加强管理缴税额提升 沪非居住房出租市场生变

　　上海市从2月1日起加强了对个人非居住用房出售、租赁行为的税收管理。这一举措对租房市场带来的影响已经露出了苗头

　　按照上海市地方税务局下发的《关于加强个人非居住用房出售、租赁行为税收管理工作的通知》(以下简称《通知》),上海市从2月1日起,对个人作出租用途的非自住不动产全额征收5%的营业税、12%的房地产税及20%的个人收入所得税。若物业租金收入低于营业税起征 点800元人民币,则免征营业税,但仍应按规定缴纳12%的房地产税和20%的个人收入所得税。

　　虽然这一举措针对的是非居住用房,但对正在兴头上的上海租房市场来说,带来的直接和间接影响已经露出了苗头。

　　税赋大幅提高

　　所谓的非居住用房,是指写字楼、商铺、工业厂房等。

　　据多位业主称,此前在上海投资购买非居住用房供出租用途,业主只要每月向区级税务局按合约上的租金金额缴纳5%的综合税。《通知》要求执行的新规定,使得业主需要缴纳的税额有了大幅提升。不少购买了非居住用房作出租用的业主们表示,看到《通知》之后,他们倒吸了几口凉气。

　　从最简单的推想可知道,按照原来的税收标准,当初购购买非居住用房用于出租,预期在几年内能够回本,而根据一举提高了如此幅度的新税赋,业主的回本期将大大延长。若仍要在原来预期回本的时间内收回成本,除非就是租金以超乎想像的幅度涨上去,而后者目前已经多少显得有点高处不胜寒了。

　　对上海房产市场颇为了解的台商杨大正说:"当初投资出租用途的办公楼,预期在10至12年内回本。税赋这样大幅提高,50年也无法收回投资。"上海上房商铺服务网络有限公司总经理项敏算了一笔账:以一个每平方米1万元共100平方米的商铺为例,业主在去年的出租收益约为9.5万元,回报率在9.213%。而今年2月1日后再用于出租,其收益将下降2.774%。同样以这个商铺为例,如果在去年以100万元的价格买入,再以130万元的售价卖出,业主仅需支付税金51150元,可以净赚248850元。而根据《通知》中的规定,如果业主在2月1日后以同样的售价卖出该商铺,差价收入要下降62.39%。经过这样的比较,贷款投资非居住用房出租的投资者,得马上对出租收入能否抵消贷款利息进行精算。

　　面临如此严峻的考验,上海商铺、写字楼等非居住用房的投资将会遭受怎样的影响呢?上海社科院房地产业研究中心理事顾建发认为,非居住房出租的税赋突然上涨,可能会引起一部分本来有这方面投资意向的投资者搁置原来的投资计划。

　　各方说法不同

　　记者没有了解到此次大幅提升非居住用房租赁税赋的官方说法,上海市地方税务局宣传处的人士没有回答记者对此的询问。但关于此项新措施的出台动因,各方的说法不同。

　　上海财经大学房地产研究中心主任印堃华教授说,以前非自住房出租作为经营行为,20%的个人所得税也是要交的,但可能执行情况不是很好,这次地税局只是为了强调对非自住房租赁市场的管理,把它和其它税种综合起来重新强调了一遍。毫无疑问,这部分税是理应缴纳的。但上海社科院房地产业研究中心理事顾建发认为,从12%房地产税和5%营业税这两项税种的设定原则来判断,在非居住房出租方面是否属于应征范畴,有待商榷。

　　另据有关人士透露,《通知》中的这些税种并非新增的,而是能从上世纪80年代的相关税收法规中找到依据的。百富行房地产经纪公司负责人麦月丽说,上海早些年为争取外来投资,将出租物业综合税大幅下调到过低水平。或许如今因为许多商铺的投资回报理想,才决定取消当年为促进房产市场发展而出台的优惠措施。

　　房地产业是上海重点发展的六大支柱产业之一,但房地产这一支柱产业在2002年才初步显示出对上海经济全局的影响力。在2002年上海楼市火爆的背景下,房地产增加值增速超过了14%,增幅高出全市GDP三个百分点,房地产业增加值占全市GDP的比重从上一年的6.4%上升到了6.9%。2002年,上海房地产行业全年创出的97.61亿元税收。不过,上海市地方税务局有关人士透露,国家税务总局要求上海今年实现税收收入比2002年多增18.9%。

　　据业内人士分析,在新的压力下,有关部门的眼光自然会瞄上去年创税同比攀高了五成的房地产业,而上海非居住房屋租赁的税收征管有相当的潜力可挖。

　　不大不小的信号

　　上海市中心有一近4000平方米的商铺,一位温州投资客对发展商开出的1.8万元/平方米报价连价格也未还就爽快地全部买下了,让发展商大喜不已。但这位温州客将商铺拆零在温州叫卖,实际销售价近2.5万元/平方米。一转手赚取的利润,竟然不比盖了两年房子的发展商赚得少。正是这些传奇故事一样的投资案例的堆积,推动上海商铺2002年的平均价位涨幅比2001年高出一倍以上,达到了2万元/平方米的高价。

　　在上海的非居住房屋租赁市场上,并非仅仅是商铺租赁让个人投资者热赚,机构投资者在写字楼租赁市场上赚走的钞票更是一个庞大的天文数字。目前,陆家嘴地区商务楼里正在急速蔓延着"惜售"风潮,已建成的26幢大厦中相当部分挂出了"只租不售"招牌。商务楼之所以敢"只租不售",无疑是高额的租金驱使。保利集团建造的证券大厦,仅用不到5年的时间就收回了投资。现在证券大厦的租金每年就可为保利集团净赚3000万元,等于每10年的租金就可以再建一座证券大厦。上海静安区以"楼宇经济"而闻名全国,其2002年来自建房、售房和租赁3个行业上缴的营业税高达2.5亿余元,占全区营业税总量的四成。

　　实际上,上海市地方税务局的新规定在实施过程中可能会存在很多的不确定性。据有关人士分析,12%的房产税是必须要经过登记才能征收的税种,但实际用作非居住房而未经登记的房屋并不少见。即使登记了的,部分房主很可能会因税费上涨而"铤而走险"地避税,导致房屋租赁中的租金虚报或干脆不申报。

　　不过,上海市地方税务局此番决意从非居住房屋租赁市场中挖潜,至少是发出了一个不大不小的信号:上海此次"着力削减"的是写字楼、商铺和工业厂房方面的租赁利润,那么下次会轮谁呢?