“泡沫”之说困扰房地产

　　文人

　　新年伊始，一直议论纷纷的房地产“泡沫”的话题集中了这个行业所有人员的注意，房地产行业在泡沫声中度过惊险的2002年。进入新年，房地产的泡沫纷争是否有了答案？

　　泡沫警报是否存在？

　　房地产业在我国是个朝阳产业，这几年更充当了拉动经济的角色。统计资料表明，2001年，我国房地产开发投资对GDP增长的直接贡献率为1.3个百分点，加上间接贡献率可达到1.9～2.5个百分点，相当于占到GDP增长率的26%～34%。房地产业在国民经济发展中，扮演着越来越重要的角色，也越来越受到人们的关注。

　　2002年年初，高速发展的房地产业首度受到质疑，各种言论四起。事实上，去年以来，对房地产市场运行态势一直存在不同声音，到后来，这种声音逐渐发展成必须加强对房地产市场宏观调控。8月27日，经国务院同意，建设部等6部委联合发出《关于加强房地产宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》后，仍有人认为调控力度不够。10月中旬，建设部分兵各地，经过一番调研分析，作出了“全国房地产市场总体上保持健康、快速发展态势，但部分地区存在投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快和结构不合理等问题，个别地区问题还较严重”的基本判断，并向国务院上报了《当前我国房地产市场运行情况分析报告》，该报告在年底的中央经济工作会议前以参阅文件的形式印发各地。

　　当然，作为泡沫的争论的背景，也离不开国家相关政策的影响。房地产投资年增速超过30%，是在城镇居民多年来住房状况极差的条件下，与全国各地基础设施建设高速发展、城市化速度加快及农村人口大量向城镇转移相伴而行的，而且这个增速充其量只比全国平均固定资产投资增速高5个百分点。由于房地产业从竣工验收到完成销售需要一定时间，空置时间在一年以内应视为合理空置。目前，商品房真正空置一年以上的只有4000万平方米左右，这个数字占近年来每年3亿平方米的商品房总竣工面积的比例只有13%多一点，空置房作为商品房的必要库存，超过10%虽然多了一点，但也很难断言这就是出现了房地产泡沫。

　　专家称，考察房地产是否过热的另一项重要指标是，房价与收入之比。目前，比较通行的说法认为，按照国际惯例，房价收入比在3～6倍之间为合理区间，而在我国许多大城市，新房价格与居民收入比高达十几倍，由此推断房地产市场存在严重泡沫。但是，也有观点指出，目前，房地产无论是投资、销售，都处在一个合理的发展阶段。房地产离泡沫之说尚欠距离，整体并没有形成泡沫。于是，只是局部过热，是泡沫苗头，就成为无泡沫的最好托词。

　　据国家统计局的数字，2002年1月~10月，全国完成房地产投资5588亿元，同比增长29.8%。投资增长的幅度不可谓不快，但销售的增长幅度更大，1月～10月，全国商品房共实现销售额3059亿元，同比增长35.4%。与此同时，房地产税收也实现了同步增长。

　　去年前10个月，与房地产业相关的税收收入大幅度增长，其中土地增值税累计收入15亿元，比上年同期增长85.4%；房产税收入237亿元，同比增长21%；城镇土地使用税收入64亿元，同比增长10.6%；耕地占用税和契税增幅也分别高达44.75%和44.52%。另外，据国家税务总局对全国190户重点房地产企业的税源监控显示，2002年1月~11月，这190家企业主营业务收入达457.42亿元，同比增长42.92%，缴纳企业所得税7.85亿元，同比增长90%。

　　房地产行业所涉及的几个税种税收增长情况，似乎又在证明房地产业目前仍呈一个良好的发展态势。房地产在国民经济中不可替代的地位，决定了房地产市场的高潮还在后面。目前，我国城镇人均住房建筑面积21平方米；按照“十五”规划，到2005年，城市人均住宅建筑面积将达到22平方米；到2010年时，可望达到人均25平方米。世界各国的经验表明，在人均住宅面积达到30～35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求，我国房地产市场的潜力还很大。国际经验表明，城市化程度在30%～60%之间，房产市场将进入高速发展期，我国目前的城市化水平大约是36%，正处于房产市场的快速发展时期。房地产业长期向好，投资至少在10年内将保持两位数的增长。

　　“泡沫”究竟有多大？

　　有关房地产有无泡沫的问题，自然会引来不同的看法。在中国房地产业，深圳万科企业股份有限公司王石的观点自然不可忽视。

　　国土资源部2002年5月初发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，该规定指出，自2002年7月1日起，全国各地区的商业、旅游、娱乐、写字楼和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标拍卖挂牌方式出让。正是这旨在减少暗箱操作土地购买的可能性的文件，导致了房地产业正在演绎一场疯狂的“圈地运动”。

　　在王石看来，现在圈地已经完全失去理智，原来是几百平方米，后来划到几千平方米，现在已划到几万平方米，甚至几十万平方米。原来地价是50万元一亩，现在涨到70万元，原来划下的1000亩地就能挣两个亿，相当于万科一年的利润。他认为，最近争论颇多的房地产“泡沫”其实不是房子的泡沫，而是土地的泡沫，而且这是一把双刃剑。1987年以来，从深圳、海南一直到北京，所有破产、倒闭流亡海外的房地产开发商，出问题都出在土地上。

　　而另一位房地产业的权威人士新华远总裁任志强更是断言：房地产泡沫的论题最终将由市场作判断。他认为，从市场中的反映就可以知道现有房价不但已被市场所接受，并且购售两旺，竣、销平衡。从全年已竣工的商品房数量与销售的总面积数量相比，销售率在96%以上。按商品房竣工面积中有相当约10%以上的面积是不能被列入可销售面积的规定看，实际销售的面积大于已竣工商品房面积中的实际可销售面积。因此房价是否虚高不是经济学家与官员口头的评价，而是市场决定的。市场目前的反映是房价没有虚高。

　　进一步分析后，任志强更指出，销售大于竣工同样也说明实际的购买力水平被经济学家们的理论数字统计所低估了。首先，2002年人均收入的增长幅度大于房价的增长幅度，说明实际购买力超过房价的增长，而非低于房价的增长。其二，现有商品房的供给量在每个城市中仅仅为该城市家庭户数约5%的供给套。不能按城市的收入平均水平计算实际购买力。其三，每个城市中平均有50%~70%是政府投资拉动的强制性消费和非本城市消费。如城市的危改，市政基础设施建设，农转非的城市化等等都将形成征地、拆迁、补偿的费用计算在投资中而未计算在实际购买力之中。任何城市中如果能有5%的家庭的实际购买力进入商品房市场，就足以使现有的房地产市场不但能保持高速增长，并且不会出现消费断层。即使我国已保持了五年的房地产高速增长，但房改的政策并没有使城市中的实际购买力全部释放出来，并且还有不断增加新的实际购买力进入购房的行列。

　　泡沫之说地方反映不一

　　理论上的争论和宏观上的探讨，似乎没有各地现身说法更实际一些。

　　针对外界有关上海楼市存在泡沫的说法，上海市统计局局长潘建新1月29日说，上海房地产市场运行情况总体属于良好的、健康的。

　　据上海市统计局披露的数据，2002年，上海商品房投资额为720.23亿元，同比增长14.2%。其中，住宅投资额为555.6亿元，同比增长26.5%。商品房销售额807.98亿元，同比增长16.3%。其中，住宅销售额为733.48亿元，同比增长19.2%。在商品房住宅销售面积中，个人购房比重已达97.5%，比上年提高4.1个百分点。存量房交易的过户面积达1790.48万平方米，比上年增长25.9%。

　　潘建新认为，上海房地产市场运行状况的良好与健康，主要表现为：

　　一是商品房的市场供求总体平衡。在2000年以来的3年中，上海商品房竣工面积累计为5418万平方米，销售面积为5315万平方米。其中，商品住宅的竣工面积和销售面积分别为4620万平方米和4966万平方米。2002年，上海商品住宅销售面积1839.05万平方米，比上年增长9.4%。从3年累计数和2002年数字来看，都反映出市场供求平衡。

　　二是商品房空置面积大幅减少。到2002年末，全市空置一年以上的商品房有279.48万平方米，比上年末减少了295.96万平方米，减幅达51.4%。

　　三是销售价格呈平缓上升态势，价格波动不是很大。2002年，上海商品房住宅价格指数上升了8.7%。

　　潘建新称，房地产市场泡沫主要是指风险性，但目前上海楼市的风险还不大。从房地产开发资金来源看，银行贷款的比重占22%，房地产企业自筹资金比重占26%。由于市场销售较好，上海楼市的资金回笼速度比较快，预付定金等预付款比重占41%。上海房地产市场的成熟度较高，使楼市风险得到有效控制。

　　同是经济发达省份，山东省企业调查队一项调查结果却显示，商品房空置率进入危险区。山东省企业调查队在全省范围内对296家具有三级及三级资质以上的房地产企业进行了一次专项调查。调查表明：近年来，山东省房地产业开发投资强劲，已成为拉动国民经济快速增长的重要因素和扩大内需的支柱产业之一。但房地产开发投资也存在一些突出问题，个别市和某些方面已显现过热苗头，尤其是商品房空置率进入危险区，必须引起高度重视。

　　调查发现，山东省房地产开发投资于1998年开始驶入快车道，到2002年达到395亿元，比2001年增长32.8%。1995年到2002年，全省房地产业增加值平均每年增长10.9%，占国内生产总值的比重由1995年的3.2%提高到4.0%，对国民经济发展的贡献率达到6.1%。

　　山东房地产业发展存在的主要问题有：企业负债率偏高，资金依赖性过大。从调查的296家房地产开发企业来看，企业的资产负债率居高不下，且呈现增长趋势。2001年和2002年分别达到77.5%和78.1%。根据调查结果分析，当前房地产企业资金来源中，有50%甚至更多资金来源于银行贷款，潜伏的金融风险较大。空置面积逐年增加，空置率进入危险区。

　　据年报统计，全省2001年空置商品房面积达到508.4万平方米，比2000年增长12.8%。截至2002年9月30日，商品房空置面积占2002年全年预计房屋竣工面积的26.9%，比2001年增加3.2个百分点，商品房空置率已处于危险区间。

　　曾经被业界视为泡沫之代表的海南地产去年也由低谷开始转暖，有关人士指出，房地产泡沫给海口经济发展带来的负面影响是非常惨痛的，但也不能因为这样就拒绝房地产业的发展。新一轮的房地产开发是经济发展的必然结果，其发展趋势总体而言是好的，谈不上出现了“泡沫”。

　　海南有关方面表示，新一轮的房地产投资是对原房地产项目的续建和重新启动。以海口市为例，新一轮房地产业的发展是以处置为前提的，对符合规划环保要求的高质量的房地产项目有限量地建设，也是有益于海口经济发展全局的。据统计，正在平整场地和施工的项目中，属于1998年后新批的项目仅有7个，其中已建成的有亚洲豪苑、昌茂花园、新世界康居花园、京江花园4个项目。西海岸正在施工的房地产项目，都是原已报批的项目和部分土地补偿的项目，是对积压房地产的盘活和消化，有利于全市逐步消除经济发展的包袱。新一轮房地产投资建设资金主要来源于社会投资。从投资来看，主要是外商直接投资和国内企业自筹投资。国有商业银行在经济过热以来，对海南企业的贷款已经十分慎重，尤其是对房地产项目贷款更是设置了许多严格的条件。因此，目前海口的房地产项目依靠国有商业银行贷款难度很大，更不可能再玩炒作房地产的“空手道”。

　　有专家指出，我国房地产泡沫主要集中于“二线城市”。浙江省的一位房地产开发商表示，浙江的房地产突出的表现是房价的“迅猛上涨”。有些地区如杭州、宁波、温州等更是直追“一线城市”北京、上海、广州等。有统计显示，在全国15个副省级城市和4个直辖市中，杭州房价涨幅1998年、1999年位居第五，2000年、2001年排名第三，1998年到2001年短短4年间，杭州的住房销售的平均价格从每平方米平均2000元涨到4000多元。在浙江省第九届房交会上，参展的127个楼盘，平均售价为5274元，二手房平均售价为4100元。浙江省有关部门表示，浙江房地产开发企业也存在着规模过小、房地产开发整体水平不高等问题。据有关部门统计，目前浙江全省有房地产企业1905家，其中一级房地产企业仅有25家，二级房地产企业有180家，三四级房地产企业则占了89.24%，资金实力小，开发企业抗风险能力低，而且有相当一部分是从未涉足过房地产开发的企业，设计、开发品位偏低，房产质量和后续管理上留有大量隐患。因此，有人断言，早期的开发失序导致浙江的房地产市场开始出现泡沫化迹象。

　　类似的现象也出现在广东，有人以空置商品房有增多现象表示，“房地产泡沫”初现广东。广东省企业调查队日前抽选省内609家房地产企业进行调查，在调查的企业中，2000年末空置商品房面积为555万平方米，2001年为562万平方米，2002年的统计到9月30日，空置626万平方米。其中，这三年的空置住宅面积分别为391万平方米、389万平方米和416万平方米，分别占当年空置商品房面积的70%、69%和66%。在空置住宅中，又以普通住宅居多。值得关注的是，住宅中经济适用房并没有过多空置，别墅、商业用房和办公室空置也很少。

　　调查还发现了广东房地产存在的问题。企业资产负债率较高，2001年高达73%；企业融资途径单一，潜在金融风险加大；商品房销售面积和销售率下降，销售额减少；商品房空置面积速度加快，一年以下的空置面积增加。

　　房地产的问题是局部过热？

　　真正的官方说法来自建设部。1月13日在全国住宅与房地产工作会议上，建设部提供的材料显示，在住房改革制度的推动下，这几年我国的房地产市场在投资高速增长中，保持了供求两旺，供求总量基本平衡、渐趋合理，销售价格走势与整体经济发展基本吻合的走势，没有出现大起大落。部分地区“过热”、“虚热”问题主要表现在以下6个方面：

　　部分省市政府指导思想上的偏差，导致房地产开发规模过大。主要表现为不顾当地经济发展水平和实际需要，盲目攀比、急功近利，搞劳民伤财的所谓“形象工程”、“政绩工程”，许多工程通过过量供应土地和扩大房地产开发规模平衡资金。如东北一个贫困县建设了一个面积达6万平方米的大广场；有的城市不顾市场需求，热衷于建设商业步行街，造成大量商业用房空置。还有少数城市，追求不切实际的经济增长指标，制定过高的房地产投资计划，导致市场供过于求，空置房增加。

　　部分地区城市规划和土地供应失控，导致投资增幅过大、土地供应过量，摊子铺得太大，存在潜在的市场风险。据统计，2002年1至11月，有7个省市房地产开发投资增幅超过了40%；有8个省市新开工面积增幅超过40%；个别省市房地产开发新购土地投资同比增长150%。主要原因之一，是有的城市政府将规划、土地管理权限下放到开发区、大学城、科技园区和旅游度假区等，导致多头供地、未完成详细规划擅自出让土地等问题。在县(市)改区过程中，也普遍存在原土地出让管理权限3年不变的做法，县(市)政府受利益驱动超规模供应建设用地。另一个重要原因，是政府对存量土地缺乏有效的管理和调控，大量已批出的土地以及开发企业通过收购、兼并企业新获得的土地集中投放市场，导致房地产开发的无序扩张。如新疆一家公司近两年陆续收购了11家企业，开发了大量商品房，空置总量达40万平方米，占全区空置商品房总量的1/4。

　　有些地区不能有效调控市场，房价上涨过快。近几年，我国城市土地价格保持高增长，去年个别城市一些区位的地价上涨了一倍以上。有的城市商品房平均销售价格连续几年大幅度上涨，远远高于同期人均可支配收入增幅。有的住宅项目一二年内价格成倍增长，引发“炒楼花”、“炒认购号”等投机行为，导致不同程度的“过热”。华东某市一个项目，1999年一期销售价2000元/平方米，去年第四期上涨到3500元/平方米，吸引了大量投资性购房，最多的1个人购买了8套商品房。

　　部分地区不重视经济适用住房建设，导致住房供应结构不合理，空置量增加；个别地区甚至背离“人多、地少、底子薄”的国情，建设“豪宅”。有的城市片面强调以地生财，减少甚至取消经济适用住房建设，房价上涨过快。如有的城市经济适用住房供求比达1：8。沈阳市取消了经济适用住房和国有企业利用自有土地进行集资合作建房的政策，中低收入家庭难以入市买房。有的开发企业为追求高额利润，盲目上大户型、高层、高档项目，超越居民支付能力，造成严重空置。一些房地产项目的单栋住宅占地几十亩、几百亩；单栋住宅标价上千万元，甚至近亿元。严重浪费土地资源，影响了可持续发展战略的实施，也造成了社会心理的失衡。

　　建设部副部长刘志峰说，上述问题虽然只在局部地区存在，但如不及时采取措施，加强调控，极有可能导致房地产的进一步“过热”，加剧市场供求矛盾，不仅影响房地产市场的健康发展，而且会影响金融秩序，影响国民经济的健康运行。

　　治理泡沫需要“软着陆”

　　针对房地产的现状，建设部要求，各地建设和房地产主管部门对当前房地产市场的发展态热在加以密切关注和警惕的同时，从加强宏观调控入手和实现房地产业健康发展必须“软着陆”的角度出发，采取切实措施加以解决。在调控过程中，要针对房地产市场区域性强、发展不平衡的特点，因地制宜，切忌一刀切。同时要充分考虑房地产对经济增长影响较大的实际，坚持两手抓：一手抓市场搞活，培育和保护城镇居民住房消费的积极性，加快消化已上市和即将上市的商品房，防止空置房的上升和市场的大起大落；一手抓市场调控，采取果断措施解决“过热”、“虚热”问题。

　　据了解，针对当前房地产市场存在的问题，为确保房地产业继续健康发展，建设部将在近期对房地产业市场采取以下调整措施：

　　加大工作力度，认真贯彻落实去年8月，经国务院同意，建设部等六部门联合下发的《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》(以下简称《若干意见》)，重点是：加强对房地产开发项目的管理；充分发挥城市规划对房地产开发的调控和引导作用；强化土地供应管理；严格审核房地产开发项目贷款条件，防范金融风险；调整供应结构，大力发展适应中低收入家庭支付能力的住房。建设部同时将会同有关部门组成联合检查组，在近期对各地贯彻落实《若干意见》情况进行一次全面检查。

　　完善商品房预售管理制度。近年来，广东、上海、浙江等地陆续提高了商品房预售条件，对于限制资金实力不强的房地产开发企业新开项目，防止投机、炒作和楼盘“烂尾”等产生了积极的作用。鉴于《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》均规定投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上方可预售，经请示全国人大、国务院法制办同意，可以在全国范围内提高商品房预售条件。建设部将尽快修改《商品房预售管理办法》，提高商品房预售条件,规范商品房预售款监管制度。

　　修改完善商品房空置面积指标体系。目前，我国关于商品房空置指标的设置不尽合理，把刚竣工待销售的商品房全部纳入空置范围，使得商品房空置量不够真实，与国外有关指标无法比较，难以对市场运行情况作出及时准确判断。建设部已和国家统计局达成初步共识，将尽快修改完善商品房空置面积指标体系。

　　建立房地产市场预警体系。建设部将会同有关部门加快研究建立房地产市场预警体系，建立房地产市场信息披露制度，及时向社会发布市场信息，引导房地产开发企业理性投资、住房消费者理性消费。同时督促各城市人民政府尽快建立房地产开发项目库制度，根据市场预警体系反映的市场运行情况，及时调整房地产开发规模和供应结构。

　　建立房地产市场调控的协调机制。房地产市场调控的主要手段是土地供应、规划管理、项目管理、信贷与销售政策等，涉及到建设、国土、计划、人民银行、财政等相关部门。房地产市场调控需要在各部门统一认识的基础上协调行动，保证政策方向一致。将建立有关部门参加的部际联席会议制度，定期对房地产市场运行情况进行研究分析，及时提出调控措施。

　　在抓好上述工作的同时，建设部还将与国土资源部共同研究改革土地使用权有偿、有期限出让制度。目前，我国实行的土地使用权有偿、有期限出让制度，对于改善土地供应、提升城市功能、促进经济发展起到了重要作用。但随着经济发展，50年、70年一次性征收土地收益的弊端日益显现。不少城市为了增加本届政府的财政收入，大量出让土地，给城市的可持续发展带来极其不利的影响，也是诱发房地产过热的源头。将一次性征收土地出让金变为分年征收土地租金，可以从源头上控制土地的无序供应，降低商品房建造成本，保证城市建设有持续、稳定的资金来源。