明补”与我国目前的整个国情并不吻合。

　　建设部有关人士也表示，经济适用房政策自1998年出台以来，经过5年的实践发现了很多问题，主要表现在操作层面，主管部门将对这些问题进行研究，对现行政策予以补充和完善。但经济适用房政策的方向必须要坚持，“明补”在目前的情况下不会大范围实施，《经济适用房管理办法》也将尽快出台。